文化旅游地產(chǎn)在這兩年迅速成為熱詞，著急進(jìn)入這一領(lǐng)域的房企大有人在。文化是意識形態(tài)，旅游是美好的休閑體驗，地產(chǎn)常常和投機、暴利掛鉤，組合在一塊引爆碰撞出的火花，實在給人太多想象空間。然而前景美好的背后卻難掩風(fēng)險擔(dān)憂。

從全國范圍來看，失敗的文化旅游地產(chǎn)開發(fā)案例并不算少數(shù)，業(yè)內(nèi)人士表達(dá)更為直接，對于處在探索階段，無論是政策環(huán)境還是開發(fā)經(jīng)營從業(yè)人員都并沒形成體系的文化旅游地產(chǎn)來說，還沒有一個可供參考的成功模式，卻在過熱的市場中不斷暴露更多問題：產(chǎn)業(yè)資金鏈脆弱、同質(zhì)化風(fēng)險加劇甚至掛羊頭賣狗肉。

1 競爭風(fēng)險

市場過熱 行業(yè)競爭加劇

國家統(tǒng)計局發(fā)布的2013年數(shù)據(jù)顯示，全年國內(nèi)游客32.6億人次，比上年增長10.3%；國內(nèi)旅游收入26276億元，增長15.7%?；氐浇鞅静菏袌觯?013年江西旅游接待總?cè)藬?shù)達(dá)2.5億人次。迅速膨脹的市場需求推動了文化旅游地產(chǎn)項目的爆發(fā)。據(jù)《中國經(jīng)營報》統(tǒng)計，僅2012年國內(nèi)簽約的待開發(fā)和正在開發(fā)的各類文化旅游項目總數(shù)已經(jīng)超過3000個。業(yè)內(nèi)人士指出，從國外經(jīng)驗來看，從未出現(xiàn)過當(dāng)前國內(nèi)這種文化旅游地產(chǎn)遍地開花的現(xiàn)象，而且多為新建千畝大盤。

“相關(guān)需求數(shù)據(jù)會給地方政府、開發(fā)企業(yè)很多信心，但是分這塊蛋糕的人卻不在少數(shù)。”江西經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院院長吳志軍認(rèn)為，目前國內(nèi)文化旅游地產(chǎn)項目遍地開花，不論是房企還是文化企業(yè)紛紛涌入這個產(chǎn)業(yè)，“大家口號上都會喊出預(yù)計接待人次將達(dá)到多少千萬，但真的有這么容易實現(xiàn)？”

來自廣州長隆集團(tuán)對外發(fā)布的數(shù)據(jù)，經(jīng)過十余年的發(fā)展，廣州長隆終于實現(xiàn)連續(xù)五年接待人次超過1000萬。而香港迪士尼也在經(jīng)營7年后，才首度實現(xiàn)盈利，這是世界主題樂園巨頭迪士尼在全球布局當(dāng)中唯一盈利的兩家之一，另一家是東京迪士尼樂園。

2 經(jīng)營風(fēng)險

借旅游之名 行圈地之實

“旅游搭臺，地產(chǎn)唱戲”，一度是國內(nèi)旅游地產(chǎn)的普遍現(xiàn)象，而這直接導(dǎo)致消費者買回一堆“旅游規(guī)劃”，更有甚者文化旅游經(jīng)營不善而直接導(dǎo)致項目爛尾。“這兩年業(yè)內(nèi)多次提到的，住宅市場從黃金時代跌落到白銀時代，大勢難改，房地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)面臨瓶頸，大家不得不尋找新的開發(fā)領(lǐng)域。”徐學(xué)聞表示，加上旅游業(yè)是近年發(fā)展熱點方向，也與房地產(chǎn)有契合點。而另一關(guān)鍵所在，則是文化旅游地產(chǎn)項目拿地便宜，房企從中直接獲取的物業(yè)銷售利潤更為可觀。這一觀點，是業(yè)內(nèi)的普遍共識。

“文化旅游地產(chǎn)項目往往位于城市郊區(qū)，需要巨大的資金投入，地方政府為了招商引資通常會以非常低的土地價格出讓地塊給開發(fā)商，在市場培育期，這種給甜頭的做法無可厚非。”某業(yè)內(nèi)人士表示，低價拿到住宅地塊的事情只可能發(fā)生在這類項目上，土地方面獲得的優(yōu)惠讓房企獲益匪淺，但同時也給項目增加了“假旅游、真地產(chǎn)”的風(fēng)險，“以旅游名義圈地買房的企業(yè)并不鮮見”。

3 資金風(fēng)險

資金鏈脆弱 更受經(jīng)濟(jì)形勢影響

事實上，文化旅游難以逃脫“地產(chǎn)”影子的背后原因是，資金鏈的問題。

“文化旅游需要巨額資金投入，絕大多數(shù)房企都是通過地產(chǎn)銷售以續(xù)接資金鏈，實現(xiàn)滾動開發(fā)。”共讀藍(lán)海執(zhí)行董事總經(jīng)理徐學(xué)聞表示。而根據(jù)2012年央行和國家發(fā)改革委、旅游局、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會、外匯局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于金融支持旅游業(yè)加快發(fā)展的若干意見》顯示，對高爾夫球場、大型主題公園、城市水源地的觀光農(nóng)業(yè)等國家明令禁止或限制發(fā)展的旅游項目，應(yīng)嚴(yán)格禁止或限制發(fā)放貸款。對于可能借旅游項目名義變相進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)從嚴(yán)審查。在貸款融資收緊從嚴(yán)的前提下，地產(chǎn)銷售無疑起著更為深遠(yuǎn)的意義。而近兩年住宅市場形勢始終存在變數(shù)。

作為非剛需產(chǎn)品，文化旅游地產(chǎn)比住宅市場更受經(jīng)濟(jì)景氣因素影響，一旦資金鏈緊張，風(fēng)險警報也隨之而來，“直接帶來的反應(yīng)就是旅游方面的投入減少”，業(yè)內(nèi)人士表示，從這一角度而言，地產(chǎn)銷售支撐了文化旅游的投入，也將旅游市場的經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了投資客、購房者。例如華彬集團(tuán)在北京開發(fā)的亞洲沃德蘭游樂園，在荒廢數(shù)十年后，被政府拆除。而此前來自其他媒體報道，正是投資商受金融風(fēng)暴影響，資金受阻。

不過業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，貸款融資問題大多數(shù)只會難倒中小型企業(yè)，對于大型房企來說，如何做文化旅游地產(chǎn)，更像是一種態(tài)度問題，“看誰的誠意更大”，大家所指的誠意是，開發(fā)企業(yè)愿意在文化旅游方面投入多少，而不是簡單地粗制濫造。

4 同質(zhì)風(fēng)險

模式簡單復(fù)制 同質(zhì)化風(fēng)險加劇

目前主題公園、劇場、酒店、地產(chǎn)的組合形式，是國內(nèi)多數(shù)文化旅游項目的產(chǎn)品形態(tài)。產(chǎn)品雷同，缺乏精品、獨特的旅游產(chǎn)品，一直受市場詬病。

“簡單復(fù)制主題公園的模式泛濫，尤其是部分地域市場內(nèi)分布了較多同類型產(chǎn)品，讓人不得不警惕市場同質(zhì)化風(fēng)險。”吳志軍舉例分析，早期張藝謀的“印象·劉三姐”、“印象·麗江”、“印象·西湖”等系列演出獲捧后，迅速走紅全國，如今劇場演出已經(jīng)成為標(biāo)配，新意難再。“簡單地復(fù)制模仿、拼湊疊加并不能維系長久的人流，真正做到給游客‘異境體驗’才能保證人氣，而這也是文化旅游項目的核心價值。”吳志軍認(rèn)為，拋開動輒幾千畝的“恢弘巨制”，如何因地制宜做好專業(yè)水準(zhǔn)、精品項目更值得思考。

位于內(nèi)蒙古呼倫貝爾根河市敖魯古雅鄉(xiāng)的“天工部落”，占地2000畝，此前定位為集休閑、度假、娛樂為一體的綜合性度假區(qū)，項目在售出88套養(yǎng)生公寓后，一直未見二期蹤影。業(yè)內(nèi)人士指出該項目是其開發(fā)企業(yè)北京神州之旅在黃山“徽州文化園”項目的快速復(fù)制，“旅游大環(huán)境未成熟。加之當(dāng)?shù)貧夂蚍置?，旅游季?jié)性太強，且投資商定位不太準(zhǔn)確，進(jìn)入之前缺乏詳細(xì)的調(diào)研”。

“文化旅游地產(chǎn)給開發(fā)企業(yè)提出了非常高的資金、開發(fā)水準(zhǔn)、運營要求，僅僅是簡單規(guī)劃主題公園、演出劇院是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。”吳志軍認(rèn)為，文化旅游與地產(chǎn)的結(jié)合，是市場助推而成，最后也要由市場來檢驗，“文化旅游項目經(jīng)營慘淡的不在少數(shù)，誰也不敢說自己是一定成功的”。