剛剛過(guò)去的2013年，房屋租賃市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，這一年也是四年來(lái)北京租金漲幅最小的一年，租金的季節(jié)性回落在2013年第四季度以來(lái)顯得尤為明顯。近日，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一些區(qū)域的房租出現(xiàn)下調(diào)，甚至部分傳統(tǒng)租賃熱點(diǎn)區(qū)域的租金也出現(xiàn)松動(dòng)。業(yè)內(nèi)指出，需求減少、房源增多，供需矛盾緩和是租金下滑的主要因素，今年房租整體漲幅有望進(jìn)一步縮小。

調(diào)查　局部區(qū)域租金下滑明顯

日前，記者在東直門附近的二手房門店看房時(shí)發(fā)現(xiàn)，在這個(gè)人流量巨大且出行非常方便的區(qū)域，房租較幾個(gè)月前有所松動(dòng)。東直門某門店的經(jīng)紀(jì)人介紹稱，目前的租金和2013年年中相比有所下跌，“去年六七月份這個(gè)地方的一居室至少4500元/月，現(xiàn)在基本上最高的也就4000元。你看那個(gè)樓上的一居室，條件不太好，3500元就租。當(dāng)然也有條件特別好的貴的，但總體來(lái)說(shuō)降了點(diǎn)。”

該門店的另外一位房屋經(jīng)紀(jì)人告訴記者，有一套兩居室因裝修不好，租金比較低，57平方米，月租金為3500元/月，而這個(gè)房子去年同期租出去的時(shí)候是3800元。

記者又隨機(jī)走訪了東直門的另外一家知名中介。據(jù)介紹，房租出現(xiàn)季節(jié)性回落，不少房子的租金跟2013年五六月份持平，但和八九月份相比有所下滑。與往年不同的是，2014年下滑的程度要明顯一些。

此外，三元橋、柳芳、西壩河等區(qū)域的經(jīng)紀(jì)人稱，去年一年的租金較平穩(wěn)，沒(méi)有大的變化。至于原因，他們認(rèn)為跟二手房的房?jī)r(jià)有關(guān)，“如果房?jī)r(jià)快速上漲，那租金也會(huì)跟著往上跳，如果房?jī)r(jià)平穩(wěn)，租金也基本上是這個(gè)態(tài)勢(shì)。”

另?yè)?jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德門店人員反映，亦莊區(qū)林肯公園一居室36平方米，租金約3000元/月，而旺季的租金在3500元/月左右。通州區(qū)博客園95平方米兩居室，業(yè)主3個(gè)月前報(bào)價(jià)為2700元/月，為了減少空置損失，目前降價(jià)為2200元/月，仍未能租出。類似情況在大興區(qū)、昌平、順義等近郊區(qū)縣出現(xiàn)較多，普遍出現(xiàn)掛牌價(jià)下調(diào)現(xiàn)象。

偏遠(yuǎn)地區(qū)租賃周期拉長(zhǎng)

記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，租賃熱點(diǎn)區(qū)域房租降幅較小，不過(guò)，位置偏遠(yuǎn)區(qū)域租金降幅每個(gè)月為200元-500元，并且成交周期較長(zhǎng)。

王先生在角門西有一套兩居室，兩個(gè)月前就往外出租，但至今沒(méi)有找到合適的租客。王先生告訴記者，之前中介公司想以3000元/月租下他的房子再轉(zhuǎn)租，王先生不同意，覺(jué)得太低，“我的心理價(jià)位在3500元以上，3000元太低了。”隨后，王先生將自己的房源掛在了很多網(wǎng)站上，但兩個(gè)月過(guò)去了，他的房子鮮有人問(wèn)津。

附近的一位經(jīng)紀(jì)人表示，現(xiàn)在是明顯的租房淡季，并且2013年第四季度以來(lái)房屋租賃市場(chǎng)就不好，打電話來(lái)詢問(wèn)的人本來(lái)就不多，而想讓這些人成功租房難度加大。這意味著經(jīng)紀(jì)人成交一套租賃住房的周期被拉長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)

房租漲幅創(chuàng)四年來(lái)新低

上述現(xiàn)象在數(shù)據(jù)中也得以體現(xiàn)。根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)，2013年北京房屋市場(chǎng)月租金均價(jià)為3738元/套，與2012年同期的月租金均價(jià)相比漲幅僅為7.6%，這是自2010年以來(lái)，北京住宅租金價(jià)格年度漲幅最小的一個(gè)年份。

記者在我愛(ài)我家提供的一份歷史數(shù)據(jù)上看到，2010年北京房屋租金同比漲幅為16.4%，2011年為13.5%，2012年為9.4%，而2013年為7.6%，2013年房租同比漲幅創(chuàng)四年來(lái)新低。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，近兩年北京房租上漲速度呈現(xiàn)明顯放緩的跡象，年度漲幅已由2010年時(shí)的將近17%，回落至2013年的8%以下。

與此同時(shí)，2013年北京房屋熱點(diǎn)租賃區(qū)域TOP10中，全年房租漲幅有限，甚至有的區(qū)域如勁松區(qū)域，2013年第四季度房租均價(jià)甚至還低于去年第一季度。

影響 小型中介面臨洗牌

望京一家不知名小中介的經(jīng)紀(jì)人小李（化名）最近叫苦不迭，公司之前簽約了3000多套房源，2013年至今已經(jīng)賠了幾百萬(wàn)元。

作為小的中介公司，其收入來(lái)源主要是租賃業(yè)務(wù)的收入，買賣業(yè)務(wù)非常少。據(jù)小李介紹，在市場(chǎng)好的時(shí)候，公司先后從業(yè)主手中拿到了3000多套房源，按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情，公司以低價(jià)從業(yè)主手上拿到房源，再以較高價(jià)出租給房客，但因?yàn)樽赓U市場(chǎng)冷淡，公司并沒(méi)有從這些房源上獲利。

“當(dāng)初從業(yè)主手上拿的3500元/月的房源如今在市場(chǎng)上能租到3000元/月就不錯(cuò)了，如果一直堅(jiān)持3500元的價(jià)格，可能會(huì)空置一兩個(gè)月，這些損失公司都得擔(dān)著，還不如低價(jià)格低點(diǎn)早點(diǎn)租出去。”小李告訴記者。另外，小李還說(shuō)，公司現(xiàn)在緊縮開(kāi)支，對(duì)每個(gè)細(xì)節(jié)都摳得很緊，之前如果租客覺(jué)得房子有問(wèn)題，公司還負(fù)責(zé)維修，為了節(jié)約開(kāi)支，“現(xiàn)在只管15天以內(nèi)的事情，超過(guò)15天就不管了。”

據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露，像小李所在公司這樣的小中介在市場(chǎng)不好的時(shí)候面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，2014年或遭洗牌。

分析 需求減少房源增多

對(duì)2013年房租漲幅創(chuàng)四年來(lái)新低的原因，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，從宏觀層面看，近幾年北京常住人口數(shù)據(jù)顯示，新增常住人口以及其中的新增外來(lái)常住人口都呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，因此新增租賃需求的規(guī)模也會(huì)隨之有所減少。

需求下降的同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士稱，可供出租的房源增多——有郊區(qū)新建的，也有保障房的入市，緩解了租賃市場(chǎng)的供需矛盾。

胡景輝表示，租賃市場(chǎng)上可供出租的房源量持續(xù)增加是造成北京房租漲幅趨緩的重要原因。其中，遠(yuǎn)郊區(qū)縣租賃市場(chǎng)的崛起是導(dǎo)致2013年可供出租的房源量明顯增多、有效平抑房租上漲的主要因素。胡景暉預(yù)計(jì)，隨著遠(yuǎn)郊區(qū)縣軌道交通的進(jìn)一步完善，遠(yuǎn)郊區(qū)縣越來(lái)越多的新房入市并逐步進(jìn)入租賃市場(chǎng)，未來(lái)除了昌平、通州、大興這些開(kāi)發(fā)建設(shè)起步較早的區(qū)域租賃交易量將進(jìn)一步上升外，一些新興的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，比如房山、順義等區(qū)域的租賃交易

占比也將進(jìn)一步提高，這對(duì)緩解城區(qū)租金上漲將起到重要作用。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍則告訴記者，2013年北京房屋租賃市場(chǎng)受買賣市場(chǎng)調(diào)控影響明顯，業(yè)主心態(tài)發(fā)生變化，部分房源轉(zhuǎn)售為租釋放供應(yīng)，同時(shí)部分回遷房、保障房配租等供應(yīng)增多，平抑了區(qū)域租金增長(zhǎng)，并且也增加了租賃成交的難度。他表示，由于全市租金上漲不均，郊區(qū)租金的回落拉低了全市房租整體上漲的幅度。

預(yù)測(cè)房租漲幅有望進(jìn)一步縮小

胡景暉預(yù)計(jì)，2014年CPI上漲、房?jī)r(jià)上漲等多重因素影響，雖然北京房租價(jià)格仍將延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，但是受可供出租的各類租賃房源持續(xù)增加的影響，年度租金整體漲幅有望進(jìn)一步縮小。

租賃房源得以持續(xù)增加，主要原因有三:一是租金收益可觀，越來(lái)越多的業(yè)主愿意把房子拿出來(lái)出租，從而減少因房屋空置造成的損失;二是軌道交通持續(xù)向遠(yuǎn)郊區(qū)縣延展，同時(shí)遠(yuǎn)郊區(qū)縣的樓市和各項(xiàng)配套日趨成熟，將為租賃市場(chǎng)帶來(lái)更多的優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng);三是政府將進(jìn)一步加大租賃市場(chǎng)的保障性住房建設(shè)，同時(shí)還將進(jìn)一步探索嘗試改建廉價(jià)的“出租式公寓”。2014年北京可供出租的租賃房源將持續(xù)增加，將給平抑房租帶來(lái)利好。