2014年的樓市中，商業(yè)地產(chǎn)將成為石家莊市場中一個“不安定”因素。據(jù)石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布2013年石家莊房地產(chǎn)市場分析統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，石家莊商業(yè)用房供求比已達到近5：1，從面積層面分析的供求失衡比例在不斷擴大。日益復(fù)雜的市場中，尋找差異化成為商業(yè)地產(chǎn)的救命稻草。但是，究竟如何尋求差異化？商業(yè)地產(chǎn)“過剩”的迷局如何破解？本期觀察家，本報特邀請業(yè)內(nèi)商業(yè)專家為石家莊商業(yè)地產(chǎn)市場支招。

供需比5：1商業(yè)補課仍有發(fā)展空間

石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布2013年石家莊房地產(chǎn)市場分析統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2013年市區(qū)商業(yè)用房上市面積178.2萬平方米，成交面積34.0萬平方米，供求比達到近5：1，已出現(xiàn)供需失衡的情況。同時，商業(yè)用房成交均價首次出現(xiàn)下調(diào)趨勢，成交均價為每平方米11860元，同比下降16.75%。供需比加大，價格下跌，石家莊商業(yè)出現(xiàn)過剩的擔(dān)憂四起。“事實上，石家莊的商業(yè)目前處于"補課"階段。”對于輿論擔(dān)心的商業(yè)過剩現(xiàn)象，多年從事商業(yè)研究的河北商業(yè)聯(lián)合會秘書長曹潤亭對記者說道。曹潤亭認(rèn)為，與全國發(fā)達城市以及周邊省會城市相比，石家莊作為省會城市，其都市城市的商業(yè)品位尚比較低，仍需要不斷提升品質(zhì)。

記者采訪中，曹潤亭從石家莊社會零售總額，以及一二三產(chǎn)業(yè)所占比重分析，認(rèn)為石家莊商業(yè)仍有發(fā)展的空間。據(jù)曹潤亭提供的數(shù)據(jù)顯示，1966年，石家莊社會零售總額約為2億元，到1978年，社會零售總額僅增長為6.35億，這十幾年間，商業(yè)的增速較慢。而到2007年，接近石家莊商業(yè)改革30周年時，社會零售總額達到821.1億元，保持了極高的增長率。

2013年，石家莊社會零售總額的數(shù)據(jù)為2154.5億元，同比增長13.7%，曹潤亭分析，從2007年至2013年，石家莊商業(yè)保持17%-18%的增漲速度，這個增長速度從2012年開始放緩。“持續(xù)的增長表明，石家莊商業(yè)仍有上升空間。”

而從石家莊一二三產(chǎn)業(yè)所占比例分析，曹潤亭認(rèn)為，石家莊第三產(chǎn)業(yè)所占國民經(jīng)濟總值的比例為38%-40%，這樣的比例尚達不到發(fā)達國家第三產(chǎn)業(yè)所占比重。“城市的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)應(yīng)占據(jù)主要地位，發(fā)達國家城市第三產(chǎn)業(yè)所占比重大多在50%以上，這同樣說明，屬于第三產(chǎn)業(yè)的商業(yè)未來發(fā)展空間很大。”

曹潤亭認(rèn)為，商業(yè)飽和應(yīng)注意區(qū)分絕對飽和和相對飽和的概念，在城市不斷發(fā)展變化的過程中，商業(yè)需求也在不斷變化，區(qū)域內(nèi)商業(yè)的分布不均，使得石家莊商業(yè)表現(xiàn)出來的更多的是相對飽和狀態(tài)。

“石家莊商業(yè)的問題集中體現(xiàn)于布局不合理，中山路沿線大型商業(yè)分布集中，而其他主干道上，商業(yè)氛圍缺乏。”曹潤亭認(rèn)為。

3.0商業(yè)模式即將到來

無論是絕對飽和，還是相對飽和，石家莊的商業(yè)體量增加，競爭加劇是不爭的事情。如何在這樣的環(huán)境中，提高商業(yè)的競爭力，優(yōu)化城市的商業(yè)氛圍？差異化是多數(shù)業(yè)內(nèi)專家的一致觀點，而如何做到差異化，卻是許多開發(fā)企業(yè)并不明晰的思路。

曾經(jīng)操作過“萬達廣場、中海環(huán)宇城、華強廣場、魯商廣場、萬國園”等高端商業(yè)綜合體，在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有豐富經(jīng)驗的達文東方房地產(chǎn)全維服務(wù)機構(gòu)董事長譚理華認(rèn)為，對于百貨商場、城市中心步行街及購物中心這一類的商業(yè)模式的差異化，可以進行局部差異化創(chuàng)新和整體系統(tǒng)的創(chuàng)新兩種形式。譚理華認(rèn)為，隨著萬達廣場、樂匯城、勒泰中心等新型一站式購物中心的開業(yè)，石家莊商業(yè)經(jīng)歷了從1.0時代向2.0時代的轉(zhuǎn)變，即已經(jīng)從傳統(tǒng)以購物為主的百貨商場模式轉(zhuǎn)變到集“吃喝玩樂購”為一體的“一站式購物中心”模式。但經(jīng)過這幾年2.0商業(yè)模式的普及，石家莊新上馬的綜合體幾乎都是清一色的“一站式購物中心”，同質(zhì)化嚴(yán)重、供大于求不但體現(xiàn)在投資市場，還體現(xiàn)在終端消費市場。3.0商業(yè)模式的到來已經(jīng)提上日程，也就為商業(yè)的差異化定位或升級換代提出一個新的嚴(yán)峻的課題。

總之，對于百貨商場、城市中心步行街及購物中心這一類商業(yè)差異化可以體現(xiàn)在2個方面，局部差異化創(chuàng)新和整體系統(tǒng)的創(chuàng)新兩種形式。

商業(yè)局部硬件和軟件的差異化創(chuàng)新

譚理華認(rèn)為，商業(yè)局部的差異化創(chuàng)新，主要根據(jù)周邊競爭商業(yè)情況進行，分別就硬件或軟件層面進行差異化，硬件差異化指的是對建筑、裝修創(chuàng)新、人流動線及展示方法改變等跟購物環(huán)境相關(guān)的要素進行考量，如新天地購物商城就是在北國商城等強勁競爭對手的合圍下進行的購物環(huán)境主題化升級，從而贏得市場追捧。

軟件差異化主要指業(yè)態(tài)的差異化定位，即增加文化特色和品牌資源，如樂匯城，和其他“高大上“的購物中心相比，它的業(yè)態(tài)定位明顯特色化和年輕化，主要針對85后、90后的年輕消費群體。

商業(yè)整體系統(tǒng)模式的創(chuàng)新

而在商業(yè)整體系統(tǒng)的創(chuàng)新方面，譚理華認(rèn)為石家莊并不多見，在國內(nèi)也是剛剛興起。商業(yè)整體系統(tǒng)的創(chuàng)新主要表現(xiàn)形式有兩種，一種為個性主題式創(chuàng)新，如北京芳草地、上海K11為代表的藝術(shù)文化主題購物中心，在開發(fā)前就把藝術(shù)文化當(dāng)作整個項目的一部分，研究購物中心如何與藝術(shù)共存，設(shè)計前期，包括建筑挑高、建筑材料的運用等，也在設(shè)計的同時融入了文化藝術(shù)理念。同時，在購物中心的環(huán)境、氛圍、引入業(yè)態(tài)以及服務(wù)上充分體驗文化藝術(shù)，以及不定期舉行文化藝術(shù)類型活動。這一類型的購物中心還有“兒童親子類主題、歷史文化主題、音樂主題、電影文化主題、女性主題、游樂主題、水主題等表現(xiàn)形式，如石家莊的祥云國際就是一個以威尼斯水主題為定位的購物中心。

另一種商業(yè)創(chuàng)新主要表現(xiàn)形式為商業(yè)模式或渠道的創(chuàng)新，如線下體驗加線上消費結(jié)合的新型購物中心，如前段時間北京王府井百貨聯(lián)姻微信支付，試水微信購物。