世邦魏理仕近期發(fā)布的中國(guó)物業(yè)投資指南報(bào)告指出，得益于快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和作為全球第二大經(jīng)濟(jì)體日益凸顯的重要地位，中國(guó)已逐漸成為全球房地產(chǎn)投資者在亞洲的主要投資目標(biāo)，特別是以京、滬為代表的一線城市仍是寫字樓投資的熱點(diǎn)。

 

值得注意的是，該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，四個(gè)一線城市寫字樓市場(chǎng)的凈回報(bào)率目前只在4%至5%之間，投資收益率面臨繼續(xù)萎縮的挑戰(zhàn)。

 

另一個(gè)值得注意的變化則是選址區(qū)域的遷移。據(jù)高緯環(huán)球發(fā)布的《企業(yè)選址邊緣化是否是大勢(shì)所趨？》報(bào)告顯示，近年來，包括世界500強(qiáng)在內(nèi)的部分企業(yè)從一線城市的核心商圈逐步遷至非核心商圈的趨勢(shì)明顯。多家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，主要原因是寫字樓投資收益率偏低與核心區(qū)租金持續(xù)高漲形成的“逼退”效應(yīng)。

 

“以上海為例，閘北新區(qū)憑借占據(jù)上海黃金中軸區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)，牽引著巨大的商務(wù)輻射能力。目前，北上海高端寫字樓市場(chǎng)仍處于起步階段，無論是價(jià)格或是價(jià)值的預(yù)期成長(zhǎng)性都不可小覷。”上海佳程廣場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

 

京滬仍為寫字樓投資熱點(diǎn)城市

 

世邦魏理仕通過MarketScore模型對(duì)中國(guó)15個(gè)主要城市寫字樓市場(chǎng)的分析顯示，一線城市仍是投資熱點(diǎn)，其中，北京與上海在MarketScore模型的排名中分列第一、二位。

 

一線城市的突出表現(xiàn)主要得益于其寫字樓市場(chǎng)相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)和比較穩(wěn)定的預(yù)期投資回報(bào)，以及良好的市場(chǎng)基本面。

 

與排名第一位的北京相比，上海得益于其在市場(chǎng)流動(dòng)性和年均凈吸納量等指標(biāo)項(xiàng)上的突出表現(xiàn)，在投資風(fēng)險(xiǎn)方面綜合得分最高。

 

高力國(guó)際在上月初舉行的“2013年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望新聞發(fā)布會(huì)”上表示，2013年上海核心商務(wù)區(qū)的甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)較2012年更為活躍，凈吸納量約為325676平方米，同比上升約18%。由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)寫字樓物業(yè)需求形成支撐，上海整體寫字樓市場(chǎng)前景仍被看好。

 

上海當(dāng)?shù)啬逞芯繖C(jī)構(gòu)分析人士認(rèn)為，上海甲級(jí)寫字樓的生存環(huán)境是一線城市中最好的，相比北京的下降疲軟，上海仍處于上升期，短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)下滑的可能性不大。

 

“上海寫字樓市場(chǎng)3-5年內(nèi)仍將具有很大的投資價(jià)值。目前，上海寫字樓的結(jié)構(gòu)性調(diào)整已經(jīng)完成，未來整個(gè)寫字樓市場(chǎng)將步入成熟期，預(yù)計(jì)寫字樓市場(chǎng)需求仍然能夠保持每年7%-10%的增速。”佳程地產(chǎn)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

 

對(duì)中國(guó)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的判斷，也成為佳程地產(chǎn)全國(guó)布局路線的理論依據(jù)。此前，佳程地產(chǎn)曾在北京開發(fā)建設(shè)北京佳程廣場(chǎng)，吸引了50余家全球500強(qiáng)企業(yè)入駐。2013年，佳程地產(chǎn)擴(kuò)大版圖，在建的項(xiàng)目包括上海佳程廣場(chǎng)、重慶佳程廣場(chǎng)、沈陽(yáng)項(xiàng)目及上海閔行項(xiàng)目。而2014年，佳程地產(chǎn)將在廣州、成都、杭州、南京、常州、天津等城市快速布局，未來三到五年將在全國(guó)所有一、二線城市及省會(huì)城市落子。

 

投資重心向副中心商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)移

 

盡管一線城市寫字樓投資市場(chǎng)活躍，但其面臨的主要挑戰(zhàn)是投資回報(bào)率偏低。據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，四個(gè)一線城市寫字樓市場(chǎng)的凈回報(bào)率目前只在4%至5%之間。

 

高力國(guó)際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，上海核心商務(wù)區(qū)的甲級(jí)寫字樓平均租金同比上升0.6%，至8.9元/平米/天，總體租金增長(zhǎng)較前兩年顯著放緩。

 

對(duì)此，高力國(guó)際中國(guó)區(qū)調(diào)研部董事謝靖宇分析稱，上海核心商務(wù)區(qū)租金增長(zhǎng)顯著放緩主要原因有二：一是對(duì)面積的要求和成本控制使得現(xiàn)有企業(yè)租戶尋找其他替代方案；以及次中心商務(wù)區(qū)較多的新增供應(yīng)帶來的競(jìng)爭(zhēng)。

 

“寫字樓投資收益率繼續(xù)萎縮，令外資機(jī)構(gòu)更難以獲取能達(dá)到回報(bào)要求的資產(chǎn)，從而將重心從市中心轉(zhuǎn)到次中心商務(wù)區(qū)，甚至是商務(wù)園區(qū)寫字樓市場(chǎng)。”謝靖宇說。

 

事實(shí)上，隨著全國(guó)首個(gè)自由貿(mào)易區(qū)的成立，上海將會(huì)吸引更多的跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)大型企業(yè)落戶，而企業(yè)選址邊緣化的趨勢(shì)則進(jìn)一步加快了城市次中心商務(wù)區(qū)的崛起。

 

作為上海陸上北大門的閘北，則成眾多企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)次中心商務(wù)區(qū)。

 

上述佳程地產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示，閘北近年來提出“南高中繁北產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略，不斷提升跨國(guó)公司地區(qū)總部、全國(guó)研發(fā)中心及各類功能性機(jī)構(gòu)的集聚能力，并憑借上海黃金中軸區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)出巨大的商務(wù)輻射能力。位于閘北新區(qū)的上海佳程廣場(chǎng)，則因明顯的地理優(yōu)勢(shì)和巨大的升值潛力受到投資者的重點(diǎn)關(guān)注。

 

據(jù)了解，上海佳程廣場(chǎng)延續(xù)了北京佳程廣場(chǎng)的優(yōu)良血統(tǒng)，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、建材甄選、產(chǎn)品打造、物業(yè)管理等細(xì)節(jié)，均以世界500強(qiáng)客戶的要求為標(biāo)準(zhǔn)，以“豪華、舒適、安全、便捷”為宗旨，不惜重金打造成上海又一地標(biāo)性寫字樓。

 

而根據(jù)城市次中心商務(wù)區(qū)的區(qū)域?qū)傩裕瑢懽謽俏飿I(yè)也面臨著升級(jí)換代的挑戰(zhàn)。“與北京佳程廣場(chǎng)最大的不同，上海佳程廣場(chǎng)是一個(gè)超大綜合體項(xiàng)目，覆蓋商業(yè)、商務(wù)、公寓式酒店三大業(yè)態(tài)，高品質(zhì)、多元化、一站式體驗(yàn)中心是其定位。”佳程地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，圍繞商務(wù)需求衍生出來的城市綜合體，更加符合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，將成為未來寫字樓物業(yè)的重要升級(jí)產(chǎn)品形態(tài)。