2013年已經(jīng)離開我們半個(gè)月，但各種豐富多彩的年底總結(jié)，可能讓很多地產(chǎn)人還沉浸在過去一年的輝煌和亢奮中 。2013年，青島房地產(chǎn)市場留給人們的，除了紅火的市場和華麗的數(shù)字，還留下了一個(gè)19 萬套的庫存難題 。如此巨大的庫存量，對青島這樣的二線城市來說，確實(shí)會(huì)讓人感覺消化不良。事實(shí)究竟怎樣？一起來看看記者的調(diào)查。 

 

樓市觀察 

連續(xù)4個(gè)月，庫存月增萬套 

 

從2013年9月開始，青島的庫存量就一改一直下降的趨勢，開始穩(wěn)步增高，而且增速越來越快，到2012年年底時(shí)，已經(jīng)突破了19萬套大關(guān)。如此大的庫存量，不禁給2014年的樓市徒增了不少壓力。金九開始，月增萬套 

 

2013年上半年，受新“國五條”出臺(tái)的影響，青島樓市可謂經(jīng)歷了“金三、銀四、紅五月”，加上上半年入市的新盤數(shù)量不多，令一直居高不下的庫存量有了明顯回落，半年間 ，兩萬多套存量房被消化，壓力山大的庫存量，一時(shí)間輕松了不少。但從下半年開始，開發(fā)商明顯加快了推盤的步伐，特別是從金九銀十開始，島城的庫存幾乎以每月一萬套的數(shù)量在增加。 

 

以 2013年9月為例，9月樓市新開樓盤數(shù)量達(dá)19個(gè)，比8月份增加了4家。9月全市新增商品房入市面積為157.32萬平方米，新增商品房入市套數(shù)15998套，新增商品房入市套數(shù)環(huán)比上升了3%。8月、9月兩個(gè)月共新增商品房入市量超3萬套。截至9月底全市商品房庫存總量159099套，計(jì)1872.39萬平方米，其中住宅庫存量109833套，1225.8萬平方米。全市商品房總庫存總量已經(jīng)是連續(xù)4個(gè)月大幅反彈向上。而截至2013年10月底，全市商品房庫存總量170046套，計(jì)2019.69萬平米，其中住宅庫存量達(dá)到了120018套，1350.48萬平米。可售總套數(shù)首次突破17萬套，可售總面積突破2000萬平方米，不斷刷新歷史峰值。過完金九銀十，這種速度并沒有放緩，到2013年12月底，島城的商品房庫存已經(jīng)突破19萬套，其中住宅數(shù)量突破了13萬套。庫存遠(yuǎn)超北京上海 

 

19萬套是怎樣的概念？來看全國，由于供應(yīng)低迷，北京新建住宅可售庫存再次跌到6萬套以下。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，截至2014年1月14日北京可售商品房住宅庫存58436套，這是2013年年底連續(xù)兩個(gè)月庫存出現(xiàn)回升后再次下調(diào)。根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年1月14日，上?？墒凵唐贩?49028套，其中住宅63382套，遠(yuǎn)低于青島庫存總量19萬套，其中住宅13萬套的數(shù)量。從全國來看，像青島這樣高達(dá)19萬套的存量也相當(dāng)高。就算不開新盤，也得賣1年半 

 

19萬套意味著什么？青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟秘書長龍江表示，2013年，樓市一片火爆，青島樓市共去化13萬套，以這個(gè)速度計(jì)算，青島19萬套的庫存仍需要一年半左右的時(shí)間 。但需要說明的一點(diǎn)是，此前提是基于去年銷售形勢一片大好的市場背景，且不增加任何新供應(yīng)的前提下，但這是不可能的，所以業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為此庫存量不排除數(shù)年甚至更長的消化周期。 

 

原因分析 三大原因造成庫存猛增 

 

如此巨大的庫存，肯定不是一天兩天造就，而是日積月累的結(jié)果，其背后有著特殊的歷史原因和現(xiàn)實(shí)的原因。 

 

長期因素：開工延遲供應(yīng)井噴 

 

“從2011年開始，史上最嚴(yán)厲的限購令，一度讓市場十分冷淡，開發(fā)商即便拿了地，也沒有大規(guī)模開發(fā)，從2012年年底出現(xiàn)翹尾行情開始，市場回暖，很多項(xiàng)目才開始開工建設(shè)，這才導(dǎo)致到2013年下半年開始，新開盤的項(xiàng)目特別多。”青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部秘書長馮顯泉在談到這個(gè)話題時(shí)，特別指出了其特殊的“歷史”原因。 

 

近期原因：年底為沖量大舉推盤 

 

如此大的庫存量，讓人不免心生疑問，這么多房子，有人買嗎？“現(xiàn)在市場上確實(shí)有這樣的需求量在支撐，并不是憑空多了這么多新增供應(yīng)。”新聯(lián)康(中國)運(yùn)營總監(jiān)陳林告訴記者 ，現(xiàn)在市場上不僅剛需多，改善需求也很多。“而且開發(fā)商不僅有各種銷售任務(wù)，還有開工量的任務(wù)，所以每年到了下半年，開發(fā)商為了完成開工量的任務(wù)，也會(huì)大量推盤。”陳林說，這可以說是比較近期的原因。“青島2013年3月份以后去化非常好，供應(yīng)突然放大主要出現(xiàn)在11月、12月份，供應(yīng)量集中放大，主要是上半年拿地的一些項(xiàng)目開盤或者加推。”某業(yè)內(nèi)人士介紹。 

 

郊區(qū)“囤積”的原因：集中開發(fā)，配套延后 

 

仔細(xì)分析這19萬套庫存的分布不難看出，大量的庫存都集中在黃島、膠州、城陽等郊區(qū)，市區(qū)特別是市南區(qū)、市北區(qū)、嶗山區(qū)這樣的中心區(qū)域，庫存量非常少。這其中的原因，一位業(yè)內(nèi)人士指出，像黃島這樣的區(qū)域，基本都是新開發(fā)的地，大家一起開發(fā)，基本都在差不多的時(shí)間竣工，但市政配套建設(shè)都是比較遠(yuǎn)的規(guī)劃，目前很多地方生活配套還不完善，極大影響了它們的銷售 ，但隨著這些區(qū)域配套的完善，其去化的情況會(huì)得到較大改善。 

 

庫存分布 郊區(qū)仍是最大的“困難戶” 

 

19萬套的庫存，放在任何一個(gè)城市聽上去都不是一個(gè)小數(shù)，這么龐大的庫存，卻并未引起島城房地產(chǎn)界人士的很大擔(dān)憂，想必有其特殊的原因，下面就從庫存的分布上來進(jìn)行解析 。 

 

市區(qū)緊張，郊區(qū)過剩 

 

根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截止到1月15日，新黃島可售商品房數(shù)量為3.76萬套，膠州為2.22萬套，即墨為1.6萬套，城陽可售商品房數(shù)量為1.11萬套，是名副其實(shí)的庫存“困難戶”。從分布上看，新黃島的庫存量大部分集中在原膠南、隧道口附近的安子片區(qū)、唐島灣片區(qū)和西海岸CBD片區(qū)，目前，這也是整個(gè)青島樓盤空置率最高的地段。城陽的庫存大部分都是別墅和洋房，主要集中在惜夏片區(qū)和紅島周邊。而市內(nèi)各區(qū)除了李滄區(qū)外，一手房存量均未突破萬套。 

 

2013年上半年樓市去化較快，下半年則進(jìn)入房源不斷加推的階段，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年下半年約有600萬平方米的新增供應(yīng)入市，主要分布區(qū)域還是在城陽區(qū)、李滄區(qū)、即墨市、西海岸這些區(qū)域，住宅多為高層、小高層，低密度產(chǎn)品供應(yīng)不足。從市區(qū)來看，新市北的歡樂濱海城板塊、新都心板塊和李滄區(qū)的東李板塊仍然是供應(yīng)熱區(qū)。在市南區(qū)和嶗山區(qū)等新增供應(yīng)比較稀缺的地段，也有少量的寫字樓和高端住宅項(xiàng)目入市。 

 

住宅為主，商業(yè)也不少 

 

19萬套庫存都是如何構(gòu)成的？根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，在192038套的庫存中，有住宅13.3602套，占到了69.6% ，辦公和商業(yè)50350套，占到了 26.2% ，住宅仍是島城庫存的重頭。“ 青島的住宅一直是量價(jià)齊升的勢頭，發(fā)展非常健康，但是寫字樓和商業(yè)都處于供大于求的態(tài)勢，目前來看，CBD和嶗山新增的寫字樓非常多，基本可以被市區(qū)的辦公需求消化，但是西海岸、城陽等區(qū)域的辦公和商業(yè)目前去化還不理想 ，特別是城陽一些大的辦公園區(qū)，去化有難度。”張斌介紹。 

 

今年預(yù)測供應(yīng)將超2013年 

 

火爆的2013年樓市，讓開發(fā)商信心大增，紛紛在2013年積極拿地，準(zhǔn)備備戰(zhàn)下一輪的熱銷 。人們不禁開始猜測 ，2014年，青島房地產(chǎn)市場的供應(yīng)還會(huì)這么龐大嗎？如果繼續(xù)下去，庫存壓力加大，會(huì)對房價(jià)造成影響嗎？ 

 

“ 2013年青島的供應(yīng)量非常大，突破了 1200萬平方米在全國都能排進(jìn)前三位，與市場冷淡的2012 年相比，新增供應(yīng)增加了48% 。”張斌說，要分析2014年供應(yīng)情況，首先要從土地供應(yīng)來看，中央目前已經(jīng)明確了“ 增加土地供應(yīng)”的政策，因此，接下來的土地供應(yīng)只增不減，2014年青島全市土地供應(yīng)預(yù)計(jì)增加 20%～30% ，主要集中在即墨藍(lán)色經(jīng)濟(jì)核心區(qū)和西海岸，具體還要看各個(gè)區(qū)域的土地儲(chǔ)備而定。 

 

“ 青島對地產(chǎn)大鱷的吸引力還是很大。”張斌認(rèn)為，目前來看，青島在半島城市群的影響力最強(qiáng)，不管是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、影響力還是自然環(huán)境，都是吸引各大開發(fā)商的籌碼。“2013年下半年，很多大塊的土地都已經(jīng)被開發(fā)商拿到了，都是幾十萬平方米的大盤，根據(jù)現(xiàn)在大房地產(chǎn)公司高周轉(zhuǎn)的運(yùn)作模式，預(yù)計(jì)半年的時(shí)間，就會(huì)變成產(chǎn)品上市，所以預(yù)計(jì)在2014年的5月、6月份，又會(huì)有大批的新盤涌入市場。” 

 

“2014年，世園會(huì)的召開，火車北站的啟用，很多基礎(chǔ)市政建設(shè)項(xiàng)目也會(huì)逐步提升，地鐵等利好也會(huì)越來越近，這些都會(huì)促使開發(fā)商不斷拿地，然后轉(zhuǎn)化成住宅賣給大家，所以2014年的供應(yīng)肯定比2013年還要多。”陳林說，根據(jù)近3年土地成交及市場供應(yīng)，預(yù)估明年的市場供應(yīng)應(yīng)該在1600萬～1700萬平方米之間。