樓市趨緩已現(xiàn)分化

盡管房?jī)r(jià)仍在一片普漲聲中，但2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)一路奔跑的腳步還是出現(xiàn)了放緩的跡象。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2013年11月18日公布的信息顯示，70個(gè)大中城市中，10月份新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市有2個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有65個(gè)。下降和持平的城市均以三四線城市為主。其中，下降的城市分別是溫州(下降0.1%)、秦皇島(下降0.1%)；持平的城市南充、牡丹江、鄭州。

關(guān)于大中城市的劃分，據(jù)記者了解，目前，房地產(chǎn)業(yè)界比較認(rèn)可的分法是，北上廣深等是一線房地產(chǎn)市場(chǎng)；除此之外的省會(huì)城市和副省級(jí)計(jì)劃單列市是二線房地產(chǎn)市場(chǎng)；其他地級(jí)市及以下城市是三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)。

在這項(xiàng)數(shù)據(jù)里，盡管70個(gè)城市的環(huán)比平均漲幅只收窄了0.2個(gè)百分點(diǎn)，但依然引起了市場(chǎng)高度關(guān)注。而此前關(guān)于三四線城市樓市即將崩潰的爭(zhēng)論，再次變得熱烈起來。

無獨(dú)有偶，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院近日發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》指出，2012-2013年，一二線城市房?jī)r(jià)上漲較快。與一二線城市相比，三四線城市房?jī)r(jià)整體增速較緩，結(jié)構(gòu)出現(xiàn)分化跡象。該報(bào)告指出，從總體來看，三四線城市庫存增加較多，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的跡象。

該報(bào)告認(rèn)為，2013年中國(guó)一線城市住房?jī)r(jià)格快速上漲，但一線城市住房市場(chǎng)變化情況并非孤立情況，與世界主要同類城市住房市場(chǎng)變動(dòng)趨勢(shì)整體相似；二線城市房?jī)r(jià)兩極分化較為嚴(yán)重，部分二線城市量?jī)r(jià)高企，其中，二線城市住房?jī)r(jià)格增速最低為海口1.1%，最高為廈門16.5%。

業(yè)內(nèi)人士分析，2013年11月份全國(guó)交易數(shù)據(jù)的"減速"，昭示著2012年年底上演的翹尾大戲在這個(gè)冬天很難再現(xiàn)，市場(chǎng)恐將踏著緩和的節(jié)奏走進(jìn)2014年。

值得一提的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩極分化現(xiàn)象，在上市房企的業(yè)績(jī)報(bào)告中也有所反應(yīng)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：在已公開的17家A股上市房企發(fā)布的全年業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)中，預(yù)增的企業(yè)達(dá)到11家，預(yù)期減少的有5家，分別是銀潤(rùn)投資、天倫置業(yè)、合肥城建、東湖高新、天業(yè)股份。

2014年商業(yè)地產(chǎn)最"搶眼"

"春節(jié)前后，可能有更多城市加入到調(diào)控大軍中來。"這是當(dāng)前業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)普遍預(yù)期。

那么，不斷升級(jí)的調(diào)控"緊箍咒"能否為樓市降溫，2014年的房地產(chǎn)行業(yè)將如何演變？

作為樓市堅(jiān)定的唱多派，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩曾表示，25年后，北京每平方米房?jī)r(jià)將超過80萬元非常容易。雖然這一言論受到無數(shù)次"攻擊"，但似乎都無法改變他唱漲的決心。

董藩分析說，25年前中國(guó)人的收入最高不過1-200元，以當(dāng)時(shí)的情境，說25年后北京房?jī)r(jià)能夠漲到每平方米2萬元，"別人一定認(rèn)為這個(gè)人瘋了"。但事實(shí)是，北京五環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)早就超過了這個(gè)價(jià)格。

同樣預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲的人士不在少數(shù)，其中也包括華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)。在一個(gè)論壇上，任志強(qiáng)再次宣稱，房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲。不過，一向被稱為"任大炮"的他，此番對(duì)今年房?jī)r(jià)的預(yù)期并不如往年那般"豪放"。任志強(qiáng)表示，"2014年房?jī)r(jià)總的趨勢(shì)是看漲的，但是增幅放緩，如果說具體區(qū)間，則有可能從兩位數(shù)降到一位數(shù)。"

除了"上漲"說之外，目前市場(chǎng)上更傾向于另一種預(yù)判。一些主流觀點(diǎn)認(rèn)為，2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來轉(zhuǎn)折之年的到來，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象。

"在房?jī)r(jià)沖高的2013年，雖然一二線城市房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了上漲，但三四線城市的房?jī)r(jià)卻是步履維艱的，有的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)過剩問題和泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)很大。"一位業(yè)內(nèi)人士如是說。

作為地產(chǎn)企業(yè)的代表，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊公開表示，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)，區(qū)域結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)不均衡發(fā)展。她分析說："一二線城市，特別是一線北上廣深還會(huì)持續(xù)上漲，這主要是由于特大城市聚集力和影響力進(jìn)一步增強(qiáng)；二線城市應(yīng)該是平穩(wěn)增長(zhǎng)，因?yàn)樗扔胁粩嘣鲩L(zhǎng)的需求，同時(shí)也存在去除庫存的壓力，所以供求關(guān)系趨于平穩(wěn)；三四線城市由于需求不足、供應(yīng)量過大，房地產(chǎn)有下降的壓力。"

持類似觀點(diǎn)的還有住建部政策研究中心主任秦虹。她認(rèn)為，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)速度很難超過今年，分化的趨勢(shì)會(huì)延續(xù)。

原因有兩點(diǎn)，一是銷售增長(zhǎng)超過預(yù)期。秦虹表示，2013年1-10月份全國(guó)新建商品房銷售面積增長(zhǎng)速度是41%，1-9月全國(guó)二手房銷售面積增長(zhǎng)84%，這兩個(gè)增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期，去年商品房銷售面積增速在此基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高的難度非常大；二是市場(chǎng)以自住型需求為主。一二線城市限購、限貸政策很難退出來，在這樣的情況下，市場(chǎng)需求主體以自住性為主，自住性房子不可能重復(fù)購買，一家只需要一套房子住就可以了，因此今年自住性需求仍會(huì)增長(zhǎng)，但增速超過去年很難達(dá)到。

中國(guó)指數(shù)研究院在其2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)報(bào)告中也指出，在政府主導(dǎo)加大供應(yīng)和貨幣政策回歸中性的背景下，2014年商品房?jī)r(jià)格漲幅將會(huì)收窄，但熱點(diǎn)城市商品房?jī)r(jià)格上漲壓力依然較大，調(diào)控政策仍可能加碼。兩極分化加劇也是2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)之一，價(jià)格方面，地價(jià)和供求矛盾加大了一線城市房?jī)r(jià)上漲的壓力，但部分三線城市價(jià)格則存在下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

一批開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)更遠(yuǎn)的未來也不樂觀。其中，萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林就曾公開表達(dá)了這樣一個(gè)觀點(diǎn)："房地產(chǎn)的好日子可能不會(huì)超過十年"。

有業(yè)內(nèi)人士表示，做住宅市場(chǎng)會(huì)越來越難，利潤(rùn)越來越薄，但商業(yè)地產(chǎn)才剛剛拉開序幕，未來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控可能不斷加碼，商業(yè)地產(chǎn)將成為投資主陣地。

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