有很多人讓我說(shuō)說(shuō)2014年的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，尤其是討論李嘉誠(chéng)把中國(guó)和香港的房子賣了的問題。潘石屹把上海項(xiàng)目賣了(后)，更多人開始擔(dān)心。我們認(rèn)為(中共十八屆)三中全會(huì)一定會(huì)替中國(guó)創(chuàng)造一個(gè)起碼比過(guò)去十年更好的環(huán)境和條件?？梢耘u(píng)，但更多應(yīng)該表示支持，即便是批評(píng)也要推動(dòng)他繼續(xù)向前。

 

關(guān)于企業(yè)層面

 

(關(guān)于)混合制改革，很多人說(shuō)是國(guó)企兼并民企，我不太同意這個(gè)說(shuō)法。利用混合制的方法，項(xiàng)目、財(cái)產(chǎn)等等大家可以分配了。比如說(shuō)，過(guò)去規(guī)定多少央企可以做房地產(chǎn)，其他的就不能做。(中共十八屆)三中全會(huì)之后，我已經(jīng)接收到了無(wú)數(shù)家邀請(qǐng)。再后一步，如果混合制改革出現(xiàn)了，兼并收購(gòu)問題可能更多。不能進(jìn)入房地產(chǎn)的可以進(jìn)入房地產(chǎn)了。注冊(cè)也一樣，過(guò)去房地產(chǎn)的注冊(cè)門檻是最高的，做一個(gè)大項(xiàng)目，門檻更高?，F(xiàn)在門檻降低，好處是有一些人可以利用關(guān)系獲得一些土地。從企業(yè)層面來(lái)說(shuō)，一定會(huì)發(fā)生很多變化，比如兼并收購(gòu)以及國(guó)企和非國(guó)企、上市公司和非上市公司之間的多種混合。

 

關(guān)于資本市場(chǎng)

 

上市改革很快會(huì)推出來(lái)。現(xiàn)在，境內(nèi)外上市的地產(chǎn)和地產(chǎn)相關(guān)(公司)有170多家，排隊(duì)的有400多家。如果都可以上市，上市的地產(chǎn)公司就會(huì)越來(lái)越多。這種條件下，上市、融資和獲取地產(chǎn)項(xiàng)目的情況就會(huì)發(fā)生巨大變化。不動(dòng)產(chǎn)基金是未來(lái)的一個(gè)發(fā)展模式。銀行方面呢？這一次民間銀行不是非金融管理司審批，是準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)類型，有可能形成住房按揭銀行變成一種特殊銀行，對(duì)房地產(chǎn)也會(huì)產(chǎn)生影響。不僅僅是自己的錢往自己口袋里借的問題，很重要的是可能把項(xiàng)目和企業(yè)周轉(zhuǎn)給單位的貸款變成給個(gè)人貸款。

 

關(guān)于房地產(chǎn)稅

 

如果把房地產(chǎn)行業(yè)改成“營(yíng)改增”，會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響。

 

房地產(chǎn)稅有很多爭(zhēng)議，房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅不一樣。有人說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)登記，大多數(shù)人認(rèn)為是登記房子。錯(cuò)了，不動(dòng)產(chǎn)登記中不是指房子，而是農(nóng)地、耕地、河流、海域，也包括城鎮(zhèn)的房子和農(nóng)村房子。我估計(jì)2020年房地產(chǎn)稅出不來(lái)。能不能把房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一了呢？過(guò)去是無(wú)數(shù)部門在管理中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)，現(xiàn)在要?dú)w到一個(gè)部門去管，這是非常難的。

 

前一段時(shí)間，全國(guó)政協(xié)委員做了一個(gè)調(diào)研，調(diào)查了上海兩個(gè)稅，其中一個(gè)就是房產(chǎn)稅。政協(xié)委員說(shuō)，為什么全國(guó)都在學(xué)習(xí)營(yíng)改增，卻沒有人想學(xué)房產(chǎn)稅呢？這就實(shí)現(xiàn)了一個(gè)悖論。房產(chǎn)稅我們?nèi)ツ晔樟?億多元，納稅成本大概也是2億多元。名義是增加稅收，實(shí)際上是增加成本。按照目前的情況，哪怕是把存量加起來(lái)，也就是20億元，拍一塊土地，溢價(jià)就是50億元。不收稅土地溢價(jià)更高。房產(chǎn)稅變成房地產(chǎn)稅之后是一個(gè)新稅種，早著呢。

 

關(guān)于土地與小產(chǎn)權(quán)房

 

現(xiàn)在叫“城鄉(xiāng)一體化”，也就是說(shuō)農(nóng)村土地可以同權(quán)同價(jià)，但是前面有限定詞，嚴(yán)格按照規(guī)劃和用途來(lái)定。這是堅(jiān)決強(qiáng)調(diào)用途的。地方政府有非常大的權(quán)力，可以讓你入市，也可以不讓你入市。不修改土地管理法，這個(gè)還是做不到的，所以還要繼續(xù)改革。

 

上個(gè)世紀(jì)80年代的改革最容易，1992年也容易，那個(gè)時(shí)候大部分都是紅頭文件，你想否定就可以否定了?，F(xiàn)在很多已經(jīng)有法了，要改就要修法。比如小產(chǎn)權(quán)房，不修法是不行的。最近我們?cè)谇宀樾‘a(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在有7.6億平方米小產(chǎn)權(quán)房，700萬(wàn)套左右，60%沒有經(jīng)過(guò)質(zhì)量和安全檢查，塌了誰(shuí)負(fù)責(zé)任？所以，小產(chǎn)權(quán)房可以自由轉(zhuǎn)正，現(xiàn)在是不行的，要先修改法律。

 

關(guān)于城鎮(zhèn)化與土地使用比例

 

城鎮(zhèn)化不是說(shuō)人住在城鎮(zhèn)，而是說(shuō)你的收入來(lái)源。要讓第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重提高，實(shí)現(xiàn)真正城鎮(zhèn)化，而不是靠農(nóng)業(yè)就業(yè)獲得勞動(dòng)收入。

 

在土地使用比例問題上，開發(fā)商成了罪人，其實(shí)大量的土地是工業(yè)用地用了。工業(yè)用地基本上是一層房子，產(chǎn)值非常低。在城市化率高速增長(zhǎng)的階段，韓國(guó)等國(guó)家城鎮(zhèn)化率越高的時(shí)候，農(nóng)村人均用地越多，我們走反了。

 

關(guān)于制度

 

從制度層面來(lái)說(shuō)，我們政府要求市場(chǎng)決定資源配置。如果說(shuō)讓自由選擇，就不能限購(gòu)，限購(gòu)就沒有自由選擇權(quán)。現(xiàn)在的制度逼著大家假結(jié)婚和離婚。

 

(中共十八屆)三中全會(huì)告訴我們會(huì)改，如果說(shuō)這些改變?cè)诿魈斐霈F(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響是巨大的。比如，明天宣布所有農(nóng)用地可以選擇入市，情況就不一樣了。我們沒有辦法按照原來(lái)規(guī)定說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如何。今年的數(shù)據(jù)告訴我們，土地供應(yīng)量是負(fù)的。說(shuō)房市不行了，我覺得未必。城市之間的差距開始出現(xiàn)，我同意。因?yàn)橛心敲炊嗳送行某鞘信?，差距一定存在?/div>