掀開2014年新篇章前，保利房地產(chǎn)集團股份有限公司（以下簡稱“保利地產(chǎn)”）已輕松完成2013年度1200億元銷售目標。加速奔跑姿態(tài)下，保利地產(chǎn)還需跨越下一個門檻—追逐2000億元，時間設定在2020年。這是宋廣菊統(tǒng)領下的保利地產(chǎn)此前簽下的一份軍令狀，相當于再造一個千億保利。

 

如何尋找新利潤增長點，是保利地產(chǎn)管理層近年都在探索的方向。如今，保利地產(chǎn)“后千億時代”的發(fā)展思路，已初現(xiàn)端倪。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊日前對時代周報記者透露，保利未來十年要打造50個養(yǎng)老機構，這是保利戰(zhàn)略轉型升級的重要一環(huán)。

 

“也許未來住宅開發(fā)可能沒有利潤了，但一套養(yǎng)老專業(yè)增值服務就能支撐一個微利的發(fā)展”，宋廣菊稱，保利地產(chǎn)將全產(chǎn)業(yè)鏈介入，打造“三位一體”的中國式養(yǎng)老，開展微利模式探索。養(yǎng)老地產(chǎn)（專題閱讀）的培育，會成為提供企業(yè)未來新利潤增長點的重要環(huán)節(jié)。

 

三位一體推進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

 

養(yǎng)老地產(chǎn)是近年國內房地產(chǎn)領域的一個熱詞。各方資金虎視眈眈，已基本形成了“房企系”、“保險系”和“央企系”三足鼎立養(yǎng)老格局，總投資額已超過千億元。據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，目前全國已經(jīng)有超過80家房地產(chǎn)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)領域，而公開信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項目也已超過百個。

 

這源于“銀發(fā)經(jīng)濟”帶動的一個市場大蛋糕。中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長曾琦對時代周報記者介紹稱，2013年底，我國60歲及以上老年人口突破2億人。這當中蘊含的養(yǎng)老商機能達到4萬億元，而這一數(shù)據(jù)到2030年有望增加至13萬億元。

 

保利地產(chǎn)，是最早嗅得商機，并籌劃發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商之一。據(jù)時代周報記者了解，早在2008年，保利地產(chǎn)就派高層到日本考察養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式。如今，保利地產(chǎn)更要以全身投入姿態(tài)在養(yǎng)老地產(chǎn)領域開拓一片新天地。

 

宋廣菊日前透露稱，公司目前已在北京、上海以及廣州等5個城市，布局有6個在建養(yǎng)老地產(chǎn)試點項目，接下來，還將從全產(chǎn)業(yè)鏈切入，“三位一體”推進養(yǎng)老地產(chǎn)。

 

在宋廣菊的概念里，最終得以面世的全產(chǎn)業(yè)鏈模式，應該是這樣的：以中國國際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會為平臺，成立中國養(yǎng)老適老產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，在外圍形成保利養(yǎng)老適老產(chǎn)品的品質壁壘；具體到內部管理模型，則是“居家、社區(qū)、機構”的“三位一體”養(yǎng)老模式，滿足老年人全方位需求。

 

而在三位一體的系統(tǒng)中，扮演著牽頭者角色的，仍是專業(yè)的養(yǎng)老機構。保利地產(chǎn)首個養(yǎng)老專業(yè)機構，就是北京西山林語和熹會，也是保利地產(chǎn)切入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的試點之作。據(jù)保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新對時代周報記者透露的消息，“和熹會”將作為保利在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的專業(yè)品牌，未來將向全國推廣，通過這樣的專業(yè)機構對保利的所有社區(qū)進行養(yǎng)老輻射。

 

按照保利地產(chǎn)的布局思路，類似和熹會的養(yǎng)老機構，在未來十年可能會建50個。“預計保利布局的每個城市可能都會建一個，甚至兩個和熹會，”宋廣菊透露稱，“在老年持有公寓方面，公司建設的項目中留出部分面積作為老年性持有公寓，將來每個城市會有五六個項目會持有老年性公寓，這將是個長期投資。”此外，對已建成的社區(qū)將投入5億-10億元，進行適老化改造。

 

同時，保利地產(chǎn)還宣布，將旅游地產(chǎn)和商業(yè)酒店資源用于養(yǎng)老，采取異地候鳥式分時度假養(yǎng)老模式，實現(xiàn)“以一地入會多地養(yǎng)老”。

 

“很多人質疑，保利地產(chǎn)現(xiàn)在做養(yǎng)老地產(chǎn)，是不是拿養(yǎng)老地產(chǎn)圈地？這個說法俗了點。”宋廣菊稱，“實際上，我過去提到商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，包括如今的養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略，是我們早就做的一些規(guī)劃，同時也是保利地產(chǎn)整個戰(zhàn)略的發(fā)展方向。”在她看來，保利地產(chǎn)的戰(zhàn)略以普通住宅為主，適當?shù)卦龀治飿I(yè)，實現(xiàn)主業(yè)縱向和橫向多元化發(fā)展，而養(yǎng)老地產(chǎn)就是其在這方面多元化開始的布局。

 

探索養(yǎng)老微利模式

 

然而，養(yǎng)老地產(chǎn)看上去很美，但搶食這口大蛋糕卻并不容易。

 

時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，盡管市場里已出現(xiàn)學院式、會員制、社區(qū)物業(yè)、保姆式等繁多的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，但大家都還在“試水”，還沒有哪家企業(yè)敢拍胸脯說，已找到服務與盈利間的支點。“盈利模式的不成熟，養(yǎng)老項目用地、融資渠道、配套政策等解決方案的缺失，已成為房企發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的最大掣肘，”同策機構研究總監(jiān)張宏偉對時代周報記者介紹稱。

 

宋廣菊坦承，養(yǎng)老地產(chǎn)這種長期投入、持有運營型的地產(chǎn)模式，與以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一點前期的預估不足，都可能造成投資風險。

 

以和熹會為例，據(jù)時代周報記者了解，雖已運營一年有余，但和熹會目前入住率僅約50%。這個項目由一個四星級酒店改造而成，僅適老化改造的投資額就高達3000萬元左右。不過，由于很多政策和實際情況不能銜接，政府并未給出相應的補貼標準。而從和熹會成立至今，在爭取醫(yī)保一事上還未有下文，這也直接影響到和熹會的入住率。

 

北京保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司副總經(jīng)理錢京，是和熹會項目的操盤手。他對時代周報記者坦言，目前，北京和熹會還處于投入階段，短期收入無法覆蓋成本，他希望2014年的入住率能到80%，這是初步確定的新一年目標任務。

 

“至少在現(xiàn)階段，專業(yè)養(yǎng)老機構很難盈利。”在宋廣菊看來，養(yǎng)老地產(chǎn)有長線的培育期，很難說它會馬上有利潤。胡在新也介紹說，國外養(yǎng)老機構投資總回報約在10%，而我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處起步階段，行業(yè)整體盈利能力較弱。

 

好在，宋廣菊堅信的一點是，目前國家的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略正不斷強化，等城鎮(zhèn)化率到70%時候，住宅市場會出現(xiàn)一個拋物線式的方向轉換。因此在50%-70%的階段，保利地產(chǎn)會堅持以住宅為主的前提下，布局相關多元化的產(chǎn)業(yè)來支撐未來的發(fā)展，其中養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，也必將成為保利地產(chǎn)未來的盈利點之一。

 

在此情況下，保利地產(chǎn)將公司養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式定位為“微利”。宋廣菊這樣描述公司養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利路徑：短期，投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產(chǎn)品研發(fā)建設以及適老配套改造；中期，用3-5年的時間進入穩(wěn)健運營階段，實現(xiàn)營虧平衡；從長期來看，用8-10年的時間達到發(fā)達國家的盈利水平，打通金融通道、實現(xiàn)REITs上市。

 

但這樣的速度節(jié)點，還是讓管理層多少吃不消。“時間有點緊迫，只能自我加壓，”胡在新稱，目前，國內養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在政策和引入資金方面確實還是一個問題，市場接受度以及運營回報都需要時間。盡管已跟境外的一些資本接觸過，但真正能夠引入國內市場還需時間。短期內，保利地產(chǎn)在養(yǎng)老地產(chǎn)的投入將全部屬于自有資金。

 

這意味著，充裕的資金鏈，對保利地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關重要。方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志對時代周報記者稱，如果處理不好“持久戰(zhàn)”，開發(fā)商很可能會被拖死。在巨大的投入和緩慢的收益間，宋廣菊迫切希望，養(yǎng)老地產(chǎn)能盡早得到國家配套政策的大力支持。

 

“目前中國的介護保險還沒建立，在國外65歲以上的老人都要強制性繳納。如果未來介護保險能夠出臺，或者能夠允許企業(yè)介入這個險種，將會對國內養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)形成有力的支持。”宋廣菊稱，此外，對于養(yǎng)老機構建設的土地獲批方面，目前也還沒有相對的減免政策，她期待這一塊內容能得到進一步探討。