消費(fèi)者在購買住房的時(shí)候，總會(huì)遇到一些困惑并期待答案。近日，記者就讀者購房中遇到的問題整理出來，并采訪相關(guān)專家對(duì)此進(jìn)行解答。

 

孫先生：我已經(jīng)交完首付，和銀行面簽了，該給的材料都給了，多長時(shí)間合同能下來？

 

回復(fù)：您好！《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條：商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

 

蘇女士：我2013年5月份購了一套房子，付了四成首付，事前知道該樓盤沒有預(yù)售證，當(dāng)時(shí)開發(fā)商說預(yù)售證會(huì)在8月份出來，可現(xiàn)在已經(jīng)過去大半年了，證還沒有下來，請(qǐng)問我可以退房退款嗎？我算違約嗎？如果開發(fā)商不退怎么辦？本人只有付款的發(fā)票跟當(dāng)時(shí)簽的一份認(rèn)購協(xié)議。

 

回復(fù)：根據(jù)建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：“未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售”。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。

 

符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款;當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用;當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。

 

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

 

周女士：購買房源超過五年，房產(chǎn)證沒到五年，過戶要繳納營業(yè)稅嗎？

 

回復(fù)：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，個(gè)人住房銷售應(yīng)繳納營業(yè)稅，稅目為銷售不動(dòng)產(chǎn)，稅率是5%，此稅種由賣方繳納。

 

根據(jù)財(cái)稅【2011】12號(hào)文件規(guī)定，自2011年1月28日起，對(duì)個(gè)人購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。如有疑問，可向西安市地方稅務(wù)局咨詢。

 

李先生：沒有竣工備案表，開發(fā)商能否交房？

 

回復(fù)：開發(fā)商將商品房交付使用時(shí)，應(yīng)向購房人出示《商品房竣工驗(yàn)收備案登記證》，交付住宅的還須提供《住房質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》;如未出示上述相關(guān)資料，購房者可拒絕接房并向建設(shè)行政主管部門(市建委)投訴。

 

韓女士：我現(xiàn)在要收房了，房地產(chǎn)商說還要交類似廣電、電信、和天然氣等初裝費(fèi)，聽說這些費(fèi)用2007年出臺(tái)了個(gè)政策不用繳納了，想咨詢下。

 

回復(fù)：根據(jù)西安市物價(jià)局的要求，從2007年12月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在自主確定商品房銷售價(jià)格基礎(chǔ)上，必須將與商品房開發(fā)建設(shè)過程中相關(guān)的各項(xiàng)基礎(chǔ)配套工程設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、代收代繳費(fèi)用等一次性計(jì)入商品房銷售價(jià)格，不得在銷售價(jià)格之外收取任何費(fèi)用，或委托物業(yè)企業(yè)在交房時(shí)收取與工程建設(shè)相關(guān)的價(jià)外費(fèi)用。同時(shí)，西安市物價(jià)局要求各房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)自主確定商品房銷售價(jià)格“一價(jià)清”時(shí)，必須將工程建設(shè)中已代墊支付的天然氣安裝工料費(fèi)、有線電視安裝工料費(fèi)等，一并計(jì)入銷售價(jià)格，價(jià)外不再收取與商品房建設(shè)工程相關(guān)的任何費(fèi)用。

 

如果開發(fā)企業(yè)存在不合理收費(fèi)，您可向物價(jià)局投訴。

 

林先生：請(qǐng)問我想購買二手房，該房源已經(jīng)在房管局備案，辦理過按揭。我購買該房的話能否更名后重新辦理按揭呢？

 

回復(fù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六款規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，不得轉(zhuǎn)讓。如果該房屋已經(jīng)取得房產(chǎn)證，請(qǐng)?jiān)瓨I(yè)主先還清貸款，取出抵押中的房產(chǎn)證，再辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。