在距離首次啟動(dòng)上市有關(guān)工作8年之后，陽光100的上市歷程終于“走到終點(diǎn)”。《中國經(jīng)營報(bào)》記者獲悉，陽光100將以陽光100置業(yè)的名稱于今年全國兩會(huì)期間在香港聯(lián)交所正式掛牌交易，“萬通六君子”之一的易小迪也將完成個(gè)人財(cái)富的“飛躍”。
此前，陽光100曾多次著手赴港上市工作，2010年甚至已經(jīng)接近成行。但是，由于市場(chǎng)時(shí)機(jī)選擇等多方面原因，易小迪最終選擇放棄。直至2013年底，在完成向街區(qū)綜合體的轉(zhuǎn)型后，赴港上市才再度啟動(dòng)。
目前，除陽光100置業(yè)外，綠景地產(chǎn)、青建發(fā)展有限公司等內(nèi)地房企都通過借殼在港上市。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來已有22家企業(yè)發(fā)布2014年海外融資計(jì)劃或意向計(jì)劃，合計(jì)融資額逾650億元人民幣。與內(nèi)地比鄰的香港，正在成為房地產(chǎn)企業(yè)的“大年”。
籌資23億
多位香港資本市場(chǎng)人士向記者證實(shí)，陽光100上市融資約23億港元。
“花旗和海通國際具體負(fù)責(zé)陽光100的承銷工作，從春節(jié)之前，陽光100置業(yè)就已經(jīng)進(jìn)入聆訊階段，并陸續(xù)開始路演。”接近陽光100置業(yè)上市的權(quán)威人士透露。目前，路演狀況良好，認(rèn)購比例基本達(dá)到1:1.23左右。如果這一勢(shì)頭得以延續(xù)，陽光100將至少募集23億港元的現(xiàn)金，用于未來業(yè)務(wù)拓展。
陽光100內(nèi)部人士向記者證實(shí)了這一消息。但是，對(duì)于內(nèi)部股權(quán)結(jié)構(gòu)，他表示不便透露，須以屆時(shí)發(fā)布的招股說明書和公告材料為準(zhǔn)。不過，記者掌握的情況表明，除引入的戰(zhàn)略投資者外，陽光100創(chuàng)始人易小迪將通過相應(yīng)的財(cái)務(wù)架構(gòu)安排，占有陽光100置業(yè)一定比例的股權(quán)。
“現(xiàn)在香港資本市場(chǎng)的投資者，對(duì)于內(nèi)資房企的投資還都是比較謹(jǐn)慎的。”2月19日，香港京華一山咨詢機(jī)構(gòu)分析師孫偉民告訴記者，尤其是在李嘉誠旗下的長江實(shí)業(yè)、和記黃埔以及新鴻基開始打折銷售在港項(xiàng)目之后，香港機(jī)構(gòu)投資者對(duì)于內(nèi)地房企的投資決策，已經(jīng)變得十分謹(jǐn)慎。
“選擇在1月份就大規(guī)模地融資，主要是內(nèi)地資金面全年趨緊已經(jīng)成為定局，預(yù)計(jì)一季度還將有大量的房企選擇海外融資。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，總體來看，2014年及之后中國房地產(chǎn)市場(chǎng)分化將加劇，調(diào)整的趨勢(shì)將愈加明顯，房企空前重視資金安全，這也給樓市調(diào)整帶來壓力。
創(chuàng)建于1999年的陽光100，前身是公司董事長及總裁易小迪1992年創(chuàng)辦的廣西萬通企業(yè)。1999年，在另一“萬通六君子”成員、SOHO中國董事長潘石屹的建議下，易小迪決定在北京CBD開發(fā)陽光100國際公寓項(xiàng)目，隨后將陽光100品牌推向全國。
在“萬通六君子”中，易小迪與潘石屹個(gè)人最為交好。在此之前，SOHO（中國）成功赴港上市多年，目前已經(jīng)成為中國內(nèi)地現(xiàn)金最多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。
目前，陽光100的開發(fā)范圍主要集中在重慶、成都、柳州、武漢等17個(gè)城市，大部分產(chǎn)品分布在二三線城市，此前的業(yè)務(wù)涉及住宅、商業(yè)綜合體等各個(gè)領(lǐng)域。也有部分城市通過與當(dāng)?shù)毓竞献鞯确绞竭M(jìn)行開發(fā)，這些資產(chǎn)及其部分合作開發(fā)項(xiàng)目的權(quán)益部分資產(chǎn)都將被納入陽光100置業(yè)的上市資產(chǎn)范圍。
香港上市潮
作為馬年首只內(nèi)房新股，陽光100的赴港上市僅僅是一個(gè)開始。盡管不會(huì)創(chuàng)下內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)赴港上市融資的規(guī)模紀(jì)錄，但在清凈了將近半年之后，陽光100置業(yè)的上市，還是被視為年初香港資本市場(chǎng)房企融資的風(fēng)向標(biāo)。
2月17日，香港新利控股有限公司宣布，青建發(fā)展有限公司將以5.4億港元收購該公司已發(fā)行股本的75%，每股作價(jià)2.4港元。此前幾日，綠景地產(chǎn)以逾9億元收購新澤控股64.83%股權(quán)，并根據(jù)收購守則規(guī)定，向新澤控股提出全面收購，每股收購要約作價(jià)現(xiàn)金1.1元。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然目前內(nèi)地IPO市場(chǎng)逐漸放開，但相對(duì)而言香港市場(chǎng)的借殼上市模式比較成熟，故許多房企通過對(duì)比行業(yè)內(nèi)相關(guān)模式，迅速購置殼資源的動(dòng)作，減少了在內(nèi)地IPO市場(chǎng)的排隊(duì)時(shí)間，“這也表明部分房企力求擴(kuò)張、躋身房企排行前列的目標(biāo)。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
事實(shí)上，在陽光100本次赴港上市之前，同為內(nèi)地背景的龍光地產(chǎn)先期赴港上市，計(jì)劃募集約30億港元的現(xiàn)金。但是，由于對(duì)公司價(jià)值判斷不同以及對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體判斷開始趨于謹(jǐn)慎，龍光地產(chǎn)最終只獲得約15億港元的認(rèn)購，幾乎被機(jī)構(gòu)投資者“腰斬”，而龍光地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)系住宅開發(fā)。
這一點(diǎn)與陽光100置業(yè)的情況十分不同。在2010年最終放棄赴港上市之后，利用超過3年的時(shí)間，對(duì)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整。目前，陽光100赴港上市后，公司的主營業(yè)務(wù)將成為街區(qū)綜合體。所謂街區(qū)綜合體不同于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)，街區(qū)式綜合體更注重滿足人的體驗(yàn)和社交的商用場(chǎng)所，而業(yè)界普遍認(rèn)為電商對(duì)于這一部分的商業(yè)沖擊較小。
陽光100副總裁范小沖表示，目前街區(qū)式商業(yè)這類產(chǎn)品在整個(gè)公司開發(fā)業(yè)務(wù)占比中不算太高，但未來轉(zhuǎn)型的目標(biāo)是專注于開發(fā)這類產(chǎn)品，不再涉及住宅開發(fā)。
目前，陽光100這類產(chǎn)品成型的包括柳州·陽光100窯埠TOWN、桂林·陽光100原味漓江以及陽朔·陽光100西街廣場(chǎng)等項(xiàng)目。據(jù)了解，這類產(chǎn)品投資不高，周期很短而且利潤貢獻(xiàn)很大。根據(jù)目前其所涉及項(xiàng)目的核算，這類產(chǎn)品的毛利率可以達(dá)到40%，而其住宅產(chǎn)品的毛利率一般僅為18%～20%。在路演的過程中，這類產(chǎn)品的投資回報(bào)，得到了機(jī)構(gòu)投資者的普遍認(rèn)可。
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