盡管在全國(guó)“兩會(huì)”上住建部副部長(zhǎng)仇保興稱樓市十年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)危機(jī)，但是局部的調(diào)整卻已經(jīng)悄然開始。杭州的降價(jià)波及范圍正在不斷加大，目前在南京也出現(xiàn)了降價(jià)開盤的項(xiàng)目，在廣州一些項(xiàng)目為了銷售已經(jīng)容許購房者分期支付首付款，同時(shí)保利在江蘇也開始了一系列優(yōu)惠政策，樓市降價(jià)風(fēng)正在不斷蔓延。即使在北京，伴隨著成交量的日益萎靡，降價(jià)也成為了時(shí)間問題。樓市在經(jīng)歷了2012年轉(zhuǎn)暖、2013年暴漲之后陷入了調(diào)整期，樓市漲不過三年的規(guī)律開始應(yīng)驗(yàn)。

降價(jià)風(fēng)蔓延

如果說上個(gè)月的杭州樓盤降價(jià)5000元/平方米還是一個(gè)個(gè)案的話，那么伴隨著這一事件的影響繼續(xù)擴(kuò)大，將透露出什么樣的市場(chǎng)信號(hào)呢？

3月10日，位于南京市鼓樓區(qū)復(fù)地新都國(guó)際和棲霞區(qū)的大地伊麗雅特灣宣布降價(jià)，降幅高達(dá)25%。其中，復(fù)地新都國(guó)際銷售許可證批準(zhǔn)的售價(jià)是20888元/平方米，但近日對(duì)外售價(jià)僅為11500元/平方米。大地伊麗雅特灣目前售價(jià)比2月的報(bào)價(jià)1.8萬元/平方米低了4400元/平方米。

記者從北京中原地產(chǎn)了解的宏觀數(shù)據(jù)也證實(shí)了這一點(diǎn)。截至3月10日，南京地區(qū)在售住宅項(xiàng)目共326個(gè)。近一個(gè)月內(nèi)，共有10個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格出現(xiàn)上漲，2個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格出現(xiàn)下跌，另有313個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格與之前持平。

“實(shí)際這兩個(gè)項(xiàng)目都不能稱為降價(jià)，其中一個(gè)是新開盤，價(jià)格并未確定，另外一個(gè)屬于大戶型尾盤，均價(jià)和中小戶型肯定有差距。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示。

無獨(dú)有偶，日前保利地產(chǎn)江蘇公司啟動(dòng)城市青年置業(yè)計(jì)劃，針對(duì)旗下的三個(gè)樓盤推出現(xiàn)金補(bǔ)貼。而在此前保利梧桐語和羅蘭春天項(xiàng)目一直暢銷且無折扣，優(yōu)惠較難得。同時(shí)保利中央公園還啟動(dòng)一成首付計(jì)劃，開發(fā)商顛覆兩成首付半年，據(jù)說還會(huì)推出一攬子購房安家生活計(jì)劃。

同樣在廣州，3月8日起保利旗下三盤——保利西海岸、保利公園九里、保利塞納維拉開始實(shí)施“首付分期付款”活動(dòng)：首套房首付分4個(gè)月陸續(xù)付清，二套房首付分9個(gè)月付清。

據(jù)保利公園九里的銷售人員介紹，如果是首次置業(yè)，首付可以分4個(gè)月交清，即下定后3天交房款的5%，第二個(gè)月交10%，第三個(gè)月交10%，第四個(gè)月交清剩余首付。二次置業(yè)者的時(shí)限可以延遲至9個(gè)月，即第一次交納房款的5%，第二個(gè)月至第五個(gè)月交納房款的10%，第六至九個(gè)月交房款的15%。

記者了解到，首付分期并不是什么新鮮事物，早在2008年樓市低谷時(shí)各大開發(fā)商均推出過該政策，也被稱為樓市調(diào)整的前奏。

加價(jià)只為交中介費(fèi)

信貸收緊、降價(jià)風(fēng)蔓延的影響已經(jīng)傳到北京，今年3月，一些新入市的項(xiàng)目已經(jīng)基本停漲，特別是在二手房市場(chǎng)，有價(jià)無市的局面已經(jīng)出現(xiàn)。

“這個(gè)房子已經(jīng)掛了半年了，價(jià)格從最初的630萬元降到了530萬元依然無人問津。”日前家住北京展覽館附近的李先生向記者表示。

跟他有同樣遭遇的還有李女士。李女士早些年從事證券工作，積攢了不菲的家產(chǎn)，在北京和北京附近區(qū)域擁有多套住房，幾年來一直看著房產(chǎn)不斷升值，退休在家的李女士想狠賭一把，經(jīng)過一番折騰將名下的房產(chǎn)全部出售，并用一個(gè)遠(yuǎn)房親戚的名額在中央電視臺(tái)新址邊上購買了一套高檔豪宅。

“當(dāng)時(shí)的價(jià)格是7.5萬元/平方米，我買的那套面積400平方米，當(dāng)時(shí)錢不夠只能貸款了一部分，現(xiàn)在每月的月供在5萬元左右。”李女士表示。自從交房后李女士就把房子租了出去，但是每個(gè)月2萬多元的租金并不夠支付首付，所以一直想將房子出售。

“現(xiàn)在開發(fā)商對(duì)外銷售價(jià)格已經(jīng)到了10萬元/平方米，而我自己的房子只想在原價(jià)上加260萬元, 這260萬元不是我要漲價(jià)，是中介費(fèi)要260萬元。”李女士無奈地表示。

記者從北京中原地產(chǎn)了解到，進(jìn)入3月樓市降溫速度明顯，3月上旬，北京市新舊房簽約量合計(jì)3660套，而去年同期為13783套，跌幅巨大。

樓市在信貸收緊影響下上漲開始乏力，特別是受到貸款影響最大的二手房，價(jià)格開始陰跌，成交量持續(xù)下滑。在2013年北京二手房市場(chǎng)的價(jià)格漲幅超過了受到限價(jià)影響的新建住宅。但隨著最近信貸政策的壓力和自住房導(dǎo)致的購買觀望，二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)從去年12月來連續(xù)3個(gè)月陰跌。信貸收緊、自住房供應(yīng)是影響北京樓市的最關(guān)鍵兩個(gè)政策。

3月來北京二手房成交均價(jià)在3.15萬元/平方米，與2月成交均價(jià)3.16萬元基本持平。雖然3月來看房客戶有所增加，延續(xù)了2月下半月的復(fù)蘇趨勢(shì)，但觀望依然明顯。部分購房者看到價(jià)格平穩(wěn)，二手房房源可選擇余地增加，入市的積極性又有提高。3月市場(chǎng)的政策將非常關(guān)鍵。

量跌引起價(jià)跌只是個(gè)時(shí)間問題。

“漲不過三年”規(guī)律應(yīng)驗(yàn)

樓市的漲幅規(guī)律已經(jīng)逐漸清晰起來，2006年、2007年樓市上漲到了2008年就出現(xiàn)了調(diào)整，2009年、2010年上漲到2011年開始調(diào)整，現(xiàn)在又到了一個(gè)調(diào)整的關(guān)口。

根據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心監(jiān)控全國(guó)46個(gè)城市的12590個(gè)在售樓盤，對(duì)比2014年1月1日和2014年2月27日的售樓處報(bào)價(jià)后發(fā)現(xiàn)，88%的樓盤沒有出現(xiàn)價(jià)格變動(dòng)，漲價(jià)樓盤占比8.33%，降價(jià)樓盤占比3.56%。數(shù)據(jù)顯示，價(jià)格起伏更多集中在二三線城市，成都、長(zhǎng)沙價(jià)格變動(dòng)樓盤最多（超過100個(gè)），成都漲價(jià)盤最多（92個(gè)），長(zhǎng)沙降價(jià)盤最多（50個(gè)）。

“目前樓市已經(jīng)處于了階段性頂峰，預(yù)計(jì)將會(huì)盤整一段時(shí)間。”一位業(yè)內(nèi)開發(fā)商向記者表示。

從全國(guó)樓市看，市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重分化，一二線城市暴漲，三四線城市平穩(wěn)甚至冷清，整體市場(chǎng)冷熱不均。一二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。所以在目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡的情況下，一二線城市房?jī)r(jià)易漲難跌、漲幅驚人。整體市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯四不均：需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫存不均衡、價(jià)格漲幅不均衡。一線城市和小部分二線城市的漲幅過大，掩蓋了全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸出現(xiàn)沖高回落的趨勢(shì)。從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，很多城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三四線市場(chǎng)醞釀崩盤風(fēng)險(xiǎn)。