SOHO中國是上一輪商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售模式的代表企業(yè)，在北京成功開發(fā)銷售了多個(gè)以SOHO冠名的標(biāo)志性項(xiàng)目之后，于2009年攜百億資金進(jìn)入上海。在短短的兩年時(shí)間內(nèi)，以風(fēng)卷殘?jiān)频乃俣饶孟?個(gè)項(xiàng)目，其中包括備受爭議的當(dāng)年地王上海外灘8-1項(xiàng)目。較為著名的靜安區(qū)“東海廣場”項(xiàng)目和長寧區(qū)“中山廣場”項(xiàng)目在收購之后，都在很短的時(shí)間內(nèi)完成了銷售，把別人認(rèn)為不可能賣掉的辦公樓在所在區(qū)域賣出了天價(jià)。

 

 

但隨著上海外灘8-1項(xiàng)目權(quán)益爭奪事件之后，SOHO中國的好運(yùn)氣似乎也耗盡了。之后，SOHO中國的運(yùn)作碰到了重重障礙：

 

其一，上海政府方面不接受。信誓旦旦說要給區(qū)域政府添磚加瓦的SOHO中國，結(jié)果銷售的辦公項(xiàng)目都是中小戶型，而引進(jìn)的都是來自西北的投資客戶，沒有帶來真正的大牌企業(yè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

 

其二，銷售方面也逐漸遇到瓶頸。上海畢竟不是北京，主流客戶群體也不是西北客戶，客戶群體多來自江浙滬，北京行得通的銷售模式在上海并不被接受。隨著銷售陷入僵局，SOHO旗下的銷售團(tuán)隊(duì)也逐漸出現(xiàn)內(nèi)訌、發(fā)生分裂，從營銷總經(jīng)理到銷售總監(jiān)紛紛離職，把SOHO那一套銷售模式帶到上海其他項(xiàng)目中，也“禍害”了不少項(xiàng)目。

 

其三，上海戰(zhàn)略的失敗。從2012年潘石屹提出“SOHO中國不再散售，改為持有物業(yè)并出租”開始，標(biāo)志著SOHO中國銷售模式的潰敗。從2013年年底爆出SOHO中國要出售上海的3個(gè)項(xiàng)目，到現(xiàn)在成功的交易了兩個(gè)，又代表著SOHO中國上海戰(zhàn)略真正的潰敗。來自北京的上市公司，最終也沒能夠成為上海的主流房企，這只能說是SOHO中國的遺憾。

 

其四，北京戰(zhàn)略可能也是一個(gè)煙霧彈。今天，再回北京，你信這話嗎？現(xiàn)在的北京，已經(jīng)不是潘石屹原來玩的那個(gè)北京了，辦公、商業(yè)的價(jià)值也已經(jīng)逐漸凸現(xiàn)出來，最重體現(xiàn)在地價(jià)上，已經(jīng)沒有機(jī)會(huì)再以當(dāng)年的價(jià)格，在如此好的地段上獲得項(xiàng)目。未來北京項(xiàng)目的運(yùn)作，絕對(duì)不是單純依靠這點(diǎn)現(xiàn)金就夠的。SOHO中國現(xiàn)在的新聞主要在海外看樓看地，也預(yù)示著SOHO中國很有可能將被中國的地產(chǎn)行業(yè)擯棄出主流地產(chǎn)圈。

 

再來說說金融街，我們很遺憾地說“金融街來晚了”。作為中國最好的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)之一，特別是成功地運(yùn)作北京金融街之后，金融街一直都想進(jìn)入上海，但是一直沒有。應(yīng)該是3年前進(jìn)入才是更好的時(shí)機(jī)，現(xiàn)在進(jìn)入上海灘，金融街錯(cuò)過了外灘、錯(cuò)過了陸家嘴、錯(cuò)過了世博、也錯(cuò)過了虹橋樞紐，今天進(jìn)入的兩個(gè)的商辦項(xiàng)目從商業(yè)的角度來講都比較“非主流”。

 

首先，“靜安廣場”項(xiàng)目雖然名為靜安，但是實(shí)際上處于靜安、長寧、普陀三區(qū)交界的曹家渡，由于受到靜安寺商圈、中山公園商圈和長壽路商圈的夾擊，“靜安項(xiàng)目”的商業(yè)和辦公的氛圍比較一般，這塊三角地其實(shí)是一塊雞肋。如果你問我為什么這么熟悉，因?yàn)檫@塊地方有我居住了30多年被動(dòng)遷的老宅，我肯定要比SOHO中國和金融街更為了解。

 

其次，“海倫廣場”項(xiàng)目也是經(jīng)過兩次轉(zhuǎn)手，2011年4月19日，SOHO中國從杭州紫元和上海嘉聯(lián)手中以24.7億元人民幣收購了海倫廣場項(xiàng)目，而現(xiàn)今SOHO中國又轉(zhuǎn)給金融街。四川北路其實(shí)已經(jīng)在衰落，從原來上海的四大商業(yè)街之一，淪落到今天連大寧商圈都及不上的地步，你還寄希望于這個(gè)區(qū)域成為未來的城市副中心？這基本是不可能的。海倫路的這個(gè)位置實(shí)際上是非常尷尬的，如果好的話，我想潘石屹應(yīng)該早就將海倫廣場建立起來并且銷售完畢了。你到四川北路任何一家商場中看一下，營業(yè)員比顧客多的場景比比皆是。

 

因此，金融街拿了這兩個(gè)雞肋項(xiàng)目作為其進(jìn)入上海的標(biāo)志，個(gè)人覺得金融街實(shí)際上是“起了大早，趕了個(gè)晚集”。有很多人說這兩塊地較為便宜，但是，在我看來，商業(yè)地產(chǎn)中并沒有絕對(duì)的便宜，盡管收購價(jià)格和潘石屹當(dāng)時(shí)的報(bào)價(jià)還是打了6折，但是眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)不是看“便宜”，而是看“效益”，如果未來租賃、運(yùn)營都沒有效益的話，表面上的便宜并不是真正的便宜。

 

這次兩大商業(yè)地產(chǎn)巨頭的交易，真心讓我捏了一把汗，最后還是要提醒一句，商業(yè)地產(chǎn)最重要的仍舊是——地段！地段！地段！不是什么地方都能夠做的。政府千萬不要認(rèn)為土地規(guī)劃成商辦用途之后，它就自然具備了商辦功能、具有了商辦需求，政府其實(shí)才是這些問題項(xiàng)目真正的責(zé)任人。