當(dāng)年的“萬通六君子”各奔東西后，仍活躍在地產(chǎn)界的就只有馮侖、潘石屹以及易小迪三人。相比之下，易小迪以及他所掌舵的陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司 （以下簡稱“陽光100”）低調(diào)許多。因赴港IPO機(jī)緣，亟待打破融資瓶頸的陽光100走向臺前。

日前，陽光100常務(wù)副總裁范小沖在接受時代周報記者采訪時表示，近日地產(chǎn)界利空消息來得比較突然，但這不會影響公司的上市進(jìn)程，2013年12月19日，陽光100已通過上市聆訊，正式上市時間將在今年“兩會”期間。

“公司的住宅一年賣了幾十個億，但接下來，公司準(zhǔn)備加大住宅去化，慢慢退出住宅行業(yè)，把主要精力聚焦到街區(qū)綜合體上”，范小沖透露，“街區(qū)綜合體不是從天上掉下來的，在開發(fā)過程中慢慢找到自己優(yōu)勢和特點(diǎn)，當(dāng)中也歷經(jīng)公司8年艱難轉(zhuǎn)型。公司拿地比較早，目前在成都、重慶、沈陽、武漢、長沙、柳州等二三線城市的核心地段有大概1000萬平方米的土儲，每個項(xiàng)目其實(shí)都多少涉及一點(diǎn)街區(qū)綜合體的商業(yè)形態(tài)，接下來，還會準(zhǔn)備新拿一些地，主要還是在二、三線城市。”

屢敗屢戰(zhàn)的上市勇者

陽光100的步伐似乎總顯得慢人一拍，公司發(fā)展至今14年來，依舊是一個銷售幾十億元的小公司。掌舵手易小迪曾坦承，“我是一個膽小的人，我承認(rèn)我過分的謹(jǐn)慎失去了很多機(jī)會。”

但在上市這條道路上，陽光100并不含糊，可謂是一個屢敗屢戰(zhàn)的勇者。時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，從2007年開始，易小迪就已著手準(zhǔn)備沖擊香港IPO，但隨后出現(xiàn)的2008年全球金融危機(jī)，2009年香港內(nèi)房股扎堆股價疲軟及2010年開始的漫長地產(chǎn)調(diào)控，讓他的三次上市嘗試均無疾而終。

“除了外界大環(huán)境，陽光100長期以來形成的子公司權(quán)力過大，多數(shù)項(xiàng)目不是全資的管理模式，也是阻礙其上市的一個爭議點(diǎn)，”北京地產(chǎn)圈有分析人士對時代周報記者介紹稱，外界曾批評陽光100的管理，甚至稱“北京是易小迪的陽光100，各地子公司卻不見得”，這種情況這兩年才有所好轉(zhuǎn)。

7年之后，陽光100做出第四次嘗試。范小沖日前在接受時代周報記者采訪時表示，公司去年12月19日已通過上市聆訊，正式上市時間將在今年“兩會”期間，希望能為新的一年提振士氣。

香港資本界傳來的消息則顯示，陽光100已開始積極會見多家投行及接觸基金投資者，初步集資2億-3億美元（合15.5億-23.3億港元），花旗及海通國際是其中的上市安排行。

赴港上市打破融資瓶頸

不過，資本市場的風(fēng)云變幻會不會再次給陽光100開個玩笑？2月19日，杭州、常州等地傳出樓盤大幅降價的消息，同時發(fā)酵的還有銀行信貸市場的利空消息，這最終給房地產(chǎn)板塊送來了本周的“黑色星期一”，多家房企股票跌停。

“這對卡在時間點(diǎn)上市的陽光100來說，是個挑戰(zhàn)，”盛富資本國際有限公司CEO黃立沖對時代周報記者分析稱，“這種情況下，投資者認(rèn)購意向可能會差一點(diǎn)，認(rèn)購興趣會打折，如果不夠便宜的話，有可能發(fā)不出去。”

范小沖對此并不認(rèn)同。“這些利空消息來得比較突然，但這種市場恐慌應(yīng)該很快就會過去，不會影響公司的上市進(jìn)程，”在范小沖看來，目前整個房地產(chǎn)行業(yè)還是健康的，“杭州供應(yīng)量太大導(dǎo)致的降價事件，對其他區(qū)域市場有心理層面的影響，但這目前還僅是局部現(xiàn)象，是個案，這并不代表房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入冬天，畢竟現(xiàn)在整體形勢要比前兩年寬松多了，而金融層面也是一樣，部分銀行僅是停止夾層業(yè)務(wù)，這是一種同行間的風(fēng)險控制，并不是停止按揭和開發(fā)貸，影響有限。”

而在IPO光環(huán)褪色之下，陽光100赴港上市是否也帶著一種咬牙硬撐的無奈？事實(shí)上，低市盈率、大幅凈資產(chǎn)折讓以及捉襟見肘的融資額已是房企上市常態(tài)。按照時代周報記者的統(tǒng)計(jì)，去年赴港上市的當(dāng)代置業(yè)、景瑞控股等7家房企，均可視為“白菜價”上市，募集資金均在16億港元之下，其中五洲國際公開發(fā)售部分僅獲得57%認(rèn)購，而當(dāng)代置業(yè)公開發(fā)售部分的認(rèn)購僅為12%，他們大多數(shù)至今仍處于破發(fā)狀態(tài)。

“過去，融資一直是陽光100的瓶頸。”范小沖坦言，在境內(nèi)銀行嚴(yán)控資金、信托等通道，融資成本高企的現(xiàn)實(shí)下，赴港上市是陽光100打破融資瓶頸的最好選擇，有利于對陽光100適度擴(kuò)大規(guī)模。

由于數(shù)據(jù)不透明，外界很難窺測到陽光100真實(shí)的財(cái)務(wù)信息。時代周報粗略盤點(diǎn)的信息僅顯示，數(shù)年來，從山東兗礦、美國華平基金、杭州工商信托、湖南信托、天津農(nóng)墾集團(tuán)到五礦置業(yè)等，是陽光100擴(kuò)張資本的扛鼎者，但這些投資者最后都沒有追隨陽光100。

范小沖透露稱，“本次上市是易總親自牽頭做，大規(guī)模路演還沒正式開始，但近期馬上就要開啟。”

街區(qū)綜合體走體驗(yàn)路線

陽光100正在講述的是一個商業(yè)地產(chǎn)故事，賣點(diǎn)是高毛利和輕資產(chǎn)開發(fā)模式。

“現(xiàn)在我們已經(jīng)轉(zhuǎn)型，將逐步放棄住宅開發(fā)，未來重點(diǎn)是聚焦到街區(qū)綜合體這類的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，”范小沖稱，這類產(chǎn)品投資不高但利潤貢獻(xiàn)很大。根據(jù)目前其所涉及項(xiàng)目的核算，這類產(chǎn)品的毛利率可以達(dá)到40%，而其住宅產(chǎn)品的毛利率一般僅為18％-20％，“這對投資者是最具有吸引力的。”

所謂街區(qū)綜合體，是陽光100于2004年開始嘗試的業(yè)務(wù)，其定位是體驗(yàn)式商業(yè)、城市中心白領(lǐng)人群的社交場所，目前已在柳州開發(fā)的陽光100窯埠TOWN、在陽朔開發(fā)的陽光100西街廣場等即為此類項(xiàng)目的代表，物業(yè)以出售為主，一小部分自持。

不過目前資本界對商業(yè)地產(chǎn)也有著不同的認(rèn)識。

“2010年限購之后，幾乎所有開發(fā)商都進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。從規(guī)劃到開張，3年時間，2014年將是商業(yè)地產(chǎn)的井噴期，這使得投資者對商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度也在增加。”瑞士信貸地產(chǎn)分析師杜勁松分析稱，國內(nèi)的住宅是整體泡沫還是個別地區(qū)的結(jié)構(gòu)性失調(diào)，現(xiàn)在沒有定論，但投資者對商業(yè)地產(chǎn)是有定論的，就是供過于求。所以對于商業(yè)地產(chǎn)的估值要低一些，折讓也大一些。

范小沖對此并不擔(dān)心。他說，市場擔(dān)心的，其實(shí)是針對大型購物中心和大型建筑綜合體過量現(xiàn)象，比如成都、沈陽等城市都是號稱要建100個綜合體，投資很大且同質(zhì)化嚴(yán)重，可是貼近生活需求、有特色的街區(qū)型商業(yè)卻是短缺的。

他將公司的產(chǎn)品定位為小型新天地，“相對于投資大、回報高的巨型商業(yè)廣場而言，陽光100的街區(qū)類商業(yè)產(chǎn)品投資不高，個把億就能拿到一塊地，開發(fā)周期也短，基本當(dāng)年建當(dāng)年賣，體驗(yàn)式消費(fèi)還可以抵御電商沖擊。這類產(chǎn)品風(fēng)險很小，即便賣不掉，持有成本也比住宅要小，畢竟土地價值在里面占據(jù)的空間不大，可抵押來緩解現(xiàn)金流。”

“街區(qū)綜合體走體驗(yàn)路線，需要靠面積實(shí)現(xiàn)，而做個性化的街區(qū)，往往成本較高，容易叫好不叫座。”有分析人士對記者指出，如何找到商業(yè)的獨(dú)特性，把握好成本與盈利空間，并在城市中心選對地段，是陽光100押寶街區(qū)綜合體的成敗關(guān)鍵。

而上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)在接受時代周報記者采訪時則稱，拿產(chǎn)品特色來贏取市場，但商業(yè)的經(jīng)營是一個復(fù)雜的課題，各個地域文化不同，需求不同，不能僅僅是城市與城市之間的復(fù)制，否則必然招致失敗。此外，不要激進(jìn)拿地。很多房企在上市前后，都會有激進(jìn)的拿地策略。陽光100未來的產(chǎn)品和區(qū)域轉(zhuǎn)型下，必須對樓市泡沫有所警惕，畢竟目前市場的風(fēng)險正在放大。