樓市變局山雨欲來之際，在產權交易所掛牌的房地產類項目規(guī)模和交易金額居于高位。北京產權交易所、上海產權交易所數(shù)據(jù)顯示，目前這兩家交易所掛牌的房地產類項目達43宗，市值合計近200億元。分析人士認為，在這波樓市低潮期中，區(qū)域布局集中、信貸資質較差的中小房地企業(yè)將首當其沖。隨著三四線城市樓市風險的加大，部分房地產企業(yè)的資金問題今年可能會凸顯，行業(yè)并購重組的步伐也將加快。

新增掛牌項目金額居前列

根據(jù)北京產權交易所信息，1月24日至2月13日的三周，北交所的房地產類產權交易維持高規(guī)模。在春節(jié)前的最后一周(1月24日-1月30日)，北交所企業(yè)國有產權項目成交16.72億元，房地產業(yè)、倉儲業(yè)、金融業(yè)位居前三位；新增掛牌項目總金額17.28億元，房地產業(yè)、采礦業(yè)、金融業(yè)位居前三位。2月7日-13日的一周內，北交所企業(yè)國有產權項目成交41.02億元，電力熱力生產和供應業(yè)、商務服務業(yè)、建筑業(yè)位居前三位；新增掛牌項目總金額1.22億元，電力熱力生產和供應業(yè)、教育業(yè)、房地產業(yè)位居前三位。

目前在北交所掛牌的房地產類項目達27宗。今年以來掛牌的項目達19宗。業(yè)內人士估算，當前北交所正在掛牌的房地產類項目市值合計超過百億元。上海產權交易所目前掛牌的房地產類項目達到16宗，市值合計接近百億元。

歷史數(shù)據(jù)顯示，最近幾年來，在各大產權交易所中，房地產類股權轉讓的金額、宗數(shù)保持較大規(guī)模。從2011年開始，房地產類股權月度平均交易規(guī)模達百億元，年度交易規(guī)模超千億元。中原地產首席分析師張大偉分析，目前房地產市場主流尚處于上漲過程中，房地產股權價值仍較高，所以總市值較高。

中小房企最“受傷”

“一些中小房企從去年開始就難以從銀行獲得貸款了。”一位不愿具名的房地產行業(yè)協(xié)會人士表示，在當前尋求項目產權出讓的房地產企業(yè)中，中小房企占主流，主要原因在于小型房企獲取資金的成本高、渠道窄，項目的區(qū)域布局集中，無法分散市場風險。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，去年房地產開發(fā)企業(yè)到位資金122122億元，比上年增長26.5%。業(yè)內人士指出，雖然房地產業(yè)的整體資金狀況仍較好，但企業(yè)間已開始出現(xiàn)分化，雖然大型房企普遍“不差錢”，但一些中小房企已陷入資金困境。去年年初“新國五條”出臺以來，金融機構對房地產貸款的審核日趨嚴格，房地產企業(yè)的融資環(huán)境一直不佳。其中，中小房企的貸款資質較差，與大房企相比更不容易獲得銀行貸款，部分小企業(yè)已多年無法從銀行獲得貸款。在近期的“停貸風波”中，雖然各家銀行公開表態(tài)稱并未收緊房地產信貸政策，但總體而言，融資環(huán)境難有明顯改善，且有進一步收緊的可能。

至于房地產企業(yè)其他常用的融資渠道，信托、私募等融資方式的成本高企，海外融資不僅更復雜，且投資者對于行業(yè)風險更敏感。一些中小房地產企業(yè)的資金緊張狀態(tài)始終無法緩解。

就銷售回款而言，去年下半年以來，三四線城市樓市的風險加劇，部分房地產項目陷入滯銷困境，導致相關的區(qū)域性小型房企遲遲無法完成回款。分析人士認為，今年局部區(qū)域的風險可能加劇，這些房企的日子恐怕更加難過。

值得注意的是，即便身處一線城市，一些中小型房企也不能幸免。上述房協(xié)人士表示，一線城市雖然已經(jīng)不再實施“限價令”，但相關政府部門對預售證的審批仍較為嚴格，這也會影響企業(yè)的銷售回款速度。“一些小型房企指望畢其功于一役，只做一兩個項目，而且項目布局比較集中。一旦陷入銷售困境，它們容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的風險。”該人士表示，今年房地產銷售速度放緩是大勢所趨，項目銷售很可能遇到阻力。為求快速回款，很多企業(yè)可能不得不降價銷售或者選擇出讓項目股權的方式“斷臂求生”。

并購重組或加速

在經(jīng)歷了去年的銷售旺季后，房地產企業(yè)面臨的生存環(huán)境正在發(fā)生變化。多位業(yè)內人士對中國證券報記者表示，房地產業(yè)的“黃金十年”已終結，未來房地產蛋糕很難進一步做大，房地產市場將逐步從增量市場轉向存量市場。

“這個過程必然伴隨著陣痛。”上述房協(xié)人士認為，很多三四線城市存在供應壓力，未來可能有更多的區(qū)域出現(xiàn)降價現(xiàn)象，導致企業(yè)利潤率降低。在一線城市和二線熱點城市，土地成本的提高同樣在擠壓房企的利潤空間。

根據(jù)蘭德咨詢發(fā)布的報告，隨著市場競爭越來越激烈，房地產行業(yè)的平均利潤率也將越來越低，預計“年均凈利潤率降低1個百分點”的趨勢將持續(xù)下去。預計到2015年，房地產行業(yè)平均凈利潤率將觸及“10%警戒線”。同時，不同房地產企業(yè)之間的盈利能力進一步呈現(xiàn)加劇分化的趨勢。這意味著，絕大多數(shù)房地產企業(yè)需要調低盈利目標。

與這一趨勢同步的是房地產行業(yè)并購整合的加速。上述報告顯示，截至去年底，我國房地產開發(fā)企業(yè)法人單位數(shù)量約為4.2萬家，比2010年減少36.6%。預計未來3年內還將有30%的企業(yè)出局，其中以中小房企為主。

張大偉認為，杭州市、常州市等地部分房地產項目下調售價以及多家銀行傳出收緊房地產貸款的消息，已經(jīng)使得房地產行業(yè)的信心出現(xiàn)動搖。未來類似的警示信號將更加頻繁地出現(xiàn)，可能加劇房地產行業(yè)并購重組的步伐。