2013年，房地產(chǎn)行業(yè)一篇靚麗，各家的銷售數(shù)據(jù)不斷被刷新，千億房企也擴容至7家。但2014年的開局正值蛇年歲末，從市場反饋來看，1月前2周，西安樓市成交頗為低迷。有機構數(shù)據(jù)顯示，近期，西安房地產(chǎn)市場在推盤銳減外，解籌率也僅有50%。
是持續(xù)3個月的行業(yè)大整頓導致開發(fā)商謹慎推盤？還是年末推出的優(yōu)惠不夠給力？對此，新浪樂居對西安房地產(chǎn)最近3個月的市場做了一番調(diào)查。
剛需成交下降
克而瑞西安公司統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年11-12月，西安商品房住宅成交面積都呈現(xiàn)環(huán)比上漲的趨勢，漲幅分別為38.93%和24.8%。從具體項目成交來看，剛需類的項目依然是主力，但成交套數(shù)在下滑，而高端項目的成交卻在1月猛漲。
新浪樂居調(diào)查顯示，曲江某別墅項目在去年11月、12月成交量僅為1套，而截至1月20日，該項目1月的成交量已經(jīng)飆升至7套。據(jù)悉，該項目在12月底新推出一棟樓，戶型為220-240平米小高層，蓄客近30組，解籌率為25%。
而城北某項目的主力戶型為90-139平米，及少量的180平米戶型，成交量近三個月呈現(xiàn)下滑趨勢，就目前而言，1月的成交量很難突破上個月。
因此，克而瑞西安機構稱，從成交表現(xiàn)來看，西安商品房成交量在11月突現(xiàn)翹尾，12月呈持續(xù)上漲趨勢。年底城改項目集中備案、企業(yè)沖擊業(yè)績等是支撐西安市場保持在百萬方主因，但價格大幅下滑或成刺激銷售的重要因素。
據(jù)悉，年底為了沖擊年度目標，部分項目采取以價換量的操盤思路，"特價房"、"一口價"等營銷手法再現(xiàn)江湖。城東御錦城V青年降價500-600元/平米，城北首創(chuàng)·漫香郡花園洋房從8700元/平米均價降至8300元/平米，恒大御景精裝項目則5780元/平米起價。
冷清的年關樓市
考慮到西安對無證售房為期三個月的專項整治，西安的推盤以新盤和老盤新開為主，且全部為五證齊全的樓盤。而且，相對前期而言推盤量驟降，多周都出現(xiàn)了零開盤的現(xiàn)象，在年底，受開發(fā)商銷售回款以及年終任務的影響，在后三個月，部分開發(fā)商甚至推出了較大的優(yōu)惠，大膽放量，甚至成本價入市。
"從產(chǎn)品類型來看，新推項目還是以剛需為主，戶型以70-80的小兩房，90-100的小三房和110-120的改善性產(chǎn)品居多。"美城機構分析師董生如此說。
不過，雖然開發(fā)商在大力促銷，但從歷年的成交情況來看，春節(jié)前，開發(fā)商的營銷著力點在于年終總結和來年推盤計劃，主力產(chǎn)品則基本上會在節(jié)后釋放，這也就導致了春節(jié)期間成交量的慘淡。
與此同時，作為資金需求量較大的產(chǎn)品，購房者在節(jié)前購房的欲望也相對價低，一方面受開發(fā)商推貨節(jié)奏的限制，另一方面受銷售季節(jié)的影響，共同造成了春節(jié)前后市場層面的冷清局面。
克爾瑞西安機構分析稱，雖然去年年底西安商品房的成交量一度攀升，且環(huán)比漲幅近40%，但這并非市場情況真實反映。因為，近幾年多數(shù)房企利用11月、12月加快購房客戶的合同簽訂流程，沖擊年度業(yè)績的現(xiàn)象越發(fā)明顯。
第二，無證售房風波給西安房地產(chǎn)市場帶來地震，為避免影響房地產(chǎn)行業(yè)大幅波動，政府采取加快預售證審批等一系列手段，導致最后兩個月一批城改項目取得預售許可證，集中備案對成交量的攀升有明顯的影響。
第三，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2014年1月市場整體表現(xiàn)為案場上客量減少，成交情況持續(xù)走低，客戶轉換率也開始回落，市場出現(xiàn)一定疲態(tài)。這種情況在創(chuàng)典全程2014年的周報里表現(xiàn)地尤為明顯。
西安樓市展望
對于2013年樓市，美城機構首席分析師董生指出，雖然去年年底，西安房價出現(xiàn)了小幅下滑，但并沒有大的波動。從2013年整年來講，當年的房價漲幅僅有3%不到，漲幅創(chuàng)下了近幾年的新低。
董生認為，"這主要歸結于四個方面：一是調(diào)控后的市場成交主力以剛需為主，而剛需對于價格的帶動效用本身較弱；第二，就整個市場而言，西安仍處于供大于求的態(tài)勢，房價大漲的動力不足。"
第三，年底保障房和城改項目集中備案以部分新盤的低價入市，這在一定程度上拉低了市場的均價；第四，受宏觀調(diào)控以及無證風波的影響，市場層面的觀望情緒仍舊很濃，購房者對于價格的敏感程度還是很強。"
但從市場層面而言，西安的房地產(chǎn)市場還是健康的，市場依然比較理性，房價大幅上漲的可能性基本不存在。不過，鑒于絲綢之路經(jīng)濟帶的提出以及西咸新區(qū)的獲批，西安市的城市格局以及輻射力將會得到增強，預計2014年的房價還是以平穩(wěn)上漲為主。他分析道。
關于西安市場，早在1月19日，天朗控股集團董事長孫茵在接受新浪樂居采訪時就曾指出，無證售房事件對天朗的影響并不大，因為天朗僅涉及一個城改項目。但這場為期3個月的整頓，勢必會整肅行業(yè)環(huán)境，促進整個房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，尤其是城改項目。
亦有機構分析稱，去年11月西安商品房新增供應面積205.5萬平，在全年整體表現(xiàn)中處于高位。大量供應及促銷使得購房者可選擇余地擴大，以及對項目性價比要求的提高，令今年市場銷售競爭加劇。
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