泡沫危害大
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)金融發(fā)展研究院副院長(zhǎng)同生輝指出，目前在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好的情況下，市場(chǎng)需求穩(wěn)步回升，同時(shí)由于人口密集，商業(yè)潛力巨大，一線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)仍在可控范圍內(nèi)。但是，二線城市的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增長(zhǎng)速度有限，如果繼續(xù)過(guò)度開發(fā)甚至超前開發(fā)，則會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)隱患甚至引發(fā)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。
早在中國(guó)銀監(jiān)會(huì)2011年的年中工作會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康就曾公開表示，要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和二、三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持“關(guān)注和警覺”。這是銀監(jiān)會(huì)首次在內(nèi)部全體會(huì)議上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)貸款提出的風(fēng)險(xiǎn)警示。
事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)泡沫一旦破滅，對(duì)經(jīng)濟(jì)的破壞力遠(yuǎn)超住宅。
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)論將項(xiàng)目賣給普通個(gè)人投資者，還是通過(guò)抵押貸款“賣”給銀行，或者通過(guò)上市融資“賣”給資本市場(chǎng)，其套現(xiàn)能力都要比住宅強(qiáng)。也正是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的套現(xiàn)途徑遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于住宅，才引起人們的憂慮：泡沫一旦破滅，所帶來(lái)的市場(chǎng)震蕩和對(duì)經(jīng)濟(jì)的破壞力會(huì)遠(yuǎn)超過(guò)住宅。
有業(yè)內(nèi)人士呼吁，應(yīng)當(dāng)盡早完善針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的政策，并成立專門的機(jī)構(gòu)來(lái)指導(dǎo)、規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
據(jù)介紹，此前各級(jí)政府都有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦公室，規(guī)范、指導(dǎo)各地商業(yè)地產(chǎn)的有序開發(fā)，但隨著這一機(jī)構(gòu)的撤并，目前這一方面的工作成為空白。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一曾在2013年召開的一個(gè)地產(chǎn)論壇上提出，包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要積極引導(dǎo)，由國(guó)家出臺(tái)指導(dǎo)性的文件。除了需要國(guó)家出臺(tái)指導(dǎo)開發(fā)政策，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)行的估價(jià)方法也有待進(jìn)一步修正。
與住宅和辦公相比，以經(jīng)營(yíng)為目的的商鋪不僅提供場(chǎng)地，其本身也是一種生產(chǎn)資料。即使在同一商圈，不同商場(chǎng)的盈利能力也不相同?，F(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估方式僅僅考慮了商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的價(jià)值，卻沒(méi)有考慮到它作為生產(chǎn)資料的價(jià)值。但事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的不同租金就反映了不同盈利能力。在這樣的背景下，以周邊商場(chǎng)租金和售價(jià)作為參照，評(píng)估同一商圈其他商場(chǎng)物業(yè)價(jià)值的做法，其合理性有待探討。
上海中原地產(chǎn)物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值受兩大因素影響，一是周邊的租金價(jià)格，二是商鋪本身的盈利能力。在評(píng)估時(shí)，我們應(yīng)該盡可能地增加可參考樣本，既考慮到商鋪本身的盈利能力，也要考慮到周邊的物業(yè)價(jià)值，最終的評(píng)估結(jié)果最好是一個(gè)范圍，而不是某個(gè)具體數(shù)值。
世邦魏理仕重慶分公司董事總經(jīng)理殷向榮認(rèn)為，破解目前二線城市商業(yè)地產(chǎn)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)困境，應(yīng)該采取更加積極、穩(wěn)妥的措施：地方政府當(dāng)以更加務(wù)實(shí)的態(tài)度預(yù)測(cè)未來(lái)需求及部署土地供應(yīng)，通過(guò)完善規(guī)劃選址、業(yè)態(tài)布局等，優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及用地布局，按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，使商業(yè)土地供應(yīng)量更趨合理化，調(diào)控更加前瞻化。