在改善型需求的市場中，以提升現(xiàn)有居住品質(zhì)的享受型改善以及成功人士追求終極改善的別墅需求，占據(jù)了改善型需求客戶中金字塔尖上的絕對(duì)位置。有過多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)的這些人群，對(duì)房子有著哪些更加苛刻的要求？如何滿足他們的精神追求？這是開發(fā)企業(yè)在打造精品樓盤時(shí)，不斷面臨的問題。

 

因變而求的舒適型剛需

 

舒適型住房的黃金時(shí)期

 

“舒適型住房需求作為改善的升級(jí)版，是滿足剛需需求后，對(duì)舒適生活品質(zhì)以及精神生活的高層次追求。”石家莊魏通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理蘇風(fēng)彥對(duì)記者說道。而這些需求表現(xiàn)在對(duì)生活配套更高的追求，對(duì)社區(qū)環(huán)境、戶型功能空間以及精神生活的追求。“三室的功能，有100平方米的小三室，也有200平方米的大三室。在小三室中，10平方米的屋子可以作為臥室，而在大三室中，這樣的空間可以用來做衣帽架。”紫晶悅城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]營銷總監(jiān)邢志斌也對(duì)舒適型改善需求進(jìn)行了形象的解讀。當(dāng)然，對(duì)物業(yè)管理水平要求的提高，對(duì)社區(qū)環(huán)境的苛刻，也成為逐漸上升為社會(huì)中堅(jiān)階層的這些購房者對(duì)于追求舒適型改善住房的要求。

 

而蘇風(fēng)彥認(rèn)為，這種更新?lián)Q代的需求正在石家莊這座城市里悄然生長。“現(xiàn)在這個(gè)時(shí)期，是石家莊舒適型剛需產(chǎn)品發(fā)展最好的時(shí)期。”蘇風(fēng)彥這樣說道。他認(rèn)為，石家莊商品房市場發(fā)展二十多年后，剛性需求雖然仍然是房地產(chǎn)市場的主流，但是很多人已經(jīng)具備了基本的住房條件，目前已經(jīng)逐漸進(jìn)入到更新?lián)Q代時(shí)期。在他預(yù)測，石家莊常住人口中，有兩套房的市民或不低于10%。城市人口的更新?lián)Q代時(shí)期，催促著樓市產(chǎn)品也進(jìn)入到高品質(zhì)時(shí)期。

 

精神追求提升的文化品質(zhì)

 

市場中，越來越多的品質(zhì)產(chǎn)品能夠?yàn)樽非笫孢m型需求的置業(yè)人群提供滿意的住房。

 

“從2012年開始，石家莊房地產(chǎn)市場即進(jìn)入到了高品質(zhì)時(shí)代，2013年市場反應(yīng)更加明顯。”蘇風(fēng)彥對(duì)記者說道。他認(rèn)為，正是購房者升級(jí)換代的需求，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)樓盤品質(zhì)的提升。“開發(fā)企業(yè)會(huì)在產(chǎn)品質(zhì)量上狠下功夫，包括對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新的鉆研，對(duì)社區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)、售樓部配套以及社區(qū)周邊環(huán)境的打造等，均提升了樓盤的整體品質(zhì)。”舍得投資，是蘇風(fēng)彥對(duì)開發(fā)企業(yè)的概括。

 

除了硬件設(shè)施的完善，對(duì)于文化等精神層面的追求，也是開發(fā)企業(yè)在研究購房者需求后，迎合市場做出的嘗試。“比如社區(qū)會(huì)所為業(yè)主組織的游泳、健身、攝影、高爾夫等協(xié)會(huì)，為業(yè)主搭建互相交流的平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)人們精神層面的追求。”蘇風(fēng)彥從自己的操盤經(jīng)驗(yàn)中總結(jié)著這樣的心得。在他看來，中國傳統(tǒng)的居住形態(tài)以胡同文化和院落文化傳承，置業(yè)者心中均有這樣的文化情結(jié)。而目前高樓大廈直接的封閉形態(tài)滿足不了人們的精神追求，所以解決鄰里之間的溝通問題，挖掘居住者內(nèi)心的需求，便是開發(fā)企業(yè)打造精神文化的高層次要求。

 

二環(huán)內(nèi)主城區(qū)將成高端住宅聚集區(qū)

 

城市中心的便利性，以及城市中心土地的稀缺性，決定了未來高端需求會(huì)在二環(huán)主城區(qū)內(nèi)扎根。“隨著石家莊城市逐漸規(guī)范化，一二三環(huán)之間的房價(jià)區(qū)隔會(huì)更加明顯，二環(huán)內(nèi)主城區(qū)的概念更加明顯。”蘇風(fēng)彥分析道。在他看來，未來地價(jià)逐漸飆升的二環(huán)主城區(qū)內(nèi)，將促使開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)尋求更大附加值，從而提升產(chǎn)品品質(zhì)，進(jìn)而提高高端置業(yè)者的居住水平。

 

置業(yè)貼士

 

多走多看多比較

 

石家莊魏通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理蘇風(fēng)彥

 

對(duì)于追求舒適型需求的購房者來說，他們具備足夠的購房經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)，并且非常理智。所以對(duì)于這些人群的建議就是，多走多看多比較，對(duì)比樓盤之間的差異后，根據(jù)自身需求做出最終決定。

 

但是，對(duì)于證件和手續(xù)的問題，仍然是這個(gè)部分人群應(yīng)該關(guān)注的。

 

因享而生的終極改善需求

 

在改善型需求的大軍中，普遍認(rèn)為位于金字塔尖上的需求，非別墅莫屬。作為改善型需求的終極目標(biāo)群體，除了對(duì)于產(chǎn)品本身的關(guān)注外，精神內(nèi)涵往往是這類人群更為注重的核心。

 

追求品味的高端置業(yè)群體

 

“別墅置業(yè)的客戶年齡基本在35-55歲之間，其中以40-50歲為主，家庭人員結(jié)構(gòu)在3-6人之間居多。”多年從事別墅產(chǎn)品研究的西山御園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]營銷總監(jiān)魏永首先分析道，別墅置業(yè)人群的收入決定了其年齡段的普遍上移，而從從業(yè)領(lǐng)域來看，企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及商界精英人群是大家對(duì)于別墅置業(yè)人群的普遍認(rèn)識(shí)，隨著別墅市場的不斷調(diào)整以及城市人財(cái)富的積累，城市“中產(chǎn)階級(jí)”也逐漸成為別墅領(lǐng)域的購買力。“比如說薪資優(yōu)厚的律師、行業(yè)領(lǐng)軍人物等。”

 

對(duì)于這樣的高端人群，了解其內(nèi)心需求，才能用產(chǎn)品打動(dòng)他們。“他們屬于社會(huì)上比較富裕的一群，有穩(wěn)定的社會(huì)收入，具有較高甚至顯赫無比的社會(huì)地位；含蓄內(nèi)斂，深藏不露，不事張揚(yáng)，不愛露富；生活閱歷豐富，見多識(shí)廣，視野開闊。他們較喜歡例如財(cái)經(jīng)、汽車、家居、高爾夫等專業(yè)；工作比較繁忙，出差機(jī)會(huì)多；喜歡從事一些度假式休閑活動(dòng)或參加高檔文化活動(dòng)；喜歡體驗(yàn)式消費(fèi)。”這是魏永對(duì)于別墅置業(yè)者的描述，

 

心理境界和自我實(shí)現(xiàn)的社會(huì)需求

 

別墅人群的特殊性，決定了這部分人群對(duì)于住房的要求，已經(jīng)超出了物質(zhì)本身，其內(nèi)心的追求成為別墅產(chǎn)品不同于普通住宅的精神內(nèi)核。“別墅業(yè)主多為社會(huì)精英人士，其普遍對(duì)心理境界的自我實(shí)現(xiàn)和社會(huì)地位非常重視。別墅置業(yè)者本身已經(jīng)取得超乎常人的成功、財(cái)富和社會(huì)地位，基于這種資本，他們期望能夠得到貴族般的待遇和服務(wù)，也就是尊享性。”原河名墅[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]營銷總監(jiān)趙殊童認(rèn)為，從本質(zhì)上，尊享性的需求是這批富貴精英普遍的心理狀態(tài)的典型特征。

 

“作為金字塔頂端的別墅置業(yè)者，在關(guān)注產(chǎn)品本身的環(huán)境、地段、建筑風(fēng)格、戶型、配套等基本要素之外，對(duì)于產(chǎn)品提供的精神內(nèi)涵，往往才是最能打動(dòng)他們的核心。”趙殊童在接受記者采訪時(shí)說道。他以石家莊別墅市場中的明星產(chǎn)品原河名墅為例，其打造“生命涵養(yǎng)地生活理想家”的造墅理念，贏得了市場和眾多別墅置業(yè)者的青睞。“而市場認(rèn)可的原因，是因?yàn)閯e墅置業(yè)者需要的不止是一個(gè)住宅空間，更需要一個(gè)能從繁華都市到心靈棲所進(jìn)行時(shí)空轉(zhuǎn)換的空間，他們需要的是一種心靈的歸屬感。”

 

置業(yè)貼士：

 

以購買傳世作品的態(tài)度挑選別墅

 

原河名墅營銷總監(jiān)趙殊童

 

有人說，作為最高居住形態(tài)，別墅產(chǎn)品實(shí)際上已是一件價(jià)值隨時(shí)間的流逝而不斷增值的收藏品，所以要以購買傳世作品的態(tài)度挑選別墅，購置別墅需要慎之又慎。近幾年省會(huì)別墅集中入市，置業(yè)者難免眼花繚亂，但始終要把握的一點(diǎn)是該產(chǎn)品必須具有前瞻性，以原河名墅為例，其不僅產(chǎn)品綜合競爭力位居前列，而且其前瞻性更是令業(yè)界矚目，單是其以50年后停車也不難的視矩規(guī)劃車位配比這一點(diǎn)就已見端倪。所以前瞻，前瞻，還是前瞻是我衷心要對(duì)別墅置業(yè)者說的一點(diǎn)。

 

居宅之外享受生活的居所

 

西山御園營銷總監(jiān)魏永

 

別墅，即別業(yè)，在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅。是居宅之外用來享受生活的居所，除“居住”這個(gè)住宅的基本功能以外，更主要體現(xiàn)生活品質(zhì)及享用特點(diǎn)的高級(jí)住所。通過定義我們不難發(fā)現(xiàn)除普通的居住需求以外更為主要的是陽光、環(huán)境、休閑、享受品質(zhì)等關(guān)鍵詞語。因此我認(rèn)為選擇一個(gè)合適自己的別墅應(yīng)從以下幾方面考量：

 

一、產(chǎn)品建筑風(fēng)格：目前石家莊市場上的別墅產(chǎn)品建筑風(fēng)格以法式、意式、美式及歐美混搭的舶來品居多，分析其主要原因可歸結(jié)為別墅市場仍處于起步階段，多數(shù)產(chǎn)品無創(chuàng)新變革，仍以賣房子作為項(xiàng)目操盤的唯一思路并未真正了解別墅置業(yè)者的購房需求以及他們對(duì)別墅審美的提升。

 

二、地域的稀缺性：真正意義上的別墅要遠(yuǎn)離喧囂的城市，充分享受溫暖的陽光、潔凈的空氣、清澈的溪水，是從大自然中生長出來而不是鋼筋水泥的堆砌品。這也是為什么我們石家莊別墅市場集中在西山、北水板塊的主要原因。

 

三、別墅配套及通達(dá)性：作為居住功能，基本生活配套仍是別墅生活中不可或缺的內(nèi)容。通過目前石家莊別墅市場的發(fā)展，我們不難發(fā)現(xiàn)高端幼教機(jī)構(gòu)、專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、便捷性購物超市等配套實(shí)施均已成為別墅營銷的重要手段。

 

四、別墅純粹的生活氛圍：一個(gè)純正的別墅社區(qū)生活的氛圍的純粹與品質(zhì)尤為關(guān)鍵。選擇一個(gè)適合你的別墅社區(qū)就是選擇一個(gè)適合你的圈層文化。