2013年12月份，方興地產(chǎn)有兩件事值得業(yè)界關(guān)注，其一是12月18日，在廣州南沙地塊拿地僅兩個(gè)月之后，便宣布開(kāi)土動(dòng)工，與年中被曝出上海地王項(xiàng)目在拿地遲遲不開(kāi)工的形象相去甚遠(yuǎn)；其二是方興地產(chǎn)在2013年12月9日宣布引入著名私募基金黑石集團(tuán)，后者以1.28億美元增資認(rèn)購(gòu)方興地產(chǎn)全資子公司在進(jìn)景49%的權(quán)益，共同開(kāi)發(fā)位于寧波的商業(yè)地塊。

 

兩件看似美好的事情，背后卻隱隱透露著某種不安定的因素。對(duì)外號(hào)稱(chēng)多元化發(fā)展的方興地產(chǎn)，近年來(lái)無(wú)論是在西南的重慶，還是在華南的廣州，都有一種意欲發(fā)力的沖動(dòng)。一位熟悉方興地產(chǎn)的人士對(duì)此表示：“方興地產(chǎn)盤(pán)子不大，擴(kuò)張勢(shì)頭很猛。”

 

粗略統(tǒng)計(jì)，方興地產(chǎn)近一年來(lái)在土地?cái)U(kuò)張方面耗資超過(guò)140億元，新開(kāi)工項(xiàng)目還需要投入高達(dá)700多億元。

 

方興地產(chǎn)在快速擴(kuò)張的背后，埋藏著巨大的隱患。時(shí)代周報(bào)記者在查閱方興地產(chǎn)2013年上半年的報(bào)表后發(fā)現(xiàn)，方興地產(chǎn)的凈負(fù)債由2012年底的146.8億元增至218.5億元。而2013年前11月，方興地產(chǎn)累計(jì)取得物業(yè)簽約銷(xiāo)售額及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售成交金額也僅僅只有186.6億元，與高額的投入相去甚遠(yuǎn)。

 

專(zhuān)注高端、大型商業(yè)項(xiàng)目的做法，拖累了業(yè)績(jī)上本該華麗的數(shù)字。在拿下長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目之后，土地一級(jí)市場(chǎng)的巨額投入已經(jīng)影響到了方興地產(chǎn)的戰(zhàn)略思路。有消息人士透露，長(zhǎng)沙項(xiàng)目之后，方興地產(chǎn)已經(jīng)在內(nèi)部形成了“凡是不能快速獲取回報(bào)的項(xiàng)目就暫時(shí)不拿”的思路。而總投資70億元，將被規(guī)劃成大型城市綜合體的南沙地塊為何在此時(shí)破土？其又將秉持怎樣的開(kāi)發(fā)理念？重磅落子華南的戰(zhàn)略意圖幾何？

 

時(shí)代周報(bào)記者就上述疑問(wèn)采訪(fǎng)方興地產(chǎn)，該公司回應(yīng)稱(chēng)，先拿地是最主要的，至于如何開(kāi)發(fā)，怎樣布局華南，目前還沒(méi)有一個(gè)具體的思路。

 

70億投資前景不明

 

2013年12月18日，方興地產(chǎn)南沙地塊舉行破土動(dòng)工儀式，這距離方興地產(chǎn)獲得該地塊的9月底，僅兩個(gè)多月。

 

據(jù)方興地產(chǎn)透露，該地塊將被規(guī)劃成大型綜合體社區(qū)，總體量達(dá)到80萬(wàn)平方米，總投資達(dá)70億元。方興地產(chǎn)華南戰(zhàn)略在土地開(kāi)發(fā)上已獲得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。南沙地塊的開(kāi)工，被業(yè)內(nèi)解讀為方興地產(chǎn)意欲發(fā)力華南板塊。不過(guò)從整體上來(lái)看，近年來(lái)方興地產(chǎn)在華南布局相對(duì)緩慢，僅深圳、珠海有項(xiàng)目落地。

 

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，方興地產(chǎn)南沙項(xiàng)目位于南沙新區(qū)明珠灣區(qū)起步區(qū)，計(jì)劃用十年打造成新型城市化的典范，方興地產(chǎn)將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位為建設(shè)成具有粵、港、澳合作服務(wù)功能和城市綜合服務(wù)功能區(qū)。

 

很顯然，這不是一個(gè)能夠快速獲得回報(bào)的項(xiàng)目。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者從方興地產(chǎn)內(nèi)部獲悉，總投資600億元的長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目，已經(jīng)給方興地產(chǎn)的前進(jìn)帶來(lái)了不少磕絆。“自該項(xiàng)目之后，凡是投資回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)的項(xiàng)目，可能都會(huì)比較慎重。”有內(nèi)部人士表示。

 

如此看來(lái)，總投資70億元的南沙商業(yè)項(xiàng)目，不符合公司現(xiàn)期的投資策略。那么為什么還要在此時(shí)拿下該地塊？時(shí)代周報(bào)記者從頗為熟悉方興地產(chǎn)的人士處獲悉，目前公司內(nèi)部對(duì)該項(xiàng)目并沒(méi)有一個(gè)細(xì)致的規(guī)劃。更讓人擔(dān)心的是，南沙項(xiàng)目具體負(fù)責(zé)部門(mén)并未真正建立起來(lái)，到現(xiàn)在也僅僅只有一位負(fù)責(zé)基建的總經(jīng)理在跟進(jìn)全面事務(wù)。“至于未來(lái)怎么發(fā)展，華南的戰(zhàn)略布局等問(wèn)題，現(xiàn)在都沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的想法，先拿著地再說(shuō)吧。”該人士如此表示。

 

多地域高端擴(kuò)張態(tài)勢(shì)

 

2009年6月30日，方興地產(chǎn)曾以40.6億元奪得北京廣渠路15號(hào)地而名噪京城。

 

2013年，方興地產(chǎn)開(kāi)始其全國(guó)快速擴(kuò)張之旅。據(jù)方興地產(chǎn)的官網(wǎng)顯示，12月6日，在西部的重慶，方興地產(chǎn)7.3億元強(qiáng)勢(shì)摘得大楊石一核心地塊，此舉再一次顯現(xiàn)其布局西部的戰(zhàn)略決心。而這也是其在重慶核心區(qū)域拿下的第二幅地塊。在上海，方興地產(chǎn)2012年12月更是以總計(jì)56.8億元的競(jìng)價(jià)，拿下上海海門(mén)路2012年總價(jià)地王。

 

按照此前計(jì)劃，海門(mén)路地塊將用以開(kāi)發(fā)高端商業(yè)綜合體項(xiàng)目。而外界將方興落子廣州定義為華南戰(zhàn)略謀求發(fā)力的南沙地塊，早前曾有傳言，該地塊是為萬(wàn)達(dá)定制，至于后來(lái)方興地產(chǎn)通過(guò)了一番怎樣的運(yùn)作，才將其收入囊中，外人已不得而知。

 

多地域擴(kuò)張以及多元化業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)，已經(jīng)成為主打高端產(chǎn)品的方興之外的另外兩個(gè)標(biāo)簽。2013年方興地產(chǎn)的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，主打高端產(chǎn)品的方興地產(chǎn)透露，方興地產(chǎn)仍會(huì)堅(jiān)持其高端定位的戰(zhàn)略，不會(huì)向三、四線(xiàn)城市和剛需產(chǎn)品去發(fā)展。對(duì)于公司戰(zhàn)略規(guī)劃上的企圖，方興地產(chǎn)在回復(fù)時(shí)代周報(bào)采訪(fǎng)時(shí)表示，高端并意味著不做剛需，而是在做高端商業(yè)業(yè)態(tài)的同時(shí)，選擇有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，做剛需里面的高端產(chǎn)品。至于這和中期報(bào)告時(shí)的說(shuō)法區(qū)別，方興地產(chǎn)表示，“可能是媒體誤讀。”

 

方興地產(chǎn)的拿地，從2013年來(lái)看，都可謂大手筆。從上海地王到廣州南沙項(xiàng)目，其對(duì)外宣稱(chēng)總投資都將達(dá)到80億元和70億元，而備受關(guān)注的長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目總投資則更是高達(dá)600億元。這讓人不得不開(kāi)始擔(dān)心其資金鏈的安全。

 

而上海地王項(xiàng)目拿地10個(gè)月不開(kāi)工，因此被人懷疑其資金鏈緊張。然而方興地產(chǎn)對(duì)此的解釋是上海地王項(xiàng)目“因投資量大、周期長(zhǎng)，項(xiàng)目仍在規(guī)劃設(shè)計(jì)中”。

 

而就在2013年12月9日，方興地產(chǎn)在多次發(fā)債之后，開(kāi)始引入私募巨頭黑石集團(tuán)，后者以1.28億美元的資金注入方興地產(chǎn)在寧波鄞奉片啟動(dòng)區(qū)西側(cè)地塊，用于打造為批發(fā)零售、住宿餐飲、城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融多功能項(xiàng)目?；蚨嗷蛏僬f(shuō)明了方興地產(chǎn)在資金鏈上的緊繃。

 

“商業(yè)業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)，本身就是投資大回報(bào)周期長(zhǎng)的項(xiàng)目，對(duì)于在商業(yè)項(xiàng)目上擁有了如萬(wàn)達(dá)的知名度，才可能以最小的成本運(yùn)作，從目前來(lái)看，方興地產(chǎn)還不具備客戶(hù)貼錢(qián)進(jìn)場(chǎng)的知名度。”上述熟悉方興地產(chǎn)的內(nèi)部人士表示，方興地產(chǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)的大手筆，對(duì)其資金的拖累太大，未來(lái)肯定還會(huì)加大融資的需求。

 

高舉高打的負(fù)債之累

 

最近兩年，方興地產(chǎn)背靠著央企中化集團(tuán)，在全國(guó)高舉高打，四處擴(kuò)張。

 

2012年12月，以總計(jì)56.8億元的競(jìng)價(jià)，拿下上海2012年總價(jià)地王，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投入超過(guò)80億元。2013年9月11日，以總價(jià)約14.24億元成功競(jìng)得寧波市鄞奉片啟動(dòng)區(qū)西側(cè)地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，該地塊定位為濱江高品位城市綜合體，投資數(shù)額肯定也不在少數(shù)。2013年9月，以19.53億元取得南沙56.8萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資超過(guò)70億元，同時(shí)其在2013年上半年連續(xù)出手北京，以35億元競(jìng)得北京市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)亦莊X85及X88兩地塊，又耗資8.16億元并購(gòu)南京國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目，加上又于2013年年底，耗資7億元在重慶拿地，以及早前在長(zhǎng)沙的梅溪湖片區(qū)投資超過(guò)600億元。

 

粗略統(tǒng)計(jì)，一年多的時(shí)間內(nèi)，方興地產(chǎn)在拿地方面耗資超過(guò)140億元，而要新開(kāi)工這些項(xiàng)目的投入超過(guò)750億元。方興地產(chǎn)到底錢(qián)從何而來(lái)？

 

與此同時(shí)，方興地產(chǎn)2013年半年報(bào)顯示，上半年收入約111.3億港元(約合87.8億元人民幣)，不過(guò)現(xiàn)金流量卻從2012年年底的128.8億元降至92.8億元，凈債務(wù)由2012年底的146.8億元增至218.5億元，凈負(fù)債率也由2012年年底的42%上升至53%。而據(jù)最新消息披露，前11月方興累計(jì)取得物業(yè)簽約銷(xiāo)售額及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售成交金額也僅僅只有186.6億元，與高額的投入相去甚遠(yuǎn)。

 

另外一個(gè)不好的消息是，方興地產(chǎn)2013年上半年僅融資成本就達(dá)6億元，較2012年4.86億元增長(zhǎng)了24%。方興地產(chǎn)相關(guān)人士坦承，因?yàn)樾马?xiàng)目開(kāi)發(fā)，對(duì)項(xiàng)目貸款需求大幅增加，導(dǎo)致公司負(fù)債率和融資成本增加。方興地產(chǎn)公告顯示，2013年上半年該公司共向銀行貸款317.8億元，較2012年年底增加了12%，其中需一年內(nèi)償還的部分為72億元，3-5年還款的部分為143.5億元。在兼顧高端發(fā)展思路的情況下，方興地產(chǎn)的償還壓力可想而知。

 

方興地產(chǎn)內(nèi)部已經(jīng)開(kāi)始感受到了這種壓力。早在2011年9月，方興地產(chǎn)以7.5億元出讓該項(xiàng)目20%股權(quán)給中建股份，合作開(kāi)發(fā)長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目。2013年8月21日，方興地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，與經(jīng)辦人就發(fā)行本金總額為2億美元的票據(jù)訂立購(gòu)買(mǎi)協(xié)議，發(fā)售價(jià)為票據(jù)本金額的100%，年利率6.4%，計(jì)劃用作尚未償還債項(xiàng)的再融資。

 

2013年8月30日，方興地產(chǎn)為蘇州項(xiàng)目向華平基金尋求6億元融資。事后，華平基金以20%股權(quán)與方興共同開(kāi)發(fā)江蘇省蘇州市一地盤(pán)，此外，2013年10月，方興地產(chǎn)又宣布發(fā)行3億美元五年期的擔(dān)保票據(jù)，發(fā)行票據(jù)所得款項(xiàng)凈額約2.99億美元，2013年12月，引入黑石集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)寧波地塊。

 

對(duì)于方興一系列的融資行為，業(yè)內(nèi)人士表示，雖然方興2013年的業(yè)績(jī)可觀，但是高端產(chǎn)品線(xiàn)投入成本大，回報(bào)周期長(zhǎng)，對(duì)資金的要求非常高。“高端業(yè)態(tài)確實(shí)需要大量的資金，而且我們的項(xiàng)目大多集中在一、二線(xiàn)城市，可能政策上的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)稍微大些。”某位不愿意具名的內(nèi)部人士表示，方興地產(chǎn)的某些高端住宅項(xiàng)目，需要通過(guò)快周轉(zhuǎn)的方式獲得資金補(bǔ)充，政策上的風(fēng)險(xiǎn)最主要是怕在審批手續(xù)上的限制，延誤回款時(shí)間。