大中華地產(chǎn)與綠地香港突然發(fā)出的“合作宣言”著實(shí)令人有些摸不著頭腦。
12月16日，大中華地產(chǎn)控股有限公司與綠地香港控股有限公司宣布，雙方就共同發(fā)展上海浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)兩地塊一事在上海正式簽署合作協(xié)議。
由此，這兩家看似毫無交集的公司究竟為何走在一起也成為外界的關(guān)注點(diǎn)。
上海合作
根據(jù)合作協(xié)議，大中華地產(chǎn)將通過其全資子公司大中華地產(chǎn)(上海)有限公司，認(rèn)購(gòu)綠地香港的全資子公司成耀集團(tuán)有限公司(合資公司)的股份。
認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊螅笾腥A地產(chǎn)和綠地香港將各持有合資公司50%的股份，隨后，還將正式成立項(xiàng)目公司，共同開發(fā)合作地塊。
12月16日，大中華地產(chǎn)在公告中進(jìn)一步指出，目標(biāo)公司將發(fā)行認(rèn)購(gòu)股份，大中華(上海)以100美元的價(jià)格認(rèn)購(gòu)；與此同時(shí)，綠地香港全資附屬公司SPG管理將會(huì)出讓銷售貸款予大中華(上海)，代價(jià)為8000萬港元。
據(jù)介紹，雙方此次合作開發(fā)的兩幅地塊均為商業(yè)用地，位于上海浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)，北至環(huán)慶南路，在今年10月31日由綠地香港的全資子公司鑫茂控股有限公司競(jìng)得，總價(jià)6.09億元人民幣(相當(dāng)于約7.74億港元)，總建筑面積約為15.3萬平方米。
截止目前，鑫茂向上海國(guó)土局支付保證金1.6億港元(相當(dāng)于約人民幣1.26億元)。
知情人士指出，大中華地產(chǎn)此次的交易代價(jià)為保證金1.6億港元的一半，即8000萬港元，認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊髢杉夜緦⒏鞒钟泻腺Y公司50%的股份，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投入。
與此同時(shí)，在交易完成之后，項(xiàng)目公司董事會(huì)將由五名董事組成，其中三名董事由綠地香港委任，另兩名董事則由大中華地產(chǎn)委任。而董事會(huì)主席及(就中國(guó)項(xiàng)目公司而言)法人代表則將由綠地香港委任。
翻閱早前資料發(fā)現(xiàn)，拿地之時(shí)，綠地香港計(jì)劃將該兩宗用地進(jìn)行整體設(shè)計(jì)，并將商業(yè)可銷售面積最大化，成為合慶集鎮(zhèn)區(qū)域中心商業(yè)綜合體。綠地香港認(rèn)為，目前合慶鎮(zhèn)暫無在售及預(yù)售的商辦項(xiàng)目，新商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)入將消化該區(qū)域的商辦需求。
交易內(nèi)情
值得關(guān)注的是，此次合作開發(fā)合慶鎮(zhèn)項(xiàng)目其實(shí)是深圳房企大中華地產(chǎn)在上海的首個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
大中華地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的采訪時(shí)表示，盡管公司在金融等領(lǐng)域早已進(jìn)入上海，但此次卻是大中華地產(chǎn)首次介入上海的房地產(chǎn)開發(fā)。
該人士指出，大中華地產(chǎn)非?？春眠@兩塊地，臨近自貿(mào)區(qū)、迪士尼，看中上海自由貿(mào)易區(qū)的優(yōu)勢(shì)資源以及良好的投資環(huán)境，與合作伙伴利用國(guó)際資本投資上海，是大中華投資于上海的第一步。
但盡管如此，相比綠地此前與旭輝等企業(yè)的合作，來自深圳的大中華地產(chǎn)在上海，甚至華東區(qū)域的知名度并不高，其開發(fā)項(xiàng)目也并不多。
有熟悉該公司的業(yè)內(nèi)人士還指出，這些年來大中華地產(chǎn)的資本積累不是靠投入產(chǎn)出，目前利潤(rùn)來自酒店收益和資產(chǎn)增值，大中華無專業(yè)操盤團(tuán)隊(duì)。
因而，外界對(duì)于綠地香港為何選擇大中華地產(chǎn)充滿好奇。對(duì)此，大中華地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人揭開了其中的原因。
該人士透露，大中華地產(chǎn)與政府關(guān)系較為密切，這兩塊土地，公司早已與政府接洽。
“當(dāng)時(shí)，大中華地產(chǎn)先與政府簽了，都談好了，政府以招商引資的形式引入大中華，沒想到在走招拍掛程序的時(shí)候，突然出現(xiàn)了綠地香港。”
該人士回憶稱，當(dāng)時(shí)政府曾試著勸退，但綠地香港不愿意，為了避免出現(xiàn)過度的競(jìng)價(jià)，綠地香港方面主動(dòng)提出合作。
“后來，黃世再主席考慮之后同意了合作。土地拿得確實(shí)很便宜，樓面地價(jià)僅3000元/平，周邊已經(jīng)賣到了1.5萬/平方米，毛利率空間可觀，回報(bào)率值得期待。”該人士如是說。
對(duì)于此次合作，接近綠地香港的相關(guān)人士則表示，引入合作伙伴利于公司減輕資金壓力，而在挑選合作伙伴方面，綠地香港傾向多元化合作，不會(huì)僅以公司規(guī)模等標(biāo)準(zhǔn)來衡量。
不能忽視的是，綠地香港近來購(gòu)地動(dòng)作的確較為頻繁。
12月11日，綠地香港宣布以59.5億元成功競(jìng)得上海黃浦區(qū)一幅地塊，其規(guī)劃建筑面積約為24.56萬平方米，樓面價(jià)為24230元/平方米。而在此之前，綠地香港今年已多次進(jìn)行小規(guī)模購(gòu)地，其中包括以約8.95億元的總對(duì)價(jià)從其母公司綠地控股集團(tuán)收購(gòu)杭州項(xiàng)目50%的股權(quán)。
穆迪助理副總裁/分析師梁鎮(zhèn)邦近日表示，綠地香港若繼續(xù)以此速度購(gòu)地，其負(fù)債杠桿率會(huì)上升，而流動(dòng)性將削弱，進(jìn)而可能會(huì)影響其Ba1的評(píng)級(jí)與穩(wěn)定展望；此外，鑒于綠地香港的擴(kuò)張迅速，穆迪預(yù)計(jì)，未來12個(gè)月該公司的負(fù)債杠桿率將升至顯著高于60%的水平。
截至2013年6月底，綠地香港的負(fù)債杠桿率(即調(diào)整后債務(wù)/資本比率)約為60%。
穆迪預(yù)計(jì)，2013年綠地香港可能會(huì)實(shí)現(xiàn)35億元左右的合約銷售額；未來12-18個(gè)月銷售情況有望得到改善，這將為該公司提供支持一般土地收購(gòu)和項(xiàng)目建設(shè)所需的部分資金。
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