持續(xù)火熱后，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫越來越大。春節(jié)過后，蘇州市政府發(fā)布了馬年首個地方房地產(chǎn)市場新政策《關于進一步加強全市商業(yè)房地產(chǎn)項目管理意見》，多年來一直脫離調控中心的商業(yè)地產(chǎn)首次被地方政府納入調控范疇。
蘇州率先向商業(yè)地產(chǎn)“開刀”的原因在于，2013年以來，在中心城區(qū)新建的20家購物中心中，有近半數(shù)經(jīng)營情況不理想，不少商業(yè)項目“有場無市”，少部分還無法開業(yè)。此舉是為了改變蘇州市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過剩的現(xiàn)狀。
2月18日，蘇州市住建局召開新聞通氣會，表明此《意見》將于3月1日起試行，是針對部分開發(fā)商打“擦邊球”的行為進行規(guī)范，保護購房者的合法權益，與“限售”無關。
事實上，蘇州商業(yè)地產(chǎn)過剩并非孤例。最近幾年，隨著商業(yè)地產(chǎn)投資熱情的持續(xù)高漲，國內商業(yè)地產(chǎn)不僅數(shù)量大增，而且很多項目的經(jīng)營境況并不樂觀。
北京漢博商業(yè)投資管理有限公司總裁暴雪松在接受記者采訪時表示，近來每年有150～200家大型購物中心投入運行，但真正運營狀況好的最多也就10家。也就是說，大多數(shù)新入市的大型購物中心的生存狀況堪憂。

投資過熱
最近幾年，歷次樓市調控政策從中央到地方、從限價到限購，無不緊盯住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)由此成為開發(fā)商和消費者雙向規(guī)避調控政策的投資洼地，加上各地新區(qū)建設熱潮的推動，其發(fā)展勢頭迅猛。
國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2009年開始，全國每年商業(yè)營業(yè)用房投資完成額累計以同比超過20%的速度增長，2010年和2011年的同比增速甚至超過30%，高于同期住宅投資完成額累計的增速。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2008～2010年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資增加了2200多億元，而2010～2012年，相關投資增加了4600多億元。
一名商業(yè)地產(chǎn)研究人員表示，在全球十大在建購物中心規(guī)模最大的城市中，有8個在中國，成都、沈陽、天津等城市的商業(yè)地產(chǎn)過剩問題屢屢被業(yè)內提及。
自2013年下半年以后，在巨大的供應量面前，商業(yè)地產(chǎn)投資者經(jīng)過上一年的“消耗”后，透支了購買力，成交量開始下滑。據(jù)不完全統(tǒng)計，2013年鄭州在建和立項的城市綜合體已超過53個，并且具有很大的商業(yè)體量，少則幾萬平方米，多則幾十萬平方米。蘇州市商業(yè)聯(lián)合會最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前蘇州中心城區(qū)已建各類購物中心超過40家，在建購物中心超過30家，總量已超過南京。
判斷城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫的一個重要指標就是人均商業(yè)面積。在西方發(fā)達國家的核心城市，人均商業(yè)面積一般在1.2平方米上下，但蘇州商業(yè)聯(lián)合會的一份報告指出，蘇州部分區(qū)域人均商業(yè)面積已經(jīng)超過了3平方米。據(jù)蘇州市商聯(lián)會調查，2013年以來，在中心城區(qū)新建的20家購物中心中，有近半數(shù)經(jīng)營情況不理想，不少商業(yè)項目“有場無市”，少部分還無法開業(yè)。
“井噴式”發(fā)展背后，是不同城市間的商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯分化。在北、上、廣、深等一線城市里，多數(shù)熱點地塊的寫字樓、商鋪供不應求，但是在眾多二線城市，由于前期放量供應，需求不濟，商業(yè)地產(chǎn)空置率居高不下。以寫字樓為例，根據(jù)咨詢機構世邦魏理仕的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，成都、天津、沈陽等地的優(yōu)質寫字樓空置率超過40%，如果把范圍拓展到整個寫字樓物業(yè)，空置率還將大幅抬升。
英國《金融時報》引用的調查數(shù)據(jù)稱，2012年中國大城市購物中心整體空置率上升，二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%；一線城市的空置率從2011年的7.9%增加至8.4%。然而，針對商業(yè)地產(chǎn)(僅指商鋪)的開發(fā)投資卻源源不斷地增加。

開發(fā)商為何如此熱衷于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)？
原因之一是，住宅被限購后投資者轉為購買商業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)商也因此轉為開發(fā)商鋪。另一種說法是，相比住宅，各地政府更傾向于出讓能長期獲取稅收、安排就業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)用地，導致地產(chǎn)商被迫開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。
原因之二是，持續(xù)的宏觀調控讓地產(chǎn)商面臨財務壓力，開發(fā)商迫切希望改變財務結構，使企業(yè)能在市場調控的環(huán)境下依然有現(xiàn)金流，因此轉型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
有分析指出，商業(yè)地產(chǎn)相對過剩實際上源于政府與開發(fā)商的不謀而合。很多地方政府都熱衷于新區(qū)開發(fā)，借此推動土地的銷售、基礎設施的建設、房地產(chǎn)的投資以及城市整體的發(fā)展，以保證地方財政收入和地方國民生產(chǎn)總值的增長，這種情形在眾多二線城市尤為突出。
回報率低
開發(fā)商熱衷商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，回報率到底有多高呢？
蘭德咨詢公司總裁宋延慶說，他曾對一部分上市地產(chǎn)的商用物業(yè)收益率進行統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)除個別房企外，大多數(shù)地產(chǎn)商的商業(yè)物業(yè)租金回報率只有3%～5%。
據(jù)了解，租金收入并不是開發(fā)商看好商業(yè)地產(chǎn)的必然原因。以2014年1月15日在港股掛牌的金輪天地(01232，HK)為例，截至2011年年底，金輪天地旗下商業(yè)物業(yè)租金收入為7954萬元，僅占經(jīng)營收入的15.2%，不到這些商業(yè)物業(yè)賬面價值的3%。不過，這些物業(yè)的賬面評估價值在過去3年中有大幅上漲，并為公司帶來超過七成的賬面收益，使得金輪天地不僅成功上市，還獲得80倍的超額認購，融資7.6億港元。
和金輪天地的情況類似，2013年在香港上市或增發(fā)的內地地產(chǎn)公司中，相當一部分公司最近3年的收益大幅依賴投資物業(yè)公允值變動。通過上市來兌現(xiàn)商業(yè)物業(yè)價值的賬面升值部分，僅僅是開發(fā)商生意經(jīng)中的一部分。記者此前調查發(fā)現(xiàn)，與住宅項目相比，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或者投資商在持有、經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)時，從銀行以及其他金融機構獲得的抵押貸款比例要遠超過住宅。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟說，不僅物業(yè)抵押比例高，開發(fā)商獲得貸款也比開發(fā)住宅來得容易，這使得開發(fā)商對開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)更有興趣。
與此同時，商鋪的空置并不影響高價銷售，也是開發(fā)商熱衷投資的一個原因。
以上海豫園附近的一個名為“豫城時尚”的商業(yè)地產(chǎn)項目為例，雖然大面積空置，但根據(jù)媒體報道，該項目對外售價依然高達14億元，報價較購入時的價格上漲了近60%。
一些商業(yè)地產(chǎn)的營銷代理公司認為，他們在銷售商鋪時，會策劃商業(yè)地產(chǎn)的售后包租。他們事先會提高商鋪的預期售價，然后將售價中的一部分作為租金回報，通過商業(yè)經(jīng)營管理公司一次性或按年返回給投資者，以吸引后者高價購買。
此前，住建部雖然出臺政策嚴禁商鋪售后包租，但由于上述政策僅涉及預售項目，并且只禁止開發(fā)商承諾售后包租，很多房地產(chǎn)項目鉆了政策的空子，自行成立或委托一家商場經(jīng)營公司以高額租金回報要約租賃商鋪，引誘購房者購買。
這些項目承諾的租金回報遠遠超過銀行存款，很多商鋪因此熱銷，但這些商鋪所承諾的租金收入通常要高過目標租戶承受的能力范圍。當商鋪的包租年限到期時，業(yè)主們往往發(fā)現(xiàn)，按照開發(fā)商之前承諾的租金，商鋪根本租不出去。

上一頁  [1] [2] 下一頁 第1頁第2頁