新年伊始數(shù)據(jù)顯示，百城房?jī)r(jià)已連續(xù)19個(gè)月上漲。房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)如何，曾經(jīng)被寄予厚望的房產(chǎn)稅又能否抑制住飆升的房?jī)r(jià)？都成為民眾最關(guān)心的問(wèn)題。本期的經(jīng)濟(jì)茶座，我們就房?jī)r(jià)問(wèn)題，采訪了國(guó)家行政學(xué)院原副院長(zhǎng)、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家韓康及環(huán)球財(cái)經(jīng)研究院院長(zhǎng)宋鴻兵。

 

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)飛漲

 

再過(guò)三五年石家莊沒(méi)準(zhǔn)會(huì)翻番

 

宋鴻兵：包括2014年在內(nèi)的最近幾年，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)不會(huì)變。貨幣超發(fā)時(shí)代有些領(lǐng)域會(huì)出現(xiàn)過(guò)熱，如房地產(chǎn)領(lǐng)域。過(guò)3～5年，石家莊房?jī)r(jià)漲到1.5萬(wàn)～2萬(wàn)元是非常有可能出現(xiàn)的事情，因?yàn)樨泿趴偭吭趧≡?，石家莊房?jī)r(jià)翻一倍不奇怪。

 

但總的收入增長(zhǎng)未跟上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，會(huì)導(dǎo)致百姓負(fù)擔(dān)越來(lái)越重。從購(gòu)房群體來(lái)看，北京早已進(jìn)入投資需求了，僅剛需不會(huì)把房?jī)r(jià)推這么高。他認(rèn)為，石家莊樓市的投資需求也不小。

 

韓康：近年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了種種問(wèn)題，包括最突出的城市房地價(jià)迅猛高漲。不過(guò)，這已經(jīng)引起中央決策層的高度關(guān)注，多年前出臺(tái)的限購(gòu)、限貸政策，就是直指居高不下的城市房?jī)r(jià)。

 

關(guān)鍵詞：調(diào)控低效

 

限貸限購(gòu)無(wú)法阻擋房?jī)r(jià)猛漲

 

宋鴻兵：在房?jī)r(jià)問(wèn)題上，政府采取的措施一方面增發(fā)貨幣，另一方面控制房?jī)r(jià)，政府踩油門(mén)是真，踩剎車(chē)是假。如果真的想要改變房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，只要把5%的空置房逼出來(lái)投入市場(chǎng)，價(jià)格就會(huì)發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)。

 

中國(guó)的房子問(wèn)題不是由供求矛盾造成的，也就是說(shuō)房子并不是不夠住，而是少數(shù)人占有多數(shù)房子導(dǎo)致房產(chǎn)分布得不均勻造成的，要改變這種現(xiàn)狀，就要把空置房投入市場(chǎng)。宋鴻兵說(shuō)，其實(shí)房產(chǎn)稅政策是可以做到這一點(diǎn)的，主要就是把存量房逼向市場(chǎng)。

 

韓康：多年前出臺(tái)的限購(gòu)、限貸政策，當(dāng)時(shí)確實(shí)發(fā)揮了較好效應(yīng)，但是，限購(gòu)、限貸說(shuō)到底是一種短期性行政調(diào)控辦法，無(wú)法應(yīng)對(duì)極其復(fù)雜的市場(chǎng)供求狀況。

 

比如說(shuō)限購(gòu)，居民購(gòu)房狀況千差萬(wàn)別，僅用一個(gè)限購(gòu)很難真正奏效，更不要說(shuō)使用非法手段了，一個(gè)陜西的房姐都能在北京買(mǎi)到十幾套住房，可見(jiàn)政策的漏洞有多大。限貸政策就更可疑了，銀行的利益和房地產(chǎn)銷(xiāo)售的利益緊緊地綁在一起，銀行怎么可能有積極性去主動(dòng)限貸呢？

 

最關(guān)鍵的問(wèn)題還在地方政府，地價(jià)、房?jī)r(jià)和政府土地收入，三者之間緊密關(guān)聯(lián)，一榮俱榮、一損俱損，只有房?jī)r(jià)高，地價(jià)才會(huì)高，只有房?jī)r(jià)和地價(jià)都高，政府才能得到大量土地收入，至于這個(gè)高房?jī)r(jià)、高地價(jià)究竟是怎么來(lái)的？是不是內(nèi)含各種風(fēng)險(xiǎn)？那就同政府土地收入和財(cái)政利益沒(méi)有關(guān)系了。因此，限購(gòu)、限貸必須有更加符合市場(chǎng)化、法規(guī)化的調(diào)控辦法來(lái)替代，房產(chǎn)稅會(huì)是一個(gè)比較好的替代選擇。

 

關(guān)鍵詞：征稅方式

 

沒(méi)必要效仿上海、重慶模式

 

韓康：在我國(guó)城鎮(zhèn)居民的房產(chǎn)數(shù)據(jù)信息平臺(tái)比較完備后，可以考慮實(shí)行“三階梯模式”的房產(chǎn)稅。第一階梯稅率的對(duì)象是自用房人群。第一階梯稅率原則上不限制自用住房的面積，應(yīng)該充分尊重個(gè)人消費(fèi)偏好的自由選擇，有人愿意花錢(qián)買(mǎi)好車(chē)，有人想多花錢(qián)住好一點(diǎn)的房子，這是消費(fèi)選擇自由。

 

第二階梯稅率的對(duì)象是購(gòu)買(mǎi)第二套房子人群，這是房產(chǎn)稅的起征點(diǎn)，稅率不應(yīng)太高，應(yīng)屬輕稅范疇。

 

第三階梯稅率的對(duì)象是購(gòu)買(mǎi)第三套以上房子的人群，購(gòu)買(mǎi)數(shù)量不限，但購(gòu)買(mǎi)第三套房子就要進(jìn)入重稅繳納系列，之后按照購(gòu)房數(shù)量按一定比例累進(jìn)遞增，比如買(mǎi)第3套房子到10套房子是一個(gè)稅率，依次遞增。這種累進(jìn)的高稅率，是對(duì)規(guī)模購(gòu)房投資與投資行為的稅收調(diào)控。

 

宋鴻兵：房產(chǎn)稅政策會(huì)有存量房逼出效應(yīng)，但重要的還是看征收方式。如果是采用上海、重慶那種方式的房產(chǎn)稅，即便房產(chǎn)稅在全國(guó)鋪開(kāi)，對(duì)房?jī)r(jià)也不會(huì)有什么本質(zhì)的影響。因?yàn)樯虾?、重慶模式的房產(chǎn)稅不會(huì)大幅提高購(gòu)房人的持有成本，存量房逼不出來(lái)，對(duì)房?jī)r(jià)也就不會(huì)有實(shí)質(zhì)的影響。

 

關(guān)鍵詞：難點(diǎn)

 

輕稅和重稅的起征點(diǎn)

 

韓康：“三階梯模式”房產(chǎn)稅思路的實(shí)施難點(diǎn)，也是最可能有爭(zhēng)議的地方，就是輕稅和重稅的起征點(diǎn)。

 

在我們的討論中，把第二套房作為輕稅的起征點(diǎn)，也有兩種不同的看法，一種認(rèn)為應(yīng)該更寬松一些，居民購(gòu)買(mǎi)第二套房也不要征稅，從第三套或更多套開(kāi)始，另一種意見(jiàn)完全相反，認(rèn)為只要不是自用購(gòu)房就是為了投資和投機(jī)贏利，都應(yīng)繳納比較重的稅。韓康認(rèn)為，第二套房作為繳稅起征點(diǎn)不是絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，主要是考慮到當(dāng)前居民住房差異拉大趨勢(shì)，將來(lái)住房結(jié)構(gòu)趨于合理，也可以提高標(biāo)準(zhǔn)。

 

把第三套房作為重稅的起征點(diǎn)，之后稅率逐步遞增，在討論中也有不同意見(jiàn)。有人提出，這樣做，對(duì)那些有較多房子的人，可能是一個(gè)比較大的打擊。韓康提出，他們做過(guò)很多調(diào)查，手中握有較多房產(chǎn)的主要是

 

高收入和中高收入人群中的一部分人，比例應(yīng)該不超過(guò)15-20%，重稅的起征絕不是為了打擊他們，而是為了制約目前房地產(chǎn)的過(guò)度投資和投機(jī)。在目前投機(jī)氛圍濃重，房地產(chǎn)泡沫比較大的背景下，這個(gè)起征點(diǎn)不適宜放得太寬，待將來(lái)發(fā)展納入正常軌道后，重稅起征點(diǎn)也可以適當(dāng)提高。