- 碧桂園鳳凰壹品 【北城新區(qū)】
- 樓盤均價：20000
- 項目地址：北城新區(qū)沂蒙路與南京路交匯處
- 售樓電話：400-8190-365轉(zhuǎn)789
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當(dāng)行業(yè)龍頭萬科宣布從規(guī)模增長進(jìn)入到效益增長階段之時，碧桂園才剛剛轉(zhuǎn)入規(guī)模增長的通道。3月12日，碧桂園在香港公布2013年業(yè)績，當(dāng)年碧桂園以行業(yè)黑馬的姿態(tài)跨入千億俱樂部，實現(xiàn)銷售額1060億元。
“今年我們的銷售目標(biāo)是1280億元，相比去年增長20%，你可以說我是樂觀的，但也有人說我是保守的。”3月12日，碧桂園集團總裁莫斌在香港召開的2013年業(yè)績會上如是表示。
銷售額的大幅增長卻并未給碧桂園帶來良好的資本市場反應(yīng)。3月13日，碧桂園股價大跌10.55%至3.56元。投行高盛認(rèn)為，碧桂園去年的業(yè)績盡管符合預(yù)期，但盈利水平和負(fù)債率仍需改善，同時1280億元的銷售目標(biāo)也趨于保守。
年報數(shù)據(jù)顯示，去年碧桂園的毛利率和凈利潤率已有收窄的趨勢。報告期內(nèi)毛利率下跌6個百分點，至30.3％；凈利潤率下跌3個百分點至13％。在銷售額持續(xù)增長的背景下，碧桂園的盈利能力仍需面臨挑戰(zhàn)。
規(guī)模增長加速
2013年，碧桂園銷售大幅增長，全年合同銷售金額約達(dá)人民幣1060億元，合同銷售面積約1593萬平方米，同比增長分別約123%及109%。在莫斌看來，當(dāng)下碧桂園快速規(guī)?；瘮U張的通道才剛剛打開，以碧桂園現(xiàn)有的貨量、土地儲備和市場需求，可以確定今年碧桂園還有20%的增長空間。
在當(dāng)天的業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場，莫斌介紹稱，碧桂園銷售額的爆發(fā)式增長得益于其日趨平衡的全國化布局。2013年，碧桂園共有37個全新項目開盤，大部分項目都位于廣東省外，其中長三角地區(qū)的江蘇和浙江就有9個新盤，廣東省內(nèi)的新盤項目只有7個，改變了碧桂園長期以來對省內(nèi)項目銷售依賴的狀況，也證明了碧桂園模式的可復(fù)制性。
大量新推項目的入市對碧桂園的資金周轉(zhuǎn)率提出了極高的要求，“我們所有新推盤項目的去化率原則上要求70%以上，平均去化率不能低于65%。”碧桂園財務(wù)副總監(jiān)劉嘉毅對記者表示，高周轉(zhuǎn)策略保證了碧桂園的現(xiàn)金回籠，去年碧桂園新盤的合同銷售貢獻(xiàn)共約288億元，占了總銷售額的27%。
此外，前兩年開始進(jìn)入海外市場的碧桂園也開始獲得回報。2013年其海外項目為其銷售額的突破提供了有力的支撐。去年8月，碧桂園在馬來西亞自主開發(fā)的首個項目金海灣已正式發(fā)售，僅兩個月時間，總體量高達(dá)115萬平方米的碧桂園金海灣便成功賣出6000多套房子，認(rèn)購金額達(dá)到100億元，不僅成為碧桂園去年的單盤銷售冠軍，更讓碧桂園只用了不足一年時間，就成為馬來西亞最大的開發(fā)商。
“今年碧桂園的銷售實現(xiàn)規(guī)模增長并不是偶然的。”在回答《中國經(jīng)營報》記者提問時，莫斌表示，2011年和2012年碧桂園的銷售額雖然只有432億元和470億元，但這兩年碧桂園干了兩件至關(guān)重要的事情：第一是梳理內(nèi)部管理，加強風(fēng)險管控，第二就是拓展大量的優(yōu)質(zhì)土地，這為2013年碧桂園的業(yè)績釋放打下了基礎(chǔ)。
據(jù)莫斌介紹，在過去的兩年時間里，碧桂園按照“總部高效、區(qū)域做強、精干高效”的要求制定出一個三級管控體系，強化了區(qū)域公司管理，將部分權(quán)利下放，激發(fā)了區(qū)域公司的活力，大量優(yōu)質(zhì)的土地得以補充。
截至2013年12月31日，碧桂園的土地儲備總建筑面積約7227萬平方米，其中已取得施工許可證的建筑面積約3018萬平方米，連同其馬來西亞的3個項目，碧桂園旗下的項目總數(shù)已達(dá)到171個，比2012年年底時增加了53個。
正是在這樣的背景下，碧桂園將今年的銷售目標(biāo)調(diào)高了20%至1280億元。“數(shù)字是經(jīng)過我們詳細(xì)測算的，以目前我們的風(fēng)險管控能力和項目儲備情況，以及我們對市場的判斷和了解，我們確定能夠?qū)崿F(xiàn)20%的增長。”莫斌表示。
根據(jù)碧桂園的月報信息，截至二月底碧桂園已完成合約銷售253.4億元，合同銷售建筑面積約395萬平方米，已完成預(yù)期全年目標(biāo)的20%。劉嘉毅在業(yè)績會上透露，當(dāng)前碧桂園竣工可售的面積已有300萬平方米，已施工或取得預(yù)售證可售面積在1000萬平方米左右，加上預(yù)計推出的新盤以及舊盤新苑區(qū)面積大約有1500萬平方米，總計今年碧桂園的可售貨量有2800萬平方米，貨值近2500億元。“按照我們?nèi)セ势骄繕?biāo)不低于65%測算，完成預(yù)期目標(biāo)沒有問題。”
保守定價利潤率承壓
盡管銷售金額增長迅速，但碧桂園的盈利表現(xiàn)仍然有待加強。去年碧桂園毛利率下跌了6個百分點，至30.3％；凈利潤率下跌3個百分點至13％。“隨著碧桂園廣東省外項目逐漸入賬以及營銷升本的上升，碧桂園的利潤率會進(jìn)一步拉低。”中國指數(shù)研究院企業(yè)研究總監(jiān)蔣云峰對記者表示。
對于利潤率下滑的原因，碧桂園方面解釋稱，這與去年結(jié)算的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)。“去年我們的高層洋房戶型占了65%，原來別墅戶型占得比較多，毛利潤相對高一些，洋房的毛利潤本身就比較低，這是最核心的影響因素。”莫斌表示。
同時，碧桂園坦承，銷售費用的增加也是去年利潤率下降的一個重要原因。2013年碧桂園實行“全民營銷”策略，銷售費用及管理費用大幅提高，僅市場推廣費用就高達(dá)43億元，比上年大漲了96.9%。
碧桂園保守的定價策略被認(rèn)為是碧桂園利潤率承壓的主要原因。2013年碧桂園的合同銷售均價約為每平方米6656元人民幣，雖然較2012年已經(jīng)上升約7%，但這已經(jīng)是碧桂園連續(xù)三年銷售均價維持在6000元的水準(zhǔn)，在國內(nèi)十強房企當(dāng)中，碧桂園的價格水平一直是最低的。
“碧桂園需要穩(wěn)健的定價策略來維持銷量，除非年內(nèi)成功提價，或者在海外市場的發(fā)展更趨成熟，否則碧桂園的盈利能力難以提升。”摩根大通認(rèn)為，碧桂園在廣東市場的發(fā)展已接近飽和，未來兩至三年，在擴充其他地區(qū)業(yè)務(wù)的同時，碧桂園的利潤率還將承受很大壓力，或還將繼續(xù)下跌1~2個百分點。
對此，碧桂園表示，目前仍沒有價格調(diào)整的打算。“去年的市場是平穩(wěn)的，我們的平均價格上升了7%，價格已經(jīng)盡量貼近市場的需求，看今年的市場情況，估計情況還是差不多。”碧桂園首席財務(wù)官伍綺琴表示。
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