2013年注定是中國商業(yè)地產(chǎn)史上重彩濃墨的一年，在這一年，房企尤其是行業(yè)龍頭，不再考慮是否做商業(yè)地產(chǎn)，而是如何做商業(yè)地產(chǎn)。

 

贏商網(wǎng)推出2013年度商業(yè)地產(chǎn)“企業(yè)之最”獨(dú)家盤點(diǎn)。萬達(dá)集團(tuán)：轉(zhuǎn)型旅游文化，國際企業(yè)雄心勃勃；萬科集團(tuán)：順勢(shì)而為，開著車換輪子；紅星美凱龍：押注豪賭，；龍湖地產(chǎn)：精耕細(xì)作，智慧典范；恒隆集團(tuán)：穩(wěn)健發(fā)展，“龜速”哲學(xué)；中糧置地：體驗(yàn)+大數(shù)據(jù)，未來可期；佳兆業(yè)：集中發(fā)力，舊改專家；恒大地產(chǎn)：足球奪冠，明星閃耀；綠景集團(tuán)：發(fā)力社區(qū)商業(yè)，理想情懷；綠地集團(tuán)：拓展商業(yè)，布局海外。

 

1、最多元：萬達(dá)集團(tuán)

 

理由：

 

萬達(dá)集團(tuán)締造一個(gè)龐大的商業(yè)版圖：形成商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化旅游、連鎖百貨四大產(chǎn)業(yè)，并且觸角不斷向海外擴(kuò)張。

 

截止2013年12月6日，萬達(dá)集團(tuán)在國內(nèi)已開業(yè)83座萬達(dá)廣場，持有物業(yè)面積規(guī)模全球第二；50家五星級(jí)酒店和超五星級(jí)酒店、1197塊電影屏幕、73家百貨店、79家量販KTV。此外，萬達(dá)集團(tuán)正在發(fā)力，第四代文旅產(chǎn)品萬達(dá)城，目前已在哈爾濱、青島、合肥、南昌落地，未來將在全國布局11座集文化產(chǎn)業(yè)與旅游為一體的萬達(dá)城，且對(duì)標(biāo)迪斯尼。

 

在萬達(dá)董事長王健林雄心勃勃的計(jì)劃里，萬達(dá)要做世界級(jí)萬達(dá)。在去年成功收購美國院線AMC公司，萬達(dá)院線也成為全球最大院線運(yùn)營商，并且12月18日，正式登陸紐約證券交易所上市交易。此外，在今年，萬達(dá)3.2億英鎊并購英國圣汐游艇公司，投資近7億英鎊在倫敦核心區(qū)建設(shè)超五星級(jí)萬達(dá)酒店。

 

縱觀萬達(dá)的發(fā)展歷程，經(jīng)歷四次轉(zhuǎn)型；從區(qū)域公司向全國企業(yè)轉(zhuǎn)型，從住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，從商業(yè)地產(chǎn)向文化旅游轉(zhuǎn)型，從國內(nèi)企業(yè)向跨國企業(yè)轉(zhuǎn)型，后兩項(xiàng)正在進(jìn)行中。萬達(dá)的目標(biāo)是10年左右收入進(jìn)入世界前100名，到2020年萬達(dá)三分之一的收入來自海外，成為世界一流跨國企業(yè)。

 

點(diǎn)評(píng)：

 

萬達(dá)集團(tuán)要成為世界一百強(qiáng)跨國企業(yè)的決心，從收購AMC、英國圣汐游艇公司，英國布局超五星級(jí)酒店的動(dòng)作就可見一斑。目前，無論是房地產(chǎn)還是文化領(lǐng)域，大型跨國企業(yè)更別說是民企，假以時(shí)日，萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)入世界百強(qiáng)企業(yè)，也會(huì)成為國人的驕傲。

 

2、最“討巧”：萬科集團(tuán)

 

理由：

 

沒有意外的話，萬科今年的銷售額將突破1700億元，穩(wěn)居房地產(chǎn)頭把交椅。然而，在住宅產(chǎn)業(yè)走過十年最為的輝煌的階段后，誰到知道單一的住宅開發(fā)模式并不能走長遠(yuǎn)。萬科也明白，不是做不做商業(yè)地產(chǎn)的問題，而是怎么做商業(yè)地產(chǎn)的問題。

 

經(jīng)過29年的發(fā)展，萬科作為中國最大的住宅提供商，擁有最為龐大的社區(qū)居民，這對(duì)萬科而言是最大的財(cái)富，也正是萬科選擇“討巧”方式進(jìn)行轉(zhuǎn)型的重要依據(jù)。做“城市綜合配套服務(wù)商”，萬科的轉(zhuǎn)型不需要大轉(zhuǎn)彎，也不需要重新選路，只需要開著車換輪子就可以了。

 

從年初成立商用地產(chǎn)管理部，到東莞松湖萬科生活廣場、北京金隅萬科廣場、深圳龍崗萬科廣場、蘇州萬科美好廣場等商業(yè)項(xiàng)目相繼開業(yè)，萬科商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也已經(jīng)開始駛?cè)肟燔嚨?，并在年底正式?duì)外公布其城市配套服務(wù)商的定位，并提出“居住、購物、度假、辦公、文化”5S服務(wù)。

 

至此，萬科的商業(yè)路徑已經(jīng)十分清晰，萬科商業(yè)地產(chǎn)模式定位為六個(gè)字，即“輕資產(chǎn)會(huì)運(yùn)營”，目標(biāo)就是開一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目就爭取資本化掉一個(gè)，引入基金、國際資本，從而減小資金占用帶來的現(xiàn)金流壓力。

 

點(diǎn)評(píng)：

 

如果說房企很難拿到單一的住宅用地，是萬科不得已做商業(yè)地產(chǎn)的原因，那么，萬科通過發(fā)展社區(qū)商業(yè)做城市配套服務(wù)商，則是順?biāo)浦邸２贿^，萬科在大型商業(yè)地產(chǎn)上的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)欠缺、人才缺乏，將是其面臨的一大挑戰(zhàn)。

 

3、最“豪賭”：紅星美凱龍

 

理由：

 

10月26日，首個(gè)愛琴海購物中心在北京太陽宮商圈，這是在今年4月份，以家居賣場起家的紅星美凱龍高調(diào)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)后的開山之作。愛琴海購物中心將體驗(yàn)業(yè)態(tài)做到極致，不設(shè)百貨業(yè)態(tài)，以2萬平方米的餐飲為主，用并5000多平米的面積引入溫莎KTV，首次植入了自由品牌“紅星太平洋影院”和“云尚部落”高爾夫會(huì)所。

 

紅星美凱龍以類萬達(dá)的“院線+高爾夫會(huì)所+X”模式快速進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，并計(jì)劃在2020年前在全國60個(gè)城市開出100家愛琴海購物中心，未來在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額將會(huì)達(dá)到1000億元。除紅星太平洋影院、“云尚部落”高爾夫會(huì)所作為標(biāo)配外，愛琴海購物中心還將針對(duì)區(qū)域特點(diǎn)引入“小小樂園”、“玫瑰天街”、“天合婚典”等自有品牌。

 

至今，已經(jīng)在北京、天津、重慶、上海、福建、昆明等全國21個(gè)城市進(jìn)行了27個(gè)綜合體項(xiàng)目的開發(fā)，未來，紅星商業(yè)可能改造部分紅星美凱龍家居賣場為愛琴海購物中心，實(shí)現(xiàn)100個(gè)愛琴海購物中心的計(jì)劃。

 

點(diǎn)評(píng)：

 

按照紅星美凱龍到2020年開100個(gè)愛琴海購物中心的計(jì)劃，也就是說在未來的6年時(shí)間里，平均每年至少要開業(yè)16個(gè)項(xiàng)目，這速度堪比萬達(dá)。然而，無論是資金還是速度，紅星美凱龍都無法和萬達(dá)比，所以，在擴(kuò)張規(guī)模之外，紅星美凱龍的商業(yè)地產(chǎn)仍有很長的路要走。

 

4、最“智慧”：龍湖地產(chǎn)

 

理由：

 

在經(jīng)過高速發(fā)展之后，大型房企都面臨分岔路，或繼續(xù)追求規(guī)模，或?qū)で蠼Y(jié)構(gòu)化調(diào)整。追求規(guī)模意味著要一路狂奔，調(diào)結(jié)構(gòu)則意味著在一定時(shí)間內(nèi)要承受增速下降的失落和彷徨。龍湖地產(chǎn)地產(chǎn)選擇了調(diào)結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持推進(jìn)“擴(kuò)縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”的戰(zhàn)略布局，暫時(shí)告別規(guī)模高速增長時(shí)代，轉(zhuǎn)為精耕細(xì)作的香港房企模式。

 

增持商業(yè)是龍湖學(xué)習(xí)香港模式的重要表現(xiàn)之一，通過穩(wěn)定增加自持商業(yè)，一方面，打造未來提升集團(tuán)盈利水平的新引擎，一方面是從收入來源上進(jìn)一步平衡市場波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

 

龍湖商業(yè)十周年慶典上，推出“金蘋果”整合平臺(tái)，將住宅、商業(yè)、物業(yè)服務(wù)整合到一起。對(duì)于購買龍湖散售商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)主而言，由龍湖打包提供專業(yè)的定位、招商、經(jīng)營等服務(wù)，統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃、招商、運(yùn)營，提高租金收益。在服務(wù)客戶的同時(shí)，“金蘋果”也直接拉動(dòng)龍湖商業(yè)物業(yè)的銷售，今年前十月，龍湖純銷售型物業(yè)的銷售額就達(dá)到了80億，占總體銷售額的20%。

 

點(diǎn)評(píng)：

 

“租售并舉”是國內(nèi)開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中最常見模式，然而，為散售的商鋪提供統(tǒng)一管理、招商、運(yùn)營服務(wù)的僅有龍湖一家，在萬達(dá)金街高售價(jià)低租金、空置率高的情況下，龍湖的做法值得開發(fā)商借鑒。摩根大通評(píng)價(jià)龍湖為發(fā)展最平衡的公司，其又何嘗不是最智慧的企業(yè)。

 

5、最穩(wěn)?。汉懵〖瘓F(tuán)

 

理由：

 

在目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)整體“煩躁”，房企追求規(guī)模、速度的大環(huán)境下，港企恒隆集團(tuán)的穩(wěn)健、淡定無疑是一道“另類”的風(fēng)景。

 

恒隆集團(tuán)自上世紀(jì)90年底初進(jìn)軍內(nèi)地，截止目前，在內(nèi)地開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目僅6個(gè)，加上在建的4個(gè)項(xiàng)目，在內(nèi)地也還只是布局10個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。今年9月16日，無錫恒隆廣場開業(yè)，和其他的幾個(gè)恒隆廣場一樣，無錫項(xiàng)目開業(yè)當(dāng)天爆滿。11月19日，武漢恒隆廣場正式開工，是恒隆集團(tuán)布局的第七座城市。

 

用“龜速”來形容恒隆在內(nèi)地的發(fā)展，并不過分，每年只開發(fā)一兩個(gè)項(xiàng)目。不過，在恒隆的每個(gè)項(xiàng)目中，從選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商到客戶服務(wù)，可以說都做到了極致，不僅僅表現(xiàn)在愿意花費(fèi)較長的時(shí)間、較多的資金投入，還體現(xiàn)在恒隆對(duì)于項(xiàng)目使用的取舍上。

 

恒隆集團(tuán)的穩(wěn)健更體現(xiàn)在其負(fù)債率，多年來，一直堅(jiān)持極低負(fù)債率，保持資金充足，僅僅在2012年上半年首次出現(xiàn)負(fù)債，不過也只是在2%。

 

點(diǎn)評(píng)：

 

穩(wěn)健、重質(zhì)輕量、資金充足的恒集團(tuán)可以說是港派房企的代表，精耕細(xì)作本就是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中最主要的特征，然而，內(nèi)地大部分房企開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)志在攻城略地，快速擴(kuò)大規(guī)模之時(shí)，恒隆的開發(fā)哲學(xué)也使得其在長線運(yùn)營下，能獲得較為穩(wěn)定的租金回報(bào)。

 

6、最前沿：中糧置地

 

理由：

 

朝陽大悅城在2011年進(jìn)行割腕式調(diào)整，與主力百貨店日本永旺“和平分手”，除了引進(jìn)部分服裝集合店及潮牌零售店外，增加休閑娛樂、生活服務(wù)、餐飲業(yè)態(tài)、兒童體驗(yàn)等體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，也拉開了購物中心去百貨化的序幕。

 

“體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)”讓轉(zhuǎn)型僅1年多的朝陽大悅城嘗到了甜頭：2012年銷售額近15億元，實(shí)現(xiàn)了開業(yè)不足3年便盈利的目標(biāo)；預(yù)計(jì)2013年全年銷售額可達(dá)21億元。之后，中糧置地將“體驗(yàn)”作為大悅城的主要特色，對(duì)已開業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，如天津大悅城與創(chuàng)意平臺(tái)“瘋果”聯(lián)手打造“騎鵝公社”，首創(chuàng)全國首個(gè)環(huán)境景觀化、業(yè)態(tài)主題化的購物街區(qū)；未來開業(yè)的項(xiàng)目延續(xù)體驗(yàn)戰(zhàn)略，如成都大悅城定位公園主題，引入小劇場，煙臺(tái)大悅城則定位濱海主題，將體驗(yàn)消費(fèi)業(yè)態(tài)占比提升到50%以上，引入概念書店品牌“貓的天空之城”。

 

此外，大悅城的真正核心競爭力是“大數(shù)據(jù)”，所有營銷、招商、運(yùn)營、活動(dòng)推廣都圍繞大數(shù)據(jù)分析報(bào)告進(jìn)行部署。在購物中心內(nèi)部安裝客流監(jiān)控設(shè)備，以及打通微信微生活卡與實(shí)體會(huì)員卡，通過大數(shù)據(jù)體系，為消費(fèi)者提供更多更加量身定制的購物體驗(yàn)和服務(wù)。

 

點(diǎn)評(píng)：

 

“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)+大數(shù)據(jù)”被認(rèn)為是撬動(dòng)大悅城商業(yè)價(jià)值的兩個(gè)重要杠桿，而大悅城承載了中糧集團(tuán)董事長寧高寧的商業(yè)夢(mèng)想，未來大悅城模式將在全國復(fù)制，“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”戰(zhàn)略體系的商業(yè)模式也讓寧高寧的夢(mèng)想無限地接近現(xiàn)實(shí)。

 

7、最“舊吞”：佳兆業(yè)

 

理由：

 

舊改出身的佳兆業(yè)近年來城市更新浪潮中表現(xiàn)異常搶眼，儼然成為舊改專家。

 

2013年，佳兆業(yè)可以說創(chuàng)下了舊改新版圖，先后與深圳市寶安區(qū)政府、龍華區(qū)政府簽訂戰(zhàn)略合作框架；攜手信義地產(chǎn)開發(fā)揚(yáng)美村城市更新項(xiàng)目；和河?xùn)|股份合作公司合作寶安區(qū)西鄉(xiāng)河?xùn)|舊村城市更新項(xiàng)目；曲線進(jìn)軍北京，代管代建爛尾樓項(xiàng)目“長安8號(hào)”……

 

今年9月，佳兆業(yè)置業(yè)集團(tuán)正式成立，已成為目前國內(nèi)規(guī)模最大的城市更新集團(tuán)。數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)在國內(nèi)一線城市參與了多個(gè)大型舊城改造項(xiàng)目，目前佳兆業(yè)在全國擁有近40個(gè)城市更新項(xiàng)目，總占地面積約為1400萬平方米，業(yè)務(wù)遍及深圳、廣州、珠海、東莞等地。

 

十四年來，佳兆業(yè)涉及了幾乎所有類型的城市更新項(xiàng)目，如舊城、舊村、舊工業(yè)區(qū)、爛尾樓改造等。佳兆業(yè)不僅僅是完成一個(gè)舊改項(xiàng)目，而是對(duì)片區(qū)內(nèi)的更多領(lǐng)域提升，比如商業(yè)、教育、文化、休閑。此外，佳兆業(yè)擁有金融、商業(yè)、酒店、文體等各個(gè)方面的運(yùn)作經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，可與政府展開多方面的合作。

 

點(diǎn)評(píng)：

 

正是由于佳兆業(yè)在舊改方面多年成功運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，尤其是目前各種類型的成功改造案例的面世，所以，在獲取舊改項(xiàng)目時(shí)尤其具有優(yōu)勢(shì)。佳兆業(yè)在舊改核心優(yōu)勢(shì)的集中發(fā)力，也為其躋身一線房企提供了支撐。

 

8、最明星：恒大地產(chǎn)

 

理由：

 

2013年11月9日，“恒大”這兩個(gè)字被賦予了更多的明星色彩，這一天廣州恒大足球俱樂部奪得亞冠，是中國足球的驕傲。當(dāng)天晚上，一瓶名叫“恒大冰泉”的礦泉水橫空出世，恒大也借機(jī)實(shí)現(xiàn)了足球、地產(chǎn)與礦泉水的聯(lián)動(dòng)。

 

足球奪冠，給恒大帶來無與倫比的品牌溢出效應(yīng)，而接下來恒大地產(chǎn)土地市場上的瘋狂，大舉回歸一線城市，更是使得恒大的曝光率空前。僅僅12月4日，恒大地產(chǎn)在上海一連拿下四幅地塊，共耗資41.76億，總建筑面積31.15萬平方米。而在早前，恒大更是以51.35億元總價(jià)奪得北京一地塊，刷新北京總價(jià)地王。

 

在充分發(fā)揮品牌溢出效應(yīng)的同時(shí)，恒大地產(chǎn)今年業(yè)績突破千億也指日可待，今年前11個(gè)月銷售額已累計(jì)983.8億元，進(jìn)入房企千億俱樂部沒有懸念。

 

點(diǎn)評(píng)：

 

毫無疑問，足球奪冠，給恒大帶來無與倫比的品牌溢出效應(yīng)，也讓恒大成為了地產(chǎn)界的明星企業(yè)。不過在明星光環(huán)背后，高負(fù)債率、行業(yè)不確定性、多元化前景待考，恒大在后千億時(shí)代之路仍需奔跑。

 

9、最“理想”：綠景

 

理由：

 

自2011年發(fā)布正式推出社區(qū)購物中心品牌“佐阾購物中心系列”后，標(biāo)志著綠景在商業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）領(lǐng)域開始發(fā)力。

 

在全面滿足社區(qū)購物需求的同時(shí)， 作為“最具親和力”的佐阾購物中心，佐阾香頌購物中心在社區(qū)生活方式的倡導(dǎo)和社區(qū)配套功能上下足功夫，打造佐阾驛站、佐阾社區(qū)客廳、佐阾樂活區(qū)、佐阾pink泊車部落等特色服務(wù)，并精心規(guī)劃佐阾藝?yán)?、佐阾生活小劇場，將文化藝術(shù)帶進(jìn)社區(qū)居民的日常生活。綠景集團(tuán)希望將“佐阾購物中心系列”打造成為“第一眼樸實(shí)無華、細(xì)細(xì)品味之后卻耐人尋味的藝術(shù)品”。

 

5月1日，“佐阾購物中心系列”首個(gè)項(xiàng)目佐阾香頌購物中心開業(yè)，第二個(gè)項(xiàng)目1866佐阾薈主力店也已開業(yè)，佐阾虹灣及阾紅樹灣一號(hào)也將先后于2014年底開業(yè)和2015年年中開業(yè)。綠景計(jì)劃未來10年內(nèi)，通過自持、并購、品牌輸出等方式，開出佐阾系列購物中心30家，商業(yè)面積逾150萬平方米。

 

10月28，綠景推出“佐阾社區(qū)網(wǎng)電子商務(wù)平臺(tái)”，實(shí)現(xiàn)線上與線下相結(jié)合的O2O(即Online To Offline)模式，將日常生活中“衣、食、住、行”的全面服務(wù)提供給周邊社區(qū)居民。

 

點(diǎn)評(píng)：

 

從佐阾購物中心品牌的發(fā)布，到兩個(gè)項(xiàng)目的落地，都體現(xiàn)著綠景集團(tuán)在打造社區(qū)購物中心時(shí)的理想情懷。無論是將藝術(shù)、文化引入社區(qū)，打造小劇場、藝?yán)?、佐阾驛站，還是犧牲租金收益，在項(xiàng)目中設(shè)置游泳館、羽毛球館，都引領(lǐng)國內(nèi)社區(qū)購物中心發(fā)展。

 

10、最國際：綠地集團(tuán)

 

理由：

 

2013年，綠地繼續(xù)推進(jìn)擴(kuò)張之路，積極拓展商業(yè)和海外業(yè)務(wù)，先后進(jìn)駐韓國濟(jì)州、澳大利亞悉尼、德國法蘭克福、西班牙馬德里、巴塞羅那、美國洛杉磯、泰國等地，在海外市場已成功進(jìn)駐四大洲六個(gè)國家九座城市，到今年底，集團(tuán)海外投資總計(jì)將達(dá)200億元，在穩(wěn)健中駛?cè)?ldquo;快車道”。

 

8月27日，綠地集團(tuán)通過借殼香港上市公司“盛高置地”成功登陸H股，更名“綠地香港”后更是拿地、融資等動(dòng)作頻頻，打造海外融資平臺(tái)，為國際化發(fā)展奠定基礎(chǔ)。如果借殼金豐投資A股上市進(jìn)展順利的話，將以“A+H”模式實(shí)現(xiàn)整體上市。

 

在商業(yè)地產(chǎn)方面，綠地集團(tuán)從早前主要以合作經(jīng)營的方式為主，加大直營商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的力度，目前，綠地只有5個(gè)直營購物中心，之后將陸續(xù)增加，未來預(yù)計(jì)將達(dá)到50個(gè)。此外，綠地企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方面也取得了突破性進(jìn)展，繼新城戰(zhàn)略和超高層戰(zhàn)略后，綠地集團(tuán)又實(shí)施了產(chǎn)城一體化項(xiàng)目。現(xiàn)已投建了10個(gè)產(chǎn)業(yè)新城，單體項(xiàng)目占地面積均超過5000畝。

 

點(diǎn)評(píng)：

 

“一個(gè)優(yōu)秀企業(yè)最終的歷練，還是要到國際舞臺(tái)上去參與競爭”，正如綠地集團(tuán)董事長張玉良所說，布局海外市場，在國內(nèi)房地產(chǎn)即將遭遇天花板的情況下，增強(qiáng)企業(yè)競爭力，另一方面，綠地海外擴(kuò)張也為其融資提供了更好的平臺(tái)，助力完成5000億目標(biāo)。