商業(yè)地產(chǎn)之于地產(chǎn)商的吸引力，猶如黃金之于投資客一般，讓人“一投上癮”。有人曾這樣形容商業(yè)地產(chǎn)之于地產(chǎn)商的重要性：誰決絕商業(yè)地產(chǎn)，誰就自絕于世！

 

近年，隨著樓市調(diào)控新政密集出臺，一系列舉措令住宅市場降溫。然而，商業(yè)地產(chǎn)卻像夏日的“秋老虎”一樣，火了起來。各路地產(chǎn)大佬紛紛開始在全國跑馬圈地，一座座城市綜合體如雨后春筍般拔地而起。從2006年起至今，中國的商業(yè)地產(chǎn)項目一直保持著驚人的增長速度。

 

有數(shù)據(jù)顯示，2013年前11個月商業(yè)營業(yè)用房投資額10739億元，同比增長27.6%，這一增速是住宅投資的1.5倍。就昆明而言，昆明的商業(yè)用地的成交量一直在持續(xù)增加，按供應(yīng)及需求比來計算，昆明人的人均商業(yè)占比也由2011年的2平方米增長到接近3平方米。從數(shù)據(jù)來看，無可厚非，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)邁入過剩時代。

 

盡管商業(yè)地產(chǎn)過剩問題被屢屢提及，對于這樣一個充滿誘惑的冒險樂園，開發(fā)商對其熱情始終有增無減，各路資本蜂擁而入。

 

如今，過剩引起的一系列問題開始全面爆發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)亟待破局。

 

現(xiàn)狀 開發(fā)商扎堆商業(yè)地產(chǎn) 昆明滿城盡是綜合體

 

有數(shù)據(jù)指出，全球十大在建購物中心規(guī)模最大的城市中8個在中國，而成都、沈陽、天津、昆明等城市的商業(yè)地產(chǎn)過剩問題也屢屢被業(yè)內(nèi)提及。

 

最近幾年，昆明城市外擴(kuò)，城中村改造速度加快，與此同時，昆明商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入一個迅猛發(fā)展的時期。商業(yè)體量以幾何的速度在增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過之前數(shù)十年的發(fā)展規(guī)模，昆明人人均商業(yè)占比也由2011年的2平方米增長到接近3平方米。千軍萬馬擁入商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在不是“滿城皆是黃金甲”，而是“滿城皆是綜合體”。

 

從克爾瑞旅游地產(chǎn)提供數(shù)據(jù)來看，2011年上半年，昆明的商業(yè)用地成交量為320.45萬平米，2012年上半年的成交量為44.34萬平米，到2013年上半年的商業(yè)用地成交量就高達(dá)354.62萬。而在2012年下半年的商業(yè)用地的成交只占全部成交土地的17.18%，2013年上半年的商業(yè)用地則占到全部成交土地的36.87%。

 

然而，商業(yè)地產(chǎn)的增長并非就此停止。就目前昆明商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展來看，數(shù)據(jù)顯示，昆明未來兩三年將會有1600萬平方米商業(yè)體量上市，這是一個龐大的總量。

 

破局 產(chǎn)業(yè)為商業(yè)地產(chǎn)注血 助力商業(yè)地產(chǎn)逆勢飛揚(yáng)

 

從目前商業(yè)地產(chǎn)的市場情況，我們不難看出，無前瞻性規(guī)劃的商業(yè)地產(chǎn)和飲鴆止渴的經(jīng)營方式必然導(dǎo)致其問題頻出。一些傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)項目由于前期缺乏前瞻性規(guī)劃，后期又沒有空間擴(kuò)展，傳統(tǒng)商業(yè)由于模式單一、業(yè)態(tài)雷同、品牌同質(zhì)化隱憂開始顯現(xiàn)出來，招商乏力。

 

傳統(tǒng)商業(yè)自救已是不爭的事實。俗話說的好，“沒有產(chǎn)業(yè)支撐的城市，就是沒有靈魂的軀殼。”商業(yè)地產(chǎn)未來的破局，必須依靠產(chǎn)業(yè)的支撐。具有前瞻性規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)商業(yè)新型商圈，將領(lǐng)航商業(yè)地產(chǎn)逆風(fēng)飛揚(yáng)，引領(lǐng)著陷入危機(jī)的商業(yè)地產(chǎn)找到破局的出口。

 

作為昆明商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿，中豪螺螄灣國際商貿(mào)城可謂商業(yè)地產(chǎn)市場中的一枝獨(dú)秀。強(qiáng)大的集團(tuán)實力，以雄厚的資金流支撐起整個商城的良性運(yùn)營；具有前瞻性的規(guī)劃，為消費(fèi)者打造了一個真正打造一座集生產(chǎn)加工、商業(yè)貿(mào)易、物流倉儲、電子商務(wù)、旅游休閑“五位一體”的現(xiàn)代化國際商貿(mào)城；在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作項目上，成熟化的運(yùn)營經(jīng)驗，減少投資風(fēng)險，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展；差異化的市場定位，專業(yè)化的市場有別于傳統(tǒng)商業(yè)，大體量、大商業(yè)、大貿(mào)易進(jìn)而帶來大人氣、大人流。

 

專家點評 商業(yè)地產(chǎn)面臨優(yōu)勝劣汰

 

云南財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)投融資研究中心主任周大研：目前，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商的實力參差不齊。商業(yè)地產(chǎn)不是一個標(biāo)準(zhǔn)化的東西，俗話說：八仙過海各顯神通。都說商業(yè)地產(chǎn)供過于求，實際上是做成功的、做的比較出色的，能夠賺錢的，目前還是少數(shù)。商業(yè)地產(chǎn)最終還是得面臨優(yōu)勝劣汰，有自己獨(dú)特優(yōu)勢的可能就在市場存活下來，沒有優(yōu)勢和特色的項目可能面臨被淘汰的結(jié)果。說到優(yōu)勢和特色，產(chǎn)業(yè)化地產(chǎn)可謂是商業(yè)地產(chǎn)中運(yùn)營中的佼佼者。

 

風(fēng)險 商業(yè)地產(chǎn)“超生”嚴(yán)重市場蛋糕有限難超載

 

昆明大規(guī)模開發(fā)商紛紛涌入商業(yè)地產(chǎn)，國內(nèi)外巨頭也不甘示弱紛紛搶灘昆明，這樣的勢頭必然加劇商業(yè)地產(chǎn)競爭。昆明市場蛋糕就這么大，隨著商業(yè)地產(chǎn)新項目持續(xù)上馬。商業(yè)地產(chǎn)過剩必將引發(fā)商業(yè)的供需失衡，陷入“狼多肉少”的窘境。接下來，由過剩問題引起的各項風(fēng)險將接踵而至。

 

商業(yè)地產(chǎn)供需失衡 “三高”問題突出

 

物極必反，之于商業(yè)地產(chǎn)也同樣如此。商業(yè)地產(chǎn)供需失衡，隨之帶來一系列問題。最直接的表現(xiàn)是：一是開發(fā)銷售環(huán)節(jié)，由于潛在供應(yīng)量巨大，將會導(dǎo)致庫存高；二是招商環(huán)節(jié)，招商難，進(jìn)而帶來空置率高；三是經(jīng)營環(huán)節(jié)，商戶經(jīng)營難，投資風(fēng)險高。

 

2008年以來，昆明城中村項目集中改造，從源頭上加大了商業(yè)供應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)項目蜂擁而至。在昆明理工大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營教研室主任鄧曉盈看來：“這幾年商業(yè)地產(chǎn)最大的難題在消化上，一個城市需要多少商業(yè)，什么樣的商業(yè)，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、產(chǎn)業(yè)支撐、金融業(yè)發(fā)展等經(jīng)濟(jì)支撐強(qiáng)勁與否有關(guān)。”

 

我們可以看到，作為一個二線城市，昆明近年來的城市擴(kuò)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成就都是有目共睹的。但相比于北上廣等一線城市，昆明無論從城市規(guī)模還是人口規(guī)模，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度都仍然僅處于一個中等水平，就像人吃多了也會受不了一樣，大規(guī)模地興建城市綜合體或許會讓昆明“消化不良”。

 

在市場優(yōu)勝劣汰的鐵律面前，面對失衡的市場，激烈的競爭必然導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的慘烈競爭。毋庸置疑，傳統(tǒng)底商及零售業(yè)為主的集中商業(yè)將面臨著生存、成長困難， 商業(yè)空置率居高不下的困局。

 

同質(zhì)化競爭激烈 分流客源攤薄利潤

 

“同質(zhì)化”，這是目前商業(yè)地產(chǎn)顯現(xiàn)出來最突出的問題。

 

“零售+餐飲+KTV/電影，這樣的商業(yè)模式太多之后,就讓人感覺到疲乏。”除了工作、睡覺，近一兩年的時間,袁紹的時間幾乎都花在了這樣模式的城市綜合體里面。

 

最初的時候，袁紹七天都在逛商場，但每天所逛的地方都不相同，她渴望從逛街當(dāng)中來尋找生活的新鮮感和刺激感，以緩解每天乏味的工作。

 

“今天逛百盛、明天新百大，后天新西南……，買衣服，吃美食，看電影。”這就是袁紹業(yè)余生活的節(jié)奏?？蓾u漸地她發(fā)現(xiàn)，無論是買衣服還是吃飯，部分商場有太多雷同的品牌商家了，尤其是市中心商圈里的商場。

 

“每個商場的品牌、餐飲店都是一樣的，如果商場本身沒有特別的折扣活動，我很少選擇去市中心擠了。家周邊新建起的商圈，不僅品牌齊全，而且體驗式項目，比如咖啡培訓(xùn)班、街舞培訓(xùn)班讓我的業(yè)余生活變得更為豐富，我何必舍近求遠(yuǎn)，舍好求次呢？”俗話說，實踐出真知。在經(jīng)過一年時間的逛街實踐之后，袁紹總結(jié)得出這樣一條真理。

 

從袁紹的經(jīng)歷我們不難看出，傳統(tǒng)商圈由于同質(zhì)化嚴(yán)重，品牌資源雷同，由于空間無限無法拓展，導(dǎo)致客流逐漸被一些應(yīng)運(yùn)而生的新商圈分走。新商圈崛起，客源被分流，一些商戶的利潤被攤薄。商戶賺的錢少、或直接賺不到錢，往往走上棄租的道路。

 

房企運(yùn)營成本高 供求失衡資金鏈緊

 

縱觀目前昆明市場上的商業(yè)地產(chǎn)，項目的商業(yè)盈利模式主要有三種：要么全部自持，要么是自持加銷售，也有部分社會底商采用產(chǎn)權(quán)銷售的方式。

 

商業(yè)地產(chǎn)對于現(xiàn)金流的要求更高，一般都需要經(jīng)歷較長時間的養(yǎng)商期，對開發(fā)商企業(yè)的實力和資金流要求很高。對于很多沒有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、沒有商家資源、沒有廉價資本的開發(fā)企業(yè)而言，困難顯而易見。

 

這樣的局面，很容易導(dǎo)致一些商業(yè)項目定位不清、同質(zhì)化、招商難、開業(yè)難的現(xiàn)狀。因為以上因素，很多商業(yè)地產(chǎn)多是產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，后期想要運(yùn)營管理成本也就越來越高，想要經(jīng)營好也就越困難。現(xiàn)在，很多商業(yè)項目只出售不持有，商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)完全分離，難以形成統(tǒng)一規(guī)劃及運(yùn)營管理，后續(xù)操作難度大、風(fēng)險也就更大，最終陷入發(fā)展的死循環(huán)。

 

一直以來，商業(yè)項目自持比例的高低被視為企業(yè)資金實力是否雄厚的關(guān)鍵要素，意味著未來無論是項目開發(fā)商還是運(yùn)營商，都可以在項目的后期管理中發(fā)揮更大的作用，比如中豪商業(yè)集團(tuán)。

 

中豪商業(yè)集團(tuán)具有實力強(qiáng)勁的股東，而這些股東旗下的企業(yè)有七八十家，這些企業(yè)源源不斷地向中豪螺螄灣國際商貿(mào)城注資在一定程度上保證了項目的健康運(yùn)作。