隨著香港新股市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，多家內(nèi)地房企乘機(jī)赴港上市。繼日前景瑞控股、時(shí)代地產(chǎn)成功上市后，龍光地產(chǎn)也將于本月20日正式掛牌。

 

記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至昨日（12月17日），今年共有金輪天地控股、五洲國(guó)際等7家內(nèi)地房企赴港上市，除了尚未掛牌的龍光地產(chǎn)，其余6家新晉內(nèi)房股中，目前有四家股價(jià)低于招股價(jià)。

 

盛富資本與協(xié)縱國(guó)際總裁黃立沖認(rèn)為，盡管最近香港新股市場(chǎng)火熱，帶動(dòng)部分內(nèi)地房企順利上市，但由于目前一線與二線房企基本上市完畢，剩下的主要是市場(chǎng)布局集中于三四線城市的中小型房企，這些房企潛在的業(yè)績(jī)波動(dòng)會(huì)比較劇烈、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高，加上海外投資者不看好內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此這些新晉內(nèi)房股盡管愿意以較低的發(fā)行價(jià)上市，股價(jià)表現(xiàn)仍難以令人滿(mǎn)意。

 

新晉內(nèi)房股逾半數(shù)破發(fā)

 

12月11日早上9點(diǎn)30分，時(shí)代地產(chǎn)主席兼行政總裁岑釗雄在港交所順利敲鐘，如愿拿到了登陸資本市場(chǎng)的船票。但隨后的股價(jià)走勢(shì)或許難以令他滿(mǎn)意，時(shí)代地產(chǎn)股價(jià)在略微上摸至3.62港元后快速跳水，上市首日即跌破3.6港元的招股價(jià)，并一度下跌至3.3港元/股的低位，至昨日仍未收復(fù)發(fā)行價(jià)。

 

記者發(fā)現(xiàn)，截至今年12月17日，共有金輪天地、五洲國(guó)際、當(dāng)代置業(yè)、毅德國(guó)際、景瑞控股、時(shí)代地產(chǎn)和龍光地產(chǎn)7家內(nèi)地房企赴港上市，這7家內(nèi)地房企赴港上市募資預(yù)計(jì)最高93.39億港元，與最初的募資計(jì)劃可謂相差甚遠(yuǎn)。其中，五洲國(guó)際公開(kāi)發(fā)售部分僅獲得57%認(rèn)購(gòu)，而當(dāng)代置業(yè)公開(kāi)發(fā)售部分的認(rèn)購(gòu)僅為12%，最終發(fā)行價(jià)只能定在招股價(jià)區(qū)間下限。

 

與之對(duì)應(yīng)的是，這些公司的股價(jià)表現(xiàn)大多不理想。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至昨日，除了尚未掛牌的龍光地產(chǎn)，6家公司中，金輪天地、當(dāng)代置業(yè)、景瑞控股與時(shí)代地產(chǎn)仍然“破發(fā)”，僅有五洲國(guó)際與毅德國(guó)際股價(jià)高于招股價(jià)。

 

估值下降趨勢(shì)難改

 

資料顯示，已經(jīng)有超過(guò)40家內(nèi)地房企成功在香港上市，主要可分為兩類(lèi)：第一類(lèi)是全國(guó)布局的房企，典型的如恒大地產(chǎn)、碧桂園、綠城等，這些企業(yè)總體規(guī)模與布局基本成熟；第二類(lèi)則是在區(qū)域發(fā)展、有自己特色的成長(zhǎng)型房企，包括近年上市的旭輝控股、景瑞地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)等。

 

記者梳理發(fā)現(xiàn)，最近十年，第一波內(nèi)房股上市高潮主要在2006~2007年，由于當(dāng)年資本市場(chǎng)與地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)向好，恒生指數(shù)也創(chuàng)出歷史新高，包括碧桂園、SOHO中國(guó)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等房企紛紛上市，并獲得投資者追捧，這批企業(yè)的募集金額均超百億港元，估值達(dá)到近十年的最高水平。

 

第二波上市高潮在2009年，由于信貸釋放帶動(dòng)地產(chǎn)與資本市場(chǎng)同時(shí)向好，包括恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、佳兆業(yè)等中型房企順利上市，但這批企業(yè)上市估值較2007年明顯下降，恒大地產(chǎn)當(dāng)年上市集資額下降至60億港元，但部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)如龍湖地產(chǎn)市盈率仍可達(dá)到20倍。

 

“實(shí)際上，全國(guó)性房企在2009年前陸續(xù)上市完畢，這類(lèi)企業(yè)市場(chǎng)布局廣闊，規(guī)模較大，風(fēng)險(xiǎn)度較低，因此資本市場(chǎng)給予相對(duì)較高的估值，”黃立沖表示，近年來(lái)登陸資本市場(chǎng)的主要是區(qū)域性房企，這些企業(yè)的特點(diǎn)是規(guī)模相對(duì)較小，市場(chǎng)布局較集中且主要在二三線城市，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較大，加上海外投資者近年來(lái)看空內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資者要求更高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，導(dǎo)致估值進(jìn)一步下滑，往往凈資產(chǎn)大幅折讓才能成功上市。

 

即便如此，仍有不少房企愿意在港股市場(chǎng)低價(jià)上市，公開(kāi)資料顯示，包括國(guó)瑞地產(chǎn)、力高地產(chǎn)、重慶協(xié)信、金山地產(chǎn)等十余家房企仍在排隊(duì)IPO。

 

黃立沖認(rèn)為，即便未來(lái)內(nèi)地IPO放開(kāi)，頂多只有一兩家大型房地產(chǎn)企業(yè)存在上市的可能，大多數(shù)中小型企業(yè)不得不繼續(xù)在香港市場(chǎng)融資。雖然現(xiàn)在通過(guò)IPO募集的資金有限，但未來(lái)可以通過(guò)優(yōu)先債券或者票據(jù)的方式持續(xù)融資，有助于快速擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，所以港股市場(chǎng)對(duì)于內(nèi)地房企仍有較大吸引力。