保利地產(chǎn)董事長宋廣菊表示，養(yǎng)老地產(chǎn)商機很大，但處在起步探索階段，整體盈利較弱；保利將建立微利盈利模式，“8-10年后一定會打通金融通道，實現(xiàn)REITs上市”。

當(dāng)銷售額跨過千億元規(guī)模的房企越發(fā)增多之際，接下來企業(yè)如何擴張發(fā)展，這些千億元級開發(fā)商都在探索新的盈利增長點。

“實際上，我過去提到商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，包括如今的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，是我們早就做的一些規(guī)劃，同時也是保利地產(chǎn)整個戰(zhàn)略的發(fā)展方向。”保利地產(chǎn)董事長宋廣菊向記者表示，“以普通住宅為主，適當(dāng)?shù)卦龀郑瑢崿F(xiàn)主業(yè)縱向多元化和橫向多元化發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)就是我們在縱深多元化和橫向多元化開始的布局”。

此外，宋廣菊還稱，保利地產(chǎn)做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是在搭建全產(chǎn)業(yè)服務(wù)鏈條，“也許未來可能住宅開發(fā)沒有利潤了，但我為客戶提供了這樣一套養(yǎng)老專業(yè)增值服務(wù)，他們就能支撐一個微利的發(fā)展”。

全面布局發(fā)力養(yǎng)老地產(chǎn)

實際上，養(yǎng)老地產(chǎn)屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，潛在商機非常巨大。公開統(tǒng)計資料顯示，截至到2012年底，我國60歲以上老年人口達到1.94億，2013年年底將突破2億，2033年則將超過4億。此外，有研究機構(gòu)預(yù)測，到2020年，老年消費在社會總體消費中將達3.3萬億元，2030年則將達到8.6萬億元。

眾多知名房企或許從這組數(shù)據(jù)中看到了養(yǎng)老地產(chǎn)的巨大商機。目前，遠洋、萬科以及保利地產(chǎn)等多家房企都在布局養(yǎng)老地產(chǎn)。

對此，宋廣菊向記者表示，保利將全產(chǎn)業(yè)鏈進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造由機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老“三位一體”的中國式養(yǎng)老模式。宋廣菊還稱，保利已經(jīng)開始運營“和熹會”專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)，包括推出租賃式養(yǎng)老公寓等動作。

“目前保利地產(chǎn)在北京、上海、廣州、成都、三亞等城市已有六個養(yǎng)老地產(chǎn)項目在建，其中北京西山林語和熹會專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)已于年初開始運營。”保利房地產(chǎn)集團有限公司副總經(jīng)理胡在新透露，目前已運營的北京西山林語和熹會老齡公寓，建筑面積為2.2萬平方米，共200多套，配合綜合門診、24小時999急救中心等老年專業(yè)服務(wù)。此外，該老齡公寓現(xiàn)已有114位老人入住，專業(yè)護理人員也已達34名。

值得注意的是，胡在新還向《證券日報》記者透露，保利目前有6個專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)，每個養(yǎng)老機構(gòu)投資額度在8000萬元至1億元之間。

宋廣菊也向《證券日報》記者透露，與養(yǎng)老機構(gòu)一起，保利會配建5萬平方米—10萬平方米的產(chǎn)權(quán)長期租賃式持有型養(yǎng)老公寓。“比如說，你65歲以后可以買我15年的產(chǎn)權(quán)公寓，通過15年的折舊，65歲來買就是到80歲，如果活90歲，后面的這幾年就是免費的。如果活到72歲，剩下的8年則可以由子女繼承，把錢返還給你，公寓再重新出售產(chǎn)權(quán)”。

此外，保利為建立全產(chǎn)業(yè)鏈還將每年舉辦“國家老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展高峰論壇”，這部分展會展覽投入每年約為1000萬元有余。據(jù)此，記者測算，保利地產(chǎn)發(fā)力養(yǎng)老地產(chǎn)的投資額將超過6億元，甚至達到10億元。

盈利尚微重長線收益

值得一提的是，保利地產(chǎn)高層也坦言，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不僅在項目開發(fā)階段面臨著大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還必須進行項目運營后相關(guān)服務(wù)產(chǎn)品的后續(xù)投入。這種長期投入、持有運營型的地產(chǎn)模式，與以往房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的短期盈利生存模式天然不符，任何一點前期的預(yù)估不足，都可能造成投資風(fēng)險。

實際上，遠洋地產(chǎn)在建立自己的養(yǎng)老機構(gòu)品牌時，也正是考慮到上述問題和提升核心競爭力，才選擇了美國企業(yè)合作運營的模式。

不過，對于養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利難問題，遠洋地產(chǎn)董事局主席、行政總裁李明表示，“企業(yè)終究也必須以盈利為目的，我們希望在3-5年內(nèi)，完成北京、上海等全國一線城市的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)多點布局，并形成全新的業(yè)務(wù)增長極”。他同時坦言，“事實上，從做養(yǎng)老地產(chǎn)第一天起我就要求不做賠本買賣的，因為賠本買賣是做不成的，沒有持續(xù)性”。

對此，宋廣菊其實與李明也有著共同的看法。宋廣菊稱，我國養(yǎng)老行業(yè)尚處于起步探索階段，行業(yè)整體盈利能力較弱。目前，保利建立了自己的微利盈利模型，即居家養(yǎng)老收取一定的服務(wù)費用補貼成本；社區(qū)養(yǎng)老采用使用權(quán)限時租賃費和四大社區(qū)配套服務(wù)收費；機構(gòu)養(yǎng)老以專業(yè)介護服務(wù)費平衡運營成本。

此外，保利地產(chǎn)運營養(yǎng)老地產(chǎn)有著自己的把控節(jié)奏。短期，投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)以及配套改造；中期，用3年—5年的時間進入穩(wěn)健運營階段，實現(xiàn)營虧平衡；從長期來看，用8年—10年的時間達到發(fā)達國家的盈利水平。

更為重要的是，宋廣菊謀劃的更遠，她向本報記者表示，未來保利可能在每個城市都會有五六個項目做持有型老年公寓，這種投入是長線投入。她預(yù)計，用8年-10年的時間，保利就能打通養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的金融通道，實現(xiàn)REITs上市。

望得政策優(yōu)惠

“現(xiàn)在我們也在考慮打通金融行業(yè)，縱觀美國也好，還是一些發(fā)達國家的房地產(chǎn)發(fā)展軌跡來看，到了一定時期都會實施多元化的轉(zhuǎn)型。大家可以看到日本一些大的開發(fā)商現(xiàn)在都進入了多元化階段，而新加坡的凱德置地在金融方面的運營已經(jīng)成為他未來利潤增長的很大一塊。”宋廣菊表示，“所以，站在戰(zhàn)略的角度就不難理解保利地產(chǎn)為什么在今年會切入養(yǎng)老地產(chǎn)，這個概念是站在一個戰(zhàn)略的角度去思考如何推動企業(yè)長期穩(wěn)定和持續(xù)的發(fā)展，這也是未來十年，甚至二十年的戰(zhàn)略布局”。

不過，在全力進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的同時，也應(yīng)該看到，巨大的投入和緩慢的收益，使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須依靠國家配套政策的大力支持。在國外，政府會在稅收、土地取得、貸款等方面對養(yǎng)老地產(chǎn)進行一定的優(yōu)惠，而我國目前無論是市場環(huán)境還是政策、標(biāo)準(zhǔn)的配套難以支撐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。

對此，宋廣菊也表示，“國家對發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的土地還沒有優(yōu)惠政策，我們希望養(yǎng)老機構(gòu)建一個養(yǎng)老園的土地能得到一些優(yōu)惠，這樣的政策其實也可以幫助這個行業(yè)的發(fā)展，但是現(xiàn)在還沒有這樣的政策，所以我們也很期待這樣的政策”。

此外，宋廣菊還強調(diào)，保利地產(chǎn)是站在戰(zhàn)略的角度切入養(yǎng)老地產(chǎn)，再將全產(chǎn)業(yè)鏈搭建好后，經(jīng)過逐步的培育，到了十年后可能就會成為公司新的利潤增長點之一。“我們目前叫一業(yè)為主，多輪驅(qū)動，在未來的驅(qū)動過程中，多業(yè)態(tài)也會慢慢成為我們新的利潤增長點”。