“過去兩三年越來越多的房企走出去了。其它企業(yè)我不知道，萬科走出去基于三個(gè)原因，一是為了學(xué)習(xí)，二是為了請(qǐng)進(jìn)來，三是為中國投資者提供一個(gè)海外置業(yè)渠道。”在3月上旬萬科2014年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，萬科總裁郁亮這樣解釋公司“出海”的原因。

 

而從萬科海外投資的形式與力度上看，萬科對(duì)于海外投資還是非常謹(jǐn)慎的，目前所有項(xiàng)目均選擇了與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作。在2014年2月份宣布聯(lián)合美國知名地產(chǎn)商RFR、Hines攜手開發(fā)曼哈頓列克星敦大道610號(hào)項(xiàng)目前，萬科只是在2013年投資了3個(gè)海外項(xiàng)目，分別位于中國香港、新加坡、紐約，投資總額44億元，而這個(gè)金額放在北京，最多只能幫助萬科在四、五環(huán)之間獲取一幅體量適中的地塊。

 

萬科將加大國際化比重

 

雖然萬科表示十分重視海外戰(zhàn)略的發(fā)展，但海外市場短期內(nèi)對(duì)其業(yè)績的影響則十分有限。從萬科自己的表態(tài)也可以看出，其出海更多的為了提升公司的整體素質(zhì)，包括公司治理、組織結(jié)構(gòu)等方面的完善。

 

郁亮就表示，萬科“小股操盤”的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式就是學(xué)習(xí)鐵獅門，“鐵獅門是操盤賺錢、經(jīng)營也賺錢。你不是具體跟別人合作，就不知道別人怎么運(yùn)作的。跟別人合作，我們有一個(gè)要求，派人去里頭工作，了解實(shí)際怎么運(yùn)作。萬科所有海外項(xiàng)目我們都找當(dāng)?shù)貎?yōu)秀發(fā)展商進(jìn)行合作，主要為了學(xué)習(xí)他們好的經(jīng)驗(yàn)、好的做法。”

 

據(jù)悉，“小股操盤”是萬科合作開發(fā)模式的進(jìn)一步深化，即萬科在合作項(xiàng)目中不控股，但項(xiàng)目仍然由萬科團(tuán)隊(duì)操盤，使用萬科品牌和產(chǎn)品體系，共享萬科的信用資源和采購資源。通過輸出管理和品牌，這種輕資產(chǎn)模式有利于提升萬科的凈資產(chǎn)收益率。也意味著在同等的資產(chǎn)規(guī)模下可以支持更大的經(jīng)營規(guī)模，獲得更大的市場份額。

 

同時(shí)，郁亮稱，萬科走出去也是為了請(qǐng)進(jìn)來。“我們通過海外走出去之后，發(fā)現(xiàn)有更多機(jī)構(gòu)會(huì)主動(dòng)找到萬科希望談合作問題，現(xiàn)在越來越多機(jī)構(gòu)也在謀求國內(nèi)發(fā)展，把他們?cè)诎l(fā)達(dá)市場上積累的經(jīng)驗(yàn)在國內(nèi)來復(fù)制，這塊我們也在做一些安排。而隨著中國國際化程度提高，經(jīng)商、留學(xué)等等，配置海外房產(chǎn)需求是存在的，我們?yōu)樗麄兲峁┻@個(gè)機(jī)會(huì)。基于這些原因，萬科選擇做海外投資。”

 

郁亮還透露，現(xiàn)在萬科操作的項(xiàng)目有400個(gè)，但只有4個(gè)在海外，比例非常低，未來會(huì)提高。萬科走出去并不是因?yàn)橐祝菫榱藢W(xué)習(xí)，提高自己的能力。從這一點(diǎn)出發(fā)，萬科沒有給自己設(shè)置外海項(xiàng)目需要達(dá)到多少的比例。但是毫無疑問，萬科會(huì)越來越多的加大國際化比重。

 

出海策略各不同

 

實(shí)際上，對(duì)于海外投資持謹(jǐn)慎態(tài)度的不止萬科一家。中國海外集團(tuán)副董事長孔慶平就對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)比較大，除了在中國港澳地區(qū)，中海地產(chǎn)去其它海外市場投資會(huì)十分謹(jǐn)慎。“目前中海地產(chǎn)只是在倫敦的核心地段有2個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，都是前兩年收購的。2008年全球金融危機(jī)確實(shí)給了我們一些機(jī)會(huì)，讓歐美的資產(chǎn)處于一個(gè)比較低的價(jià)位，但我們收購也是比較有節(jié)制的。目前中海只收購現(xiàn)成的項(xiàng)目，希望以此為一個(gè)點(diǎn)，慢慢建立一個(gè)團(tuán)隊(duì)，再通過這個(gè)團(tuán)隊(duì)了解市場、熟悉市場，進(jìn)而尋找開發(fā)機(jī)會(huì)。” 孔慶平表示。

 

對(duì)此，有分析師認(rèn)為，“中海地產(chǎn)本來就是香港上市公司，有著很好的國際化發(fā)展基礎(chǔ)，先在倫敦購買物業(yè)，對(duì)倫敦市場進(jìn)行較深入了解后再伺機(jī)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，這是必然路徑。”

 

而和萬科、中海的謹(jǐn)慎投資相比，碧桂園、綠地等房企在海外投資上則激進(jìn)的多，不但金額總量大，其大部分項(xiàng)目都是獨(dú)資。以碧桂園為例，不到一年時(shí)間便在馬來西亞拿下3宗凈地，同時(shí)進(jìn)行住宅開發(fā)。而自去年金海灣項(xiàng)目銷售火爆之后，碧桂園海外戰(zhàn)略也繼續(xù)升級(jí)。今年2月底，碧桂園斥資7300萬澳元購買了位于悉尼西北部的一處開發(fā)用地，此項(xiàng)目為碧桂園首次進(jìn)軍澳大利亞市場，且瞄準(zhǔn)了高端住宅市場，預(yù)計(jì)售價(jià)超過1萬澳元/平方米。碧桂園總裁莫斌也表示，未來5年碧桂園海外市場銷售份額將占集團(tuán)銷售額的1/3，而在未來十年的規(guī)劃中，海外市場將與國內(nèi)市場兩分天下。

 

對(duì)此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前國內(nèi)客戶海外置業(yè)市場潛力巨大，而國外大多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇，房地產(chǎn)仍然處于價(jià)值低估階段，國內(nèi)房企的項(xiàng)目投資剛好處于抄底的市場階段，市場周期的特征決定品牌房企繼續(xù)積極布局海外市場。

 

不過，相比于上述幾家房企的國際化戰(zhàn)略，也有部分房企對(duì)出海并不感冒。

 

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌就表示，融創(chuàng)肯定不會(huì)去海外。“美國當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的資金成本比中國低很多，它的成本利息是零，我們是背著6%、7%的利息去那兒，同時(shí)，放棄一個(gè)13億人的市場去做國外市場，我覺得不是我們的選擇。”孫宏斌稱。