近日，隨著蘇州商業(yè)地產(chǎn)“限售令”的執(zhí)行，以及SOHO中國等房企拋售上海物業(yè)的一系列舉動，商業(yè)地產(chǎn)市場再次進入公眾關(guān)注的視野。多位專家及業(yè)內(nèi)人士分析表示，目前商業(yè)地產(chǎn)在部分城市已呈現(xiàn)供大于求的局面，大批開發(fā)商進入商業(yè)地產(chǎn)市場存在經(jīng)營方面的風險。對此，有觀點認為，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃應(yīng)該與城市人口、經(jīng)濟增長及資源相協(xié)調(diào)。
局部地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)泡沫化明顯
近日，蘇州出臺調(diào)控政策加強對商業(yè)地產(chǎn)的管理，至此，多年來一直脫離調(diào)控中心的商業(yè)地產(chǎn)首次被地方政府納入調(diào)控范疇。無獨有偶，加上隨后的SOHO中國拋售上海物業(yè)行為，再次將公眾的視野聚焦在商業(yè)地產(chǎn)市場。
中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理發(fā)現(xiàn)，近年來從中央到地方，從“限價”到“限購”，相關(guān)政策無不緊盯住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)由此成為開發(fā)商和個人投資者雙向規(guī)避調(diào)控政策的投資洼地，加上各地新區(qū)建設(shè)熱潮的推動，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛。
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平在做客中新網(wǎng)視頻訪談時表示，商業(yè)地產(chǎn)這些年增長速度之快，是住宅所不能比的。“10多年前商業(yè)地產(chǎn)的概念什么都沒有，5年前人們問誰在做商業(yè)地產(chǎn)，而10年后的今天，人們問的是誰沒有做商業(yè)地產(chǎn)。”
然而，商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展的背后，局部地區(qū)供大于求的情況已經(jīng)非常突出。萬達集團董事長王健林日前在接受中新網(wǎng)記者采訪時就坦言，當前商業(yè)地產(chǎn)在局部地區(qū)的確出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。
昨天，北京盈石副總裁周睿在做客中新網(wǎng)視頻訪談時強調(diào)，現(xiàn)在大量的商業(yè)項目進入商業(yè)地產(chǎn)市場后，已經(jīng)加劇了市場的泡沫化。其中，成都、沈陽、武漢等城市購物中心的供應(yīng)量已經(jīng)非常大。
“購物中心互相之間的差異非常少，如果一個市場高度地做細分，大家各自找到各自差異化的路徑，我們認為這個泡沫還是小的，但是如果大家在市場品牌不夠、消費者不夠的情況下，都在整一塊蛋糕，這個泡沫肯定是非常非常厲害的。”周睿說。
房企扎堆涉足商業(yè)地產(chǎn) 暗存運營風險
正如以上王永平提到，在商業(yè)地產(chǎn)廣為人知的今天，人們想要知道的反而是誰還沒有做商業(yè)地產(chǎn)，反映出商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)成為眾多房企爭相搶食的“蛋糕”。
近年來商業(yè)地產(chǎn)受到開發(fā)商追捧，以萬科為代表，保利、綠地、遠洋等品牌房企紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度。不僅如此，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如娃哈哈、金威啤酒等外行企業(yè)也想在商業(yè)地產(chǎn)市場分一杯羹，紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)。
據(jù)了解，一向只開發(fā)住宅的萬科，近幾年不斷加大商業(yè)地產(chǎn)的投資、建設(shè)力度，從大范圍拿地到寫字樓、商業(yè)廣場的建設(shè)，可謂動作頻頻。對此，周睿表示：“對于萬科來說，它是中國房地產(chǎn)界的一艘大航母，對于大航母掉頭難是它比較突出的問題。”所以，“不是管是萬科也好，保利、綠地也好，這些大型航母公司，調(diào)頭過程需要自己更加清醒看待這個過程中的一些風險。”
另據(jù)世邦魏理仕提供給本網(wǎng)的資料顯示，以目前二三線市場的居住人口結(jié)構(gòu)和消費能力，城市綜合體過多、過密地扎堆，直接導致了商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競爭激烈，新項目的招商困難，經(jīng)營管理詬病。不少開發(fā)商不得不將商業(yè)綜合體中的商鋪分割成小塊出售，有利于加快企業(yè)現(xiàn)金回流，勢必會對后期運營帶來困難。
以近日SOHO中國拋售上海物業(yè)為例，王永平分析認為，拋售物業(yè)是潘石屹的一貫風格，對SOHO中國來講，他沒有運營管理的團隊和相關(guān)的經(jīng)驗，“但是我覺得這樣的一種做法，作為公司是比較成功的，但是作為一個城市來講，我覺得如果這樣的好的地段，用這樣的一些產(chǎn)品，對城市的區(qū)域價值來講是破壞。”
專家稱商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃要與城市人口、經(jīng)濟增長相協(xié)調(diào)
目前，商業(yè)地產(chǎn)市場的諸多問題已經(jīng)開始逐漸顯現(xiàn)，蘇州率先出臺商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策或許不是單個現(xiàn)象。為此，世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，此次蘇州率先出臺新政進一步規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)，將對國內(nèi)其他面臨同樣風險的城市有一定的啟示意義。未來，商業(yè)地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展格局、政策層面應(yīng)該如何引導？
王永平建議，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃過程當中，要考慮幾個協(xié)調(diào)發(fā)展，一個要跟城市的人口協(xié)調(diào)發(fā)展，第二個，要跟城市的經(jīng)濟增長相協(xié)調(diào)，第三個，要跟城市的一些規(guī)劃、資源相協(xié)調(diào)。
“還有就是商業(yè)規(guī)劃當中要遵循商業(yè)的發(fā)展規(guī)律，比如對大型商業(yè)項目來講，要么是高度集中，形成一個商圈，圍在十字路口，上面有天橋相連，地下有過道挖通；要么相對來講高度要有一定的分散，每個項目各有各自己的商圈，各有各的輻射人群。”王永平說。
陳仲偉認為，地方政府要重新審視過去幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展政策，全面評估地方商業(yè)地產(chǎn)風險，以更加務(wù)實的態(tài)度預測未來需求及部署土地供應(yīng)，通過完善規(guī)劃選址、業(yè)態(tài)布局等，優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及用地布局。
對于未來商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，王健林則認為，可以以各省和市為單位出臺“商業(yè)布局規(guī)劃”，避免惡性競爭，這些比出臺調(diào)控政策更具可行性。
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