“金鳳凰2014全球華人地產(chǎn)峰會” 于1月18日震撼舉行，其致力借助“進步力量”的強大內(nèi)涵，深度探究地產(chǎn)市場發(fā)展的突破口，為全行業(yè)的發(fā)展尋找新坐標，因此，新型城鎮(zhèn)化作為未來五年乃至十年內(nèi)的重大的政策紅利，將作為未來發(fā)展的主旋律，肩負著國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與發(fā)展的雙重責任，而如何發(fā)展有質(zhì)量的城鎮(zhèn)化成為業(yè)界討論焦點，探究新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的新思路成為本屆金鳳凰地產(chǎn)峰會的重要議題。

 

在“金鳳凰2014全球華人地產(chǎn)峰會”現(xiàn)場，住建部政策研究中心主任秦虹指出，中國城鎮(zhèn)化的核心是人的城鎮(zhèn)化，欲要實現(xiàn)有質(zhì)量的城鎮(zhèn)化，關(guān)鍵是要讓已經(jīng)在城鎮(zhèn)務(wù)工、就業(yè)的農(nóng)民工真正變?yōu)槭忻?，這才是切合中國實際的城鎮(zhèn)化發(fā)展方向；同時，為了支撐房地產(chǎn)的發(fā)展，未來將出現(xiàn)大批城市群，而“攤大餅”式城市格局恐難維持發(fā)展。

 

“攤大餅”式城市格局很難再現(xiàn)

 

2013年12月12日，中央城鎮(zhèn)化會議提出，要緊緊圍繞提高城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量，大力提高城鎮(zhèn)土地的利用效率、城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)的人口密度。“這是非常有利的政策指導。”秦虹指出，土地的稀缺性越來越強，不能再像過去粗放式、浪費式、盲目擴張式利用土地，否則，地方政府建設(shè)投資基礎(chǔ)設(shè)施會產(chǎn)生壓力；另外，基礎(chǔ)設(shè)施投入的產(chǎn)出方面，不能幫助解決地方政府的債務(wù)。因此，秦虹建議提高城市基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)人口的效率和規(guī)模，實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，才能實現(xiàn)城市建設(shè)的可持續(xù)性。

 

在上述方針的要領(lǐng)指導下，秦虹預(yù)計城市群將會成為今后城市發(fā)展的空間格局形態(tài)。城市群這種格局和過去城市發(fā)展有所不同，過去的城市發(fā)展各個城市之間關(guān)系不大，而今后城市群內(nèi)城市要實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。當大城市土地供應(yīng)稀缺時，大城市經(jīng)濟發(fā)展要靠“大城市帶動小城市，小城市帶動微型城市”的運行模式。因為房地產(chǎn)和城市的發(fā)展緊密相連，特別是城市產(chǎn)業(yè)與人口集聚相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)。

 

值得一提的是，萬科[簡介 最新動態(tài)]已經(jīng)走在“迎合”城鎮(zhèn)化的道路之上，日前，萬科金隅廣場商業(yè)體問世，另外，旗下社區(qū)食堂、生活廣場產(chǎn)品均已誕生，這昭示著萬科不僅僅傾力于單一業(yè)態(tài)的開發(fā)，而是成功轉(zhuǎn)型為城市的運營商，為打造城市群做出重要的貢獻。正如萬科集團副總裁毛大慶在公開活動現(xiàn)場所表示的，未來的北京萬科，會有一個全產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，有住宅、商業(yè)、寫字樓等。

 

事實上，今時今日，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)升華，僅僅建造樓盤已經(jīng)很難保證開發(fā)順利進行，在新一輪的城市化快速發(fā)展過程中，急需開發(fā)商對城市資源進行整合、優(yōu)化、創(chuàng)新而取得城市資源的增值，由以往的開發(fā)地產(chǎn)、建造商住樓為主向建設(shè)城市綜合體轉(zhuǎn)型，向城市運營轉(zhuǎn)型，這將是開發(fā)商未來所面臨的挑戰(zhàn)與機遇，以及推進城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要手段。

 

落實定居落戶或?qū)⒃鲩L房地產(chǎn)需求

 

事實上，新型城鎮(zhèn)化是提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，改變城鎮(zhèn)化不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)粗放發(fā)展模式，城鎮(zhèn)化的發(fā)展成為重中之重。中央城鎮(zhèn)化會議指出，城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，同時，提出六大任務(wù)以推進城鎮(zhèn)化的發(fā)展進程，第一，推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化；第二，提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率；第三，建設(shè)多元可持續(xù)的資金保障機制；第四，優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)；第五，提高城鎮(zhèn)建設(shè)的水平；第六，加強對城鎮(zhèn)化的管理。

 

秦虹分析認為，欲要實現(xiàn)以人為核心有質(zhì)量的城鎮(zhèn)化，關(guān)鍵是要農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，這是發(fā)展的城鎮(zhèn)化的重點方向。但是目前，四成在本地工作卻無本地戶口的農(nóng)民無法享受同等的公共服務(wù)，比如，不能享受到城市公立學校的平等就學權(quán)；不能享受本地居民的基本醫(yī)療和基本養(yǎng)老待遇；不能享受城市最低生活保障為主的社會救助服務(wù)；以及不能享受本地居民的住房保障。

 

為何要落實公眾服務(wù)？秦虹表示，其中重要的一點是有利于增加房地產(chǎn)市場需求，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的增加，會帶動其對房地產(chǎn)的需求。中國房地產(chǎn)經(jīng)歷過的市場變化都和城鎮(zhèn)化率的提高高度相關(guān)，相關(guān)率達到90%以上。

 

事實上，按照國外城市化經(jīng)驗，城市化率每增加一個百分點，就意味著1400 萬人要進入城鎮(zhèn)去生活，這將加大的增加住房需求，包括自住和改善型需求房源，以及商業(yè)、旅游、養(yǎng)老型建筑，這是對房地產(chǎn)行業(yè)極大地利好消息。因此秦虹指出，落實定居落戶這一政策，將會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生正面的影響。