萬科A開始大比例分紅，這在A股市場和萬科歷史上罕見。

 

在A股市場，萬科也曾有“鐵公雞”之稱，但2014年，萬科將分紅比例突然大幅提高至30%，并稱將來還要穩(wěn)步提升。

 

萬科總裁郁亮稱，萬科已經(jīng)進入內(nèi)生性增長的階段，大比例分紅對公司增長影響不大。而這背后，是以萬科為代表的一批內(nèi)地房企在戰(zhàn)略和經(jīng)營管理方式上的轉(zhuǎn)型：輕資產(chǎn)、向金融延伸。這些房企的盈利模式，也由依靠單一賣房子的收入，逐漸向更多元的盈利模式轉(zhuǎn)化。

 

被做空的邏輯

 

自去年下半年以來，A股地產(chǎn)板塊持續(xù)下跌，至2月25日萬科A已跌去50%之多。

 

“地產(chǎn)股已經(jīng)成為經(jīng)常被做空的對象。”深圳一資深投資人士認為，A股2010年推出股指期貨以來，作為周期性指數(shù)股，銀行地產(chǎn)是被重點做空的對象。做空有一個特點，持續(xù)下跌以后突然又出現(xiàn)加速放量暴跌，爾后又會出現(xiàn)比較可觀的反彈。

 

以萬科為例，去年四季度開始持續(xù)下跌，到2月25日最低到6.52元，其間并無任何大的調(diào)控政策出爐，萬科業(yè)績也在穩(wěn)定持續(xù)上升。

 

“觀察我們公司股票的融資融券余額，經(jīng)常是比較大的。”另一家大型房企人士對21世紀經(jīng)濟報道說，地產(chǎn)股票被做空很常見。他從市場資金面角度解釋，在熊市背景中，受制調(diào)控政策的地產(chǎn)股由于盤子太大，撬動股價需要更多資金和杠桿，因而不容易成為炒作的對象，資金更偏愛那些小盤題材股和創(chuàng)業(yè)板股票。2月25日地產(chǎn)股暴跌，很多公司股價跌破凈資產(chǎn)是市場太過分的反應(yīng)，因此公司高管此次出手增持了自家股票，以表示對這種暴跌不認同的態(tài)度。

 

按照前述投資人士的觀點，這種暴跌已然是明顯的低點，地產(chǎn)股已具備買入條件。3月6日，萬科A開始反彈，截至3月12日收盤，幾個交易日上漲17%，并帶動板塊集體上漲。

 

東興證券分析師鄭閔鋼認為，自去年11 月份以來房地產(chǎn)股的下跌是非理性的下跌。從此次兩會政府報告中分析，今年上半年政策的干預會低于預期。板塊前期的過悲情緒釋放已較為充分，京津冀經(jīng)濟圈的區(qū)域性投資機會、房地產(chǎn)股2013 年仍保持較好業(yè)績等因素，將成為地產(chǎn)板塊的上升推動力。

 

不過，綜合貨幣、庫存、需求等因素來看，今年房價整體走低將是大概率事件。房地產(chǎn)市場面臨很多的不確定性，三四線城市的局部市場依然存在降價的可能，不少房地產(chǎn)信托等金融產(chǎn)品也可能會陷入兌付危機。

 

前述大型房企人士指出，在今年流動性和資金面持續(xù)緊縮的情況下，地產(chǎn)股的反彈持續(xù)性存疑。后續(xù)地產(chǎn)股仍有被做空的可能。

 

轉(zhuǎn)型進行時

 

地產(chǎn)股能否走出被做空的怪圈？

 

從一個更長遠的視角來看，人口紅利、城市化率對于房地產(chǎn)行業(yè)的刺激作用已然明顯下降，作為一個曾經(jīng)的高成長、暴利行業(yè)，地產(chǎn)已經(jīng)進入了價值型投資階段，而不是成長型投資階段了。這意味著地產(chǎn)股難以再用估值擴張的方式去推動股價上漲了。

 

更明確地說，是地產(chǎn)行業(yè)原來那種買地、蓋房子、賣房子、再買地的游戲模式很難玩下去了，市場不會再給這種盈利模式高估值，必須尋找其他更好的模式。

 

擺脫傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)重資產(chǎn)、周期性的窠臼，進行輕資產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)的轉(zhuǎn)型或許是一條出路。A股房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)概念三六五網(wǎng)、世聯(lián)行、廣聯(lián)達等過去一年的股價表現(xiàn)證明了這一點。

 

萬科在2013年的業(yè)績會上提出，要進行輕資產(chǎn)重運營的轉(zhuǎn)型。“輕資產(chǎn)模式是互聯(lián)網(wǎng)時代新課題。但如果行業(yè)很容易輕資產(chǎn)的話，早就被小米等企業(yè)殺進來了，萬科應(yīng)該輕，但能否輕到極致這個事情，萬科有自己的理解”，郁亮說，關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)如何應(yīng)用、如何產(chǎn)生價值、如何變成有效的盈利模式，目前萬科也仍然在探討、試驗之中。

 

地產(chǎn)商們搭建互聯(lián)網(wǎng)平臺的一個突破口是社區(qū)服務(wù)平臺。萬科基于其數(shù)百個項目和百萬業(yè)主的社區(qū)大數(shù)據(jù)平臺目前正在搭建之中。萬科董秘譚華杰透露，萬科正考慮與騰訊微信合作開發(fā)微信服務(wù)號，可以綁定微信支付，若開發(fā)成功則可替代目前萬科小區(qū)物業(yè)的APP客戶端。保利借助其項目開發(fā)進行三位一體的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，也在規(guī)劃進行?；幽辍⒔鸬?、碧桂園等也均提出社區(qū)云服務(wù)的概念，在社區(qū)服務(wù)的“最后一公里”上著力。

 

不過，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新指出，開發(fā)商提供社區(qū)增值服務(wù)能否贏利，目前仍然是個問題。比如一家開發(fā)商可能在全國管理的社區(qū)面積很多，但分到一個城市之后，大概最多也就十幾個社區(qū)，且這些社區(qū)是分散在城市里面，要去整合這些社區(qū)周邊的商家資源，從中獲利是很難的。

 

花樣年總裁潘軍認為，以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)黃金十年已成過往，房地產(chǎn)的下半場，拼的不再是土地儲備和銷售溢價，而是多元盈利模式和輕資產(chǎn)運營管理能力，房企由賣房子產(chǎn)生的銷售收入，變?yōu)殇N售收入+運營收入+服務(wù)傭金/管理費的盈利模式，部分地產(chǎn)商將轉(zhuǎn)型為金融互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)商、社區(qū)服務(wù)商——這一投資邏輯，在房地產(chǎn)行業(yè)的投資者心中，目前顯然還未普及，也沒有被資本市場認可。

 

萬科正在努力扭轉(zhuǎn)資本市場對地產(chǎn)公司的偏見。3月10日，萬科總裁郁亮通過二級市場增持100萬公司股票，以提振投資者對地產(chǎn)股的信心。

 

萬科管理層認為，萬科到了一個平衡增長和分紅的階段，未來分紅比例將在30%左右基準上，進行穩(wěn)步提升（過去的基準是15%）；這也是為了適應(yīng)B轉(zhuǎn)H的需要，香港資本市場的地產(chǎn)股分紅比例很高，萬科要變得更加國際化。

 

郁亮指出，過去歷史上，萬科一共融資193個億（包括可轉(zhuǎn)債），累計現(xiàn)金分紅達130多億，希望未來成為一個凈回報的公司。