“北上廣深同比漲幅高達(dá)20%，26個主要城市漲幅超10%，69個城市房價上漲……”2013年全國房價漲聲一片，任志強(qiáng)這樣的高調(diào)高漲派甚至因為預(yù)言一再靈驗，被網(wǎng)民戲稱為“任贏贏”。北京樓市在2013年里表現(xiàn)的則更具有標(biāo)志性，不但房價一再攀高，地價也是不斷刷新，即便這樣仍是一房難求，許多熱點板塊仍出現(xiàn)了供應(yīng)斷檔。亞豪機(jī)構(gòu)根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計，2013年北京共成交商品住宅約為11.9萬套，其中100萬至500萬元的剛需和改善型樓盤約為8.2萬套，占比超過七成。

另外，由于去年多個地王的涌現(xiàn)，導(dǎo)致北京土地價格甚至超過了當(dāng)前樓盤售價，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在自住型商品房大量入市，滿足了剛需和初步改善的置業(yè)需求后，普通商品房價格或?qū)p少行政干預(yù)，更多采用由市場定價。

總結(jié) 2013年樓市交易中200萬以下剛需占四成

2013年樓市成交雖然全年都保持了火爆狀態(tài)，但實際上到了總結(jié)的時候才發(fā)現(xiàn)，整個2013年的新房交易量相比2012年甚至下降了。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年北京市商品住宅共實現(xiàn)成交119000套，成交面積1269.6萬平方米，同比去年分別減少3.3%、5.4%。

對于這樣的反差，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴北京青年報記者，這主要是由于樓市供應(yīng)的高開低走造成的。樓市自從2012年回暖后，在2013年進(jìn)入全面復(fù)蘇狀態(tài)，尤其是前半年，每個月的成交量都約有10382套，新盤供應(yīng)每月也多在20個以上。但隨著市場價格的持續(xù)上漲，自2013年下半年開始，部分區(qū)域項目價格已大大超出調(diào)控前水平，也超出了部分購房群體的承受范圍，加上自10月份之后，自住型商品房概念的推出和新盤供應(yīng)的減少至每月十余個，都導(dǎo)致了成交量的下降，下半年北京商品住宅月度成交套數(shù)僅為9451套。

不僅如此，根據(jù)成交數(shù)據(jù)可以看出，雖然房價不斷上漲，但200萬以下的商品房仍然是剛需階層最容易接受的區(qū)間，也是樓市成交占比最多的房源。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2013年里共有49590套剛需型成交房源為100萬元-200萬元區(qū)間，占比約為41.7%，而更受改善型關(guān)注的200萬元-500萬元的商品住宅共成交32513套，占比約為27.3%，剛需和改善這兩大置業(yè)群體占了樓市成交的近七成。

另外，雖然在2013年里也出現(xiàn)了像霄云路8號這樣16萬元/平方米的高端房，并且也有揚言要賣到30萬元/平方米的頂級豪宅，但實際上這部分項目在整個北京樓市中的占比非常小，總價在2000萬以上的豪宅僅成交了471套，成交占比約為0.4%。

市場 去年樓市多個熱點板供應(yīng)嚴(yán)重不足

一方面由于住宅價格不斷上漲，導(dǎo)致開發(fā)商刻意開始捂著賣，另一方面也由于之前兩年土地供應(yīng)的嚴(yán)重不足，更加劇了2013年的供不應(yīng)求。許多熱點區(qū)域，如大興的天宮院、亦莊、通州新城、房山長陽等都出現(xiàn)了數(shù)千人排號搶幾百套房的嚴(yán)重失衡。

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2013年北京住宅市場共有313個項目入市，共提供住宅產(chǎn)品71178套，規(guī)劃總建筑面積736萬平方米，雖然相比2012年出現(xiàn)一定增長，但是仍處于較低位水平，而全年的樓市成交接近12萬套，這也直接導(dǎo)致了2013年樓市的供需失衡。

不過這樣的供不應(yīng)求或許會在2014年得到緩解，一位業(yè)內(nèi)人士表示，按照計劃，今年將有4萬至6萬套左右的自住型商品房入市，這將極大緩解剛需和初步改善置業(yè)購房人的急切需求。另外2013年北京土地出讓金達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1821.81億元，也預(yù)示著今年將有更多項目入市，緩解熱點區(qū)域一房難求的緊張感。

不僅是傳統(tǒng)的熱點板塊如天宮院、亦莊、長陽有新增供地，一些新的板塊也由于多個開發(fā)商的進(jìn)入，有可能成為今年的新熱點。

像大興區(qū)的熱點板塊在由黃村南移至天宮院之后，后續(xù)有移往孫村的趨勢，2013年大興區(qū)成交的10宗宅地當(dāng)中，有3宗即地處孫村組團(tuán)；而通州區(qū)，原本八通線沿線項目隨著近幾年的消化，多已進(jìn)入后期階段，有多塊土地成交的臺湖區(qū)域，有望接棒通州新城成為新熱點。

房企 百億成爭雄北京門檻

元旦期間，CRIC研究中心發(fā)布的《2013年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》排行榜顯示，2013年全年，銷售量邁入千億元的房企已從去年的三家增至七家，碧桂園、保利、恒大等房企都成功沖入千億俱樂部。

在千億軍團(tuán)擴(kuò)容的背景下，北京樓市的百億俱樂部成員亦在增加。根據(jù)記者了解，2013年度房地產(chǎn)企業(yè)備案金額排名中，萬科、中海僅用了大半年就突破了百億大關(guān)，而首開的業(yè)績也在百億左右。

同時，綠地集團(tuán)副總裁、京津房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理石文紅透露，綠地京津房地產(chǎn)事業(yè)部合同銷售為128億元，已超過年初制定的100億元銷售目標(biāo)。并且由于2013年綠地接連拿下了十多塊土地，新一年業(yè)績突破200個億也并非沒有可能。

此外，根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)，去年在北京接連拿下亦莊、農(nóng)展館多個地王的融創(chuàng)中國，在2013年的網(wǎng)簽銷售業(yè)績也達(dá)到120億元，同樣躋身百億俱樂部。

另外還有一些是實力雄厚的京城本地房企同樣來時兇猛，憑借銷售多年的老項目林肯公園的異軍突起和大興區(qū)剛需項目珺悅國際(樓盤資料)的不俗表現(xiàn)，和裕地產(chǎn)僅這兩個項目就實現(xiàn)了90個億的簽約額，加上其他的項目和一些商業(yè)辦公部分，業(yè)內(nèi)預(yù)計和裕地產(chǎn)在去年的業(yè)績同樣達(dá)到百億。

另一個突破百億的本地房企就是在通州開發(fā)了多個項目的K2地產(chǎn)，集團(tuán)品牌與戰(zhàn)略發(fā)展部總監(jiān)車月向記者表示，去年北京區(qū)域的K2清水灣(樓盤資料業(yè)主論壇)、K2玉蘭灣、V7西園(樓盤資料業(yè)主論壇)三個項目都取得了不錯的銷售業(yè)績，K2玉蘭灣的成交金額更是在北京單個項目吸金排行榜上高居第三位，再加上環(huán)京周邊的K2京西獅子城等項目，去年K2地產(chǎn)的業(yè)績同樣是首次突破百億大關(guān)。

一年時間，房企銷售突破百億的記錄由曾經(jīng)的萬科、綠地、中海等少數(shù)派把持，變成了如今的急速擴(kuò)容，也意味著京城樓市的競爭進(jìn)入了新的階段，房企之間的分化日趨加劇。

調(diào)控 重稅收控制 輕行政干預(yù)

對于樓市調(diào)控的方向，一位開發(fā)商負(fù)責(zé)人對北青報記者表示，“雖然2013年房價出現(xiàn)了明顯的漲幅，但是并沒有出臺新的類似于限購這樣的嚴(yán)厲的行政干預(yù)手段。相反，一直被提及的房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)變成了房地產(chǎn)稅，一字之差，卻代表未來的調(diào)控方向可能更加注重稅收調(diào)節(jié)，而減少行政干預(yù)。”

2013年年初就有消息稱，要擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍，但房產(chǎn)稅的擴(kuò)容在2013年卻并未實現(xiàn)。而在年底的兩會期間關(guān)于房地產(chǎn)市場的內(nèi)容則提出了，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”。對此，亞豪機(jī)構(gòu)表示，房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅是兩個完全不同的概念，房產(chǎn)稅是為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，通過付出稅收代價來抑制投資投機(jī)性炒房，而房地產(chǎn)稅則與調(diào)控?zé)o關(guān)，是為了整合目前關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的各類稅種。此外，近期國務(wù)院決定整合不動產(chǎn)登記職責(zé)等跡象也表明，房地產(chǎn)稅推出的步伐正在加快。這也預(yù)示著未來房地產(chǎn)市場調(diào)控格局或?qū)l(fā)生根本性的改變，短期行政類的調(diào)控手段將逐漸退出舞臺，取而代之的將是以土地、稅制等為主導(dǎo)的長效改革機(jī)制。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，加快房地產(chǎn)稅立法，意在減少房產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費，增加保有環(huán)節(jié)稅收。房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒁?ldquo;重稅收、輕管理”的思路展開，成為2014年樓市調(diào)控的主要手段。