每個(gè)行業(yè)中總有那么幾家企業(yè)，深受領(lǐng)軍人物影響而被賦予濃重的人格屬性。譬如以軍事標(biāo)準(zhǔn)化著稱的萬達(dá)，也譬如始終脫不去“激進(jìn)”標(biāo)簽的融創(chuàng)。
2014年1月8日，融創(chuàng)中國2013年業(yè)績發(fā)布會(huì)在上海舉行。更確切的說，是孫宏斌“懇談會(huì)”，近四個(gè)小時(shí)的會(huì)議，微信朋友圈被清一色的“老孫語錄”刷屏。
400多億天價(jià)拿地款，王石發(fā)出撤資警醒，業(yè)績沖線500億，踏足一線房企之流……雖然過去一年的故事充滿戲劇性，但套用老孫的話總結(jié)融創(chuàng)2013——水到渠成。
“融創(chuàng)不是小公司”
對于身負(fù)“前科”的孫宏斌，風(fēng)險(xiǎn)控制似乎成為一個(gè)永遠(yuǎn)也繞不開的題。
按照融創(chuàng)現(xiàn)場提供的數(shù)據(jù)，2013一共收獲19個(gè)土地項(xiàng)目，建面675.1萬平米，單價(jià)7310元每平米，據(jù)此估算花費(fèi)在土地上的資金超400億人民幣。
多個(gè)城市天價(jià)吃進(jìn)項(xiàng)目，負(fù)債率怎么算？現(xiàn)金流怎么辦？今年還會(huì)不會(huì)“大規(guī)模”拿地？面對媒體的連續(xù)發(fā)難，老孫直覺眉頭一皺，“你還當(dāng)融創(chuàng)是小公司啊。”
他進(jìn)一步回答稱，“我們已經(jīng)不是小公司，銷售的增長幅度大拿地也會(huì)多，今年肯定會(huì)比去年多。”
“負(fù)債率，其實(shí)我一直都和股東們溝通，你負(fù)債率高的話有什么不好，你買我股票是股東，你投了一塊錢，我借了八塊賺的更多，借錢高了對股東是好事。”
不過，盡管對負(fù)債率頗有點(diǎn)嗤之以鼻，吃過一塹的老孫分明添了點(diǎn)乖覺，“當(dāng)然了，長遠(yuǎn)來說一個(gè)企業(yè)你要有特別合理的負(fù)債率，我們會(huì)按照資本市場的要求去做的。”據(jù)透露，融創(chuàng)超過400億的土地價(jià)款中大部分是合作拿地形式，純權(quán)益將近70%。也就是不到300個(gè)億，再加上付款周期和其他的融資安排，2013年拿地凈投入不超過150個(gè)億。
在老孫看來，融創(chuàng)真正的風(fēng)險(xiǎn)只存在于兩點(diǎn)：一是拿地，二是銷售。“風(fēng)控最重要的方面，最最有風(fēng)險(xiǎn)就是拿地，地拿錯(cuò)了以后，你做什么產(chǎn)品也賣不出去；第二個(gè)就是銷售，房子賣不出去，風(fēng)險(xiǎn)也沒法控制。”
“區(qū)域肯定會(huì)超過龍湖”
如果仔細(xì)觀察，你會(huì)發(fā)現(xiàn)融創(chuàng)近幾年的業(yè)績發(fā)布形式很有些特點(diǎn)。北京第一，趕超萬科；重慶第二，僅次于龍湖；或者上海第三，緊跟萬科綠地之后。若把公司未來若干年的目標(biāo)拆解為幾句話，就是趕超龍湖，越過綠地，追趕萬科。當(dāng)然，前提是區(qū)域公司。
這樣就能很直觀的展示出融創(chuàng)優(yōu)勢所在。在業(yè)界印象中，“深耕”已經(jīng)是一個(gè)用濫的詞，一個(gè)公司在一個(gè)地區(qū)整了一個(gè)規(guī)模不小的項(xiàng)目，也稱之為“深耕”。但真正將精髓表現(xiàn)出來的，融創(chuàng)算是翹楚。
就在大多數(shù)房企全國攻城略地之際，融創(chuàng)過去十年精力幾乎花費(fèi)在僅有的為數(shù)不多的城市，包括京、滬、渝、杭、津以及捆綁為一個(gè)區(qū)域的蘇錫常。他把戰(zhàn)略定位比喻成一個(gè)算術(shù)題：城市少，項(xiàng)目多，不超過龍湖不可能，在北京和上海也一樣。
“我們這幾年發(fā)展的順利，還是戰(zhàn)略定的明確，核心城市核心地段，幾個(gè)城市，這樣的戰(zhàn)略讓我們越來越有優(yōu)勢?，F(xiàn)在很多企業(yè)，再到北京和上海拿地很貴，貴的地又不會(huì)做，”老孫無不慶幸的表示。
自然，他把這一點(diǎn)貫徹得很透徹。“我覺得我們這個(gè)企業(yè)，（區(qū)域公司）最多的是十個(gè)吧，現(xiàn)在是五個(gè)，再過五年也就是十個(gè)吧。”
“真假650億”
2013全年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額547.3億元，同比增長54%，較原定450億元的銷售目標(biāo)高出21.6%，增長驚人。
有意思的是，談及融創(chuàng)2014年的年度銷售目標(biāo)，向來直率的孫宏斌拋出了650億的數(shù)據(jù)。對此，媒體有志一同的認(rèn)為這是老孫放的“煙霧彈”?？v觀融創(chuàng)過去四年的業(yè)績，83億、192億、356億、547億，這是發(fā)布會(huì)上亮出的自2010年上市以來至2013年四年的銷售業(yè)績，期間融創(chuàng)年復(fù)合增長率超過80%。
用他自己的話說，“他們教我，目標(biāo)定得低一點(diǎn)，年底任務(wù)就超得會(huì)多一點(diǎn)，這樣顯得水平更高。”
但不置可否的是，650億的目標(biāo)對于融創(chuàng)顯然不是個(gè)事，甚至千億，老孫也直言不把其作為目標(biāo)，“我們現(xiàn)在看一千億肯定不是一個(gè)事。我們對于這個(gè)實(shí)現(xiàn)是覺得水到渠成。”
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