房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)是近來房企轉(zhuǎn)型的一大特點(diǎn)。在島城市場上，萬科保利2014年也將有新的商業(yè)項(xiàng)目面市。記者綜合多方數(shù)據(jù)獲悉，2013年青島商業(yè)市場成交同樣也呈現(xiàn)出整體上漲趨勢(shì)，全年商業(yè)共賣了大約89萬平方米，與此同時(shí)，庫存壓力也依舊存在，至蛇年最后一天，全市商業(yè)庫存達(dá)430萬平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，商業(yè)地產(chǎn)才剛剛拉開序幕，未來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控可能不斷加碼，商業(yè)地產(chǎn)將成為投資主陣地。但是一些新興商圈商業(yè)體庫存壓力大，競爭仍將非常激烈。

 

“核心商圈商業(yè)體項(xiàng)目遍地開花”

 

區(qū)域性的商業(yè)體項(xiàng)目，尤其是綜合體項(xiàng)目，讓城市的概念更加具體，目前，島城每一個(gè)大的居住板塊，基本都配套了相應(yīng)的大型商業(yè)體項(xiàng)目。人們購物、娛樂、休閑已經(jīng)不再只是涌向一個(gè)地點(diǎn)，生活有了更加豐富的選擇。而從商業(yè)體成交情況來看，與住宅發(fā)展態(tài)勢(shì)相仿，2013年青島商業(yè)市場成交呈整體上漲趨勢(shì)，根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年全市商業(yè)共賣了89萬平方米。

 

回顧2013年，眾多商業(yè)綜合體項(xiàng)目在這一年大放異彩，推動(dòng)城市功能的升級(jí)換代。比如，魯商中心首府、華潤中心、東方影都、深藍(lán)中心、中鐵青島中心、海爾時(shí)代廣場、曉港名城等。這些綜合體項(xiàng)目都成為區(qū)域內(nèi)商業(yè)體標(biāo)桿性項(xiàng)目。

 

據(jù)了解，從目前的銷售情況來看，由于區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯，開發(fā)企業(yè)品牌過硬，無論是銷售情況還是未來發(fā)展前景，都被看好。但是總體來看，這些商業(yè)體大多位于主城區(qū)核心商圈，而如果是在新城區(qū)那也離不開頂尖房企的大手筆。

 

“駐青大鱷首次嘗試住轉(zhuǎn)商”

 

2013年商業(yè)體的擴(kuò)容，還呈現(xiàn)出一個(gè)新的亮點(diǎn)。就是一些來青大鱷開始首次由住宅轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。比如，青島萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，目前，正在建設(shè)的福州路萬科中心為商業(yè)、辦公為一體的綜合體項(xiàng)目，商鋪、寫字樓已開始銷售，在島城其他片區(qū)同樣也有萬科的影子，萬科與本地企銀盛泰合作建設(shè)的山東路萬科中心也是一處商業(yè)綜合體。

 

同樣也是在去年，4月份，市北區(qū)雙峰商業(yè)廣場項(xiàng)目開始二次環(huán)評(píng)公示并且正式公布了雙峰商業(yè)廣場的建設(shè)單位為保利（青島）實(shí)業(yè)有限公司，這就意味著央企大鱷保利地產(chǎn)在“深耕青島”多年之后，開始打造第一個(gè)城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

 

有專家表示，在調(diào)控已成常態(tài)或樓市長效性機(jī)制預(yù)期出臺(tái)的市場背景下，規(guī)模再龐大的企業(yè)也會(huì)受制于業(yè)務(wù)類型單一局限于住宅市場的這一局面，開發(fā)企業(yè)要獲得長期發(fā)展發(fā)展勢(shì)必面臨修煉內(nèi)功與企業(yè)轉(zhuǎn)型的問題。而由住宅轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，也成為一些大鱷們的一種選擇。業(yè)內(nèi)分析，無論是集合了萬科購物中心系列及萬科寫字樓系列萬科兩大產(chǎn)品系列的優(yōu)勢(shì)的“萬科中心”，還是保利在青島的首個(gè)商業(yè)體，都將為加快區(qū)域商圈的擴(kuò)容。同樣能推動(dòng)島城商業(yè)體的多元化。

 

新興商圈同質(zhì)化競爭激烈

 

相比較主城區(qū)商業(yè)體的大好發(fā)展前景。部分商業(yè)體的未來也同樣引起業(yè)界擔(dān)憂。尤其是一些新開發(fā)區(qū)域商業(yè)體同質(zhì)化嚴(yán)重的區(qū)域。記者獲悉，根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在商業(yè)樓盤大量入市的背景下，商業(yè)供應(yīng)量大于銷量，存量同比上升，截至2013年12月31日，青島商業(yè)庫存達(dá)430萬平方米。

 

其中，城陽區(qū)城陽既是商業(yè)市場成交量最高的區(qū)域，也是庫存積壓最嚴(yán)重的區(qū)域，目前商業(yè)庫存積壓大約79.44萬平方米。成交量排在第二的是黃島區(qū)，庫存積壓79.65萬平方米。膠州市2013年成交9.35萬平方米，名列第三，膠州市庫存積壓67.22萬平方米。

 

從這些積壓較為嚴(yán)重的區(qū)域現(xiàn)狀來看，大多都是新興起商圈，繼家佳源購物中心，大潤發(fā)春陽路店、利群城陽購物廣場等購物廣場先后開門納客之后，城陽區(qū)先后打造了城陽商圈、北曲商圈、寶龍城市廣場三大商業(yè)中心。而目前這些商圈中一些商業(yè)體面臨人氣問題。再比如黃島區(qū)，目前利群、佳世客、麥凱樂、家佳源、瑞泰購物等多家商企進(jìn)駐黃島。黃島已經(jīng)形成以香江路、長江路、武夷山路和井岡山路商業(yè)街為主的“井字形”商業(yè)格局。然而整體來看依舊沒有形成太大氣候。

 

面對(duì)這些庫存重災(zāi)區(qū)，業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)地產(chǎn)才剛剛拉開序幕，未來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控可能不斷加碼，商業(yè)地產(chǎn)將成為投資主陣地。但是一些新興商圈商業(yè)體庫存壓力大，競爭仍將非常激烈。要向從眾多商家中脫穎而出，還應(yīng)盡量避免同質(zhì)化。