蘇州“最嚴(yán)限售令”的出臺(tái)，反映了地方政府抑制泡沫的急切心情。但“一刀切”的做法之下會(huì)帶來(lái)何種結(jié)果，人們無(wú)法預(yù)料。

 

日前，蘇州市政府出臺(tái)多條專(zhuān)門(mén)針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控政策，規(guī)定對(duì)于可分割出售類(lèi)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售前需劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)予以凍結(jié)，三年內(nèi)不得銷(xiāo)售、抵押和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫r(shí)，提高新建商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目貨幣資本金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，全面禁止“售后包租”。

 

一位在蘇州有投資的開(kāi)發(fā)商對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者稱(chēng)，蘇州出臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)“限售令”一方面是因?yàn)楫?dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)過(guò)剩的苗頭，另一方面是因?yàn)椴簧俨扇?ldquo;售后包租”的商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)了“付不出租金、開(kāi)發(fā)商跑路”的現(xiàn)象，由此引發(fā)的一系列糾紛也讓地方政府非常頭疼。

 

但德融地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，從實(shí)際情況看來(lái)，蘇州政府的這一政策可能會(huì)使中小乃至大開(kāi)發(fā)商對(duì)進(jìn)入蘇州市場(chǎng)產(chǎn)生一定的抗拒心理，造成土地流拍，或者大幅貶值等現(xiàn)象。此規(guī)定雖然可能會(huì)刺破部分商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫并有效保護(hù)市場(chǎng)規(guī)范，但是對(duì)城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也帶來(lái)了不小的阻滯，所以這將會(huì)是一把“雙刃劍”。

 

商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩危機(jī)浮現(xiàn)

 

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，蘇州此次針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控政策可謂“極其嚴(yán)厲”。

 

這份名為《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理意見(jiàn)》的文件規(guī)定，對(duì)于可分割出售類(lèi)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售前劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)予以凍結(jié)，具體為：建筑面積在10萬(wàn)平方米以下的，不得低于地上總建筑面積的30%；建筑面積在10萬(wàn)平方米以上的，按地上總建筑面積3萬(wàn)平方米劃定。凍結(jié)時(shí)間為三年。凍結(jié)期內(nèi)不得銷(xiāo)售、抵押和轉(zhuǎn)讓。

 

蘇州為了限制商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行一輪相對(duì)強(qiáng)力的“限賣(mài)”，或是為了改變蘇州市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)剩的現(xiàn)狀。

 

據(jù)蘇州市商業(yè)聯(lián)合會(huì)于2013年年底發(fā)布的報(bào)告顯示，目前蘇州中心城區(qū)已建各類(lèi)購(gòu)物中心超過(guò)40家，在建購(gòu)物中心超過(guò)30家，總量已超過(guò)南京。自2012年以來(lái)，在中心城區(qū)新建的20家購(gòu)物中心中，近半數(shù)經(jīng)營(yíng)情況不理想，存在商鋪、寫(xiě)字樓空置的現(xiàn)象，部分項(xiàng)目甚至無(wú)法正常開(kāi)業(yè)。

 

“按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，人均占有商業(yè)面積在1.2平方米是一個(gè)比較合量的參照值，但蘇州城區(qū)部分區(qū)域按照目前已建、在建、計(jì)劃建造的商業(yè)項(xiàng)目計(jì)算，人均商業(yè)面積將達(dá)到3平方米，有的甚至達(dá)到4平方米。”上述在蘇州有投資的開(kāi)發(fā)商表示。

 

克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄告訴記者，不僅蘇州市區(qū)，蘇州下轄的昆山等地也存在商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的情況。“特別是2009~2010年那輪樓市投資熱潮，不少外行涌入商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在很多都深套在里面。2009年底，昆山遠(yuǎn)郊有個(gè)開(kāi)發(fā)商以8000元/平方米的樓板價(jià)拿了一條建筑面積12萬(wàn)平方米的商業(yè)街，現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)狀況極其慘淡。”

 

被指“一刀切”

 

數(shù)據(jù)顯示，全球十大在建購(gòu)物中心規(guī)模最大的城市中8個(gè)在中國(guó)，成都、沈陽(yáng)、天津等城市的商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩問(wèn)題屢屢被業(yè)內(nèi)提及。蘇州率先預(yù)警樓市風(fēng)險(xiǎn)，向商業(yè)地產(chǎn)“開(kāi)刀”，其他城市是否會(huì)跟進(jìn)效仿，成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。

 

薛建雄認(rèn)為，蘇州的政策更多的是為了解決“售后包租”引發(fā)的問(wèn)題，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的“限售令”，一些大城市如北上廣等，此前就有類(lèi)似的規(guī)定。“現(xiàn)在不少二三線城市都在大力建設(shè)新城，在這個(gè)過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)剩是一種普遍現(xiàn)象，因此，一些與蘇州量級(jí)相同的城市，不排除出臺(tái)類(lèi)似的限制政策。”

 

也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)蘇州的政策提出質(zhì)疑。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的限制，北上廣等發(fā)達(dá)城市此前就有，但都僅限于項(xiàng)目層面，即在土地出讓時(shí)，就規(guī)定開(kāi)發(fā)商可以銷(xiāo)售的比例。蘇州規(guī)定所有可分割出售類(lèi)的商業(yè)項(xiàng)目在預(yù)售前劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)予以凍結(jié)，就有“一刀切”嫌疑。

 

德融地產(chǎn)市場(chǎng)研究部發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，類(lèi)似的政策條款在北上廣等一線城市出現(xiàn)的概率相對(duì)較小。首先根據(jù)市場(chǎng)趨勢(shì)，一線城市商業(yè)地產(chǎn)在眾多利好下逐漸升溫，各類(lèi)開(kāi)發(fā)商聚集，但是這并不是說(shuō)沒(méi)有泡沫，只是更有可能政府愿意把泡沫“做實(shí)”，所以類(lèi)似的打壓暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)。其次，一線城市人口密集，商業(yè)潛力大，若用“限買(mǎi)限賣(mài)”方式打壓將會(huì)違背市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。最后，一線城市的主要區(qū)域開(kāi)發(fā)過(guò)?，F(xiàn)象仍在可控范圍內(nèi)。

 

整治“售后包租”再斷一臂

 

此次蘇州出臺(tái)的樓市新政，還對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域普遍存在的“售后包租”現(xiàn)象進(jìn)行了全面的禁止。

 

新政規(guī)定，將提高新建商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目貨幣資本金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)上增加50%。根據(jù)項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目按基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂分別解款30%、20%，在預(yù)售階段如無(wú)售后包租現(xiàn)象，在項(xiàng)目竣工交付后一個(gè)月內(nèi)全額解款。如出現(xiàn)“售后包租”現(xiàn)象，貨幣資本金余額部分將予以凍結(jié)，直至整改完成。

 

所謂“售后包租”，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將商品房出售給購(gòu)房人，但是購(gòu)房人并不用于自住，而是交給開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商委托的代理機(jī)構(gòu)用于經(jīng)營(yíng)，并定期向購(gòu)房人支付租金的一種銷(xiāo)售方式。由于國(guó)家相關(guān)部門(mén)早已原則上禁止“售后包租”模式，故不少開(kāi)發(fā)商就想出了“售租分離”的模式來(lái)打政策的“擦邊球”。

 

30%的限售，加上“售后包租”大門(mén)的關(guān)閉，無(wú)疑將讓蘇州開(kāi)發(fā)商資金困難問(wèn)題凸顯。前述不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，蘇州這樣的城市，商業(yè)地產(chǎn)多由本地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，這些開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力普遍不強(qiáng)，因此往往通過(guò)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、散售的經(jīng)營(yíng)模式。政府出臺(tái)新政的目的是，萬(wàn)一這些項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不善，可以將資產(chǎn)用來(lái)抵押，以此來(lái)降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。但這樣的“兜底”政策只能相對(duì)保障投資者的權(quán)益，并不能根本解決商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的問(wèn)題。

 

而一位在昆山有過(guò)商業(yè)地產(chǎn)投資的人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者：“‘售后包租’是目前蘇州很多開(kāi)發(fā)商用于資金回籠的主要方式，如果受限，實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商資金流會(huì)受阻，從而帶來(lái)更多的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)困難。”