近期市場成交量下滑較為嚴重,經(jīng)過2013年成交量大幅上漲與房價飆升,市場對未來行業(yè)銷售前景不樂觀。在政策方面近期也無太大的變化,主要是對前期政策的執(zhí)行。新年伊始,銀行房貸并未有放松跡象,資金面仍然較為緊張。
房貸放款速度遠不及往年 核心城市銷售疲軟
新建住宅方面,來自華融證券的數(shù)據(jù)顯示：上周重點關(guān)注的30個城市商品房成交面積為227.87萬平米,環(huán)比下跌51.06%,同比下跌23.16%。其中一線城市成交47.86萬平米,環(huán)比下跌51.84%,同比下跌32.18%;二線城市成交124.56萬平米,環(huán)比下跌52.44%,同比下跌28.57%;三線城市成交55.44萬平米,環(huán)比下跌46.83%,同比上漲7.46%。
齊魯證券數(shù)據(jù)顯示：一線二線城市庫存持續(xù)上行。一線城市出清周期環(huán)比上漲3%,同比上漲40%;二線城市出清周期環(huán)比上漲2%,同比上漲18%。
一月基本面受假日前后供需走弱及資金面影響，一些城市年初資金面雖比年底有所改善,但房貸放款速度遠不及往年,中央國家機關(guān)住房資金管理中心發(fā)布通知,提出職工在首次貸款結(jié)清滿5年后方可再次申請公積金貸款,而第三次公積金貸款則不予受理。因此核心城市銷售疲弱,庫存上行的局面持續(xù),預(yù)計該局面將延續(xù)至2月份,地產(chǎn)行業(yè)整體缺乏有效催化劑。
傳統(tǒng)住宅開發(fā)商進入增長瓶頸期 地產(chǎn)銷售排名格局產(chǎn)生較大變化
2013年全國300個城市土地出讓金總額為31305億元,同比增加50%;其中住宅類用地21324億元,同比增加57%;商辦類用地7508億元,同比增加57%;工業(yè)用地2224.6億元,同比增加6%;其他用地247.9億元,同比減少25%。住宅類用地出讓金占總額的68%,較去年增加3個百分點,商辦類用地出讓金占比為24%,與去年同期基本持平?？傮w而言,2013年土地市場無論總出讓金額還是單價都創(chuàng)下歷史新高,尤其是在年末熱度不減,預(yù)示開發(fā)商對未來仍較樂觀,調(diào)控短期內(nèi)仍難達到效果。
北京市國土局公布2014年供地計劃,擬安排住宅用地供應(yīng)總量中的40%用于保障性安居工程建設(shè),60%用于商品房建設(shè),商品房用地中將有50%用于建設(shè)自住型商品房。
截至上周, 26家上市公司有5家公布了13年全年銷售數(shù)據(jù),目前已公布銷售數(shù)據(jù)的公司13年全年銷售額同比增長44.05%,其中有4家完成了全年銷售目標,從中房信統(tǒng)計的2013年房企銷售top50的數(shù)據(jù)看,今年綠地、萬達等綜合類地產(chǎn)商排名快速上升,綠地銷售額與蟬聯(lián)第一的萬科相比已僅差距百億元,而保利、中海外等排名落后至第4、5位,碧桂園表現(xiàn)強勁,銷售額翻番。另外,萬科、招商地產(chǎn)和陽光城等公告拿地事項;北京城建和南國置業(yè)等公告委托借款;廣宇集團和中航地產(chǎn)公告對子公司增資。
2013年的地產(chǎn)銷售排名格局發(fā)生了較大變化,商業(yè)地產(chǎn)占比較大的綜合類開發(fā)商綠地、萬達等強勢發(fā)力,銷售額大幅增長,排名占據(jù)第2、3位。2013年住宅開發(fā)商紛紛回歸一二線城市加劇了土地資源爭奪和項目銷售的競爭,從近期庫存指數(shù)來看,二線城市普遍走高,14年房價再度大幅上漲可能性已經(jīng)很低,經(jīng)過需求集中釋放后銷量也已回歸平緩,傳統(tǒng)住宅開發(fā)商進入了增長瓶頸期,開始考慮模式轉(zhuǎn)型問題。
房產(chǎn)稅方面,發(fā)改委法規(guī)司行政復(fù)議處韋大樂處長表示2014年將擬研究推進《房產(chǎn)稅法》等的立法工作。國務(wù)院則要求國土部在2014年6月底前出臺《不動產(chǎn)登記條例》,且個人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作將被納入到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度設(shè)計之中。此外,據(jù)悉2014年中央政府對房地產(chǎn)的思路已經(jīng)成熟,有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制已經(jīng)形成初步草案,預(yù)計在兩會前后公布。
政策有助影子銀行監(jiān)管框架 新的信貸緊縮政策有限
國務(wù)院日前發(fā)布了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強影子銀行監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(107號文),其中明確了影子銀行定義、其高速增長的原因、各類金融監(jiān)管部門與地方政府的責任,以及旨在限制影子銀行信貸風險和杠桿、改善影子銀行活動透明度和統(tǒng)計測算方法的政策指引。
這些政策指引有助于建立影子銀行活動的監(jiān)管框架,明確劃定監(jiān)管職責,并改善影子銀行活動的透明度和問責制度。這些細則主要重申了此前公布的政策(比如,銀監(jiān)會規(guī)范銀行理財產(chǎn)品的8號文),而不是新的信貸緊縮政策或針對銀行非標貸款證券化的措施。
我國在有效控制影子銀行活動高速增長和系統(tǒng)風險上升的問題上面臨三大挑戰(zhàn):首先存在推動影子銀行活動高速增長的根本動力,包括:利率市場化,實際存貸款利率相對較低而信貸需求強勁,以及存在嚴格的量化的貸存比和貸款額度要求(在資本流入和M2增長放緩的情況下,這些量化指標促使或迫使銀行通過非標貸款證券化來滿足監(jiān)管要求)。其次影子銀行活動的迅速增長加大了企業(yè)杠桿和過度投資風險,而中國仍然缺乏推動消費者信貸/消費增長的措施來解決宏觀經(jīng)濟失衡。再次理財/信托產(chǎn)品和國企/地方政府融資平臺債券的隱性擔保問題尚未得到妥善處理,因此這些產(chǎn)品對于投資者的吸引力仍然存在。
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