如果用一個詞概括2013年的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最顯著的情況，那就是“開發(fā)熱潮”，中信資本房地產(chǎn)部門執(zhí)行董事侯蔚也表示，開發(fā)商加快了搶灘登陸商業(yè)地產(chǎn)的腳步。不過，其也表示，在購物中心開發(fā)方面，定位更加精準，從單純的商品流通功能向休閑娛樂轉型。
然而，開發(fā)熱潮也將引發(fā)同質(zhì)化問題，侯蔚認為，未來購物中心差異化方向應該是尋找每個城市、商圈的差異點挖掘本地特色，捕捉屬地的消費特性，因地制宜，同時，不斷提升商業(yè)文化的制造能力，不斷制造商業(yè)活動、商業(yè)魅力、文化體驗等
侯蔚預計未來商業(yè)地產(chǎn)將會保持較快的發(fā)展勢頭，其依據(jù)是城鎮(zhèn)化為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了重要的機遇，另一方面，消費者的信心保持穩(wěn)定，消費意愿持續(xù)提升。據(jù)侯蔚透露，中信資本在上海、合肥的項目也計劃在分別在2015年、2016年開業(yè)，未來更是進一步投資四至五個商業(yè)地產(chǎn)項目。
以下是贏商網(wǎng)記者采訪中信資本房地產(chǎn)部門執(zhí)行董事侯蔚實錄。
贏商網(wǎng)：2013年即將結束，縱觀商業(yè)地產(chǎn)一年的發(fā)展，您認為今年的商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中，整體出現(xiàn)了哪些變化？
侯蔚：2013年的商業(yè)地產(chǎn)，仍呈現(xiàn)開發(fā)熱潮態(tài)勢，開發(fā)商加快了搶灘登陸商業(yè)地產(chǎn)的腳步，而和以往相比，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的定位更精準。傳統(tǒng)的百貨式購物，正在向更重視休閑、更重視體驗轉變，從商品流通功能向休閑消費功能轉移。隨著人們收入水平的不斷提高，人們對消費體驗的需求也在不斷提升。
能夠滿足消費者全方位需求的shopping mall，越來越備受青睞，比如中信資本開發(fā)的長沙悅方ID MALL項目，匯聚包括GAP、NOVO Concept、H&M、UNIQLO、MUJI在內(nèi)等200多個品牌，其中80多個首次進駐長沙，填補國際潮牌在湖南地區(qū)的空缺，開業(yè)兩年來，也聚集了不錯的人氣。
贏商網(wǎng)：在購物中心同質(zhì)化嚴重的情況下，開發(fā)商紛紛加大餐飲、休閑娛樂、兒童等業(yè)態(tài)比重，會否又成為購物中心同質(zhì)化的另一災區(qū)？您認為購物中心應怎樣做好差異化、體驗式商業(yè)？
侯蔚：從本質(zhì)上，購物中心是一個體驗式商業(yè)和游憩式商業(yè)模式。餐飲、休閑娛樂幾乎成為老百貨商場轉型升級的標配以及新購物中心開業(yè)招商的首選。創(chuàng)新的、有文化附加值的體驗式商業(yè)模式，永遠在滿足消費者的多元化需求；非購物類別業(yè)態(tài)對人氣的吸附力很可觀，能提供全方位的消費體驗，能讓消費者逗留，并且形成重復消費。
未來購物中心的差異化方向，應該是尋找每個城市、每個地塊、商圈的差異點，結合城市文化，細細挖掘本地特色，捕捉到屬地的消費特性，徹底向屬地化轉型，因地制宜。同時，要把商業(yè)文化的制造能力提高，不斷制造商業(yè)活動、商業(yè)魅力、文化體驗等。悅方ID MALL也在這方面不斷進行嘗試，大膽將藝術家的畫展、藝術展、爵士音樂會等引入到shopping mall中，包括香港夏國璋龍獅團表演、28位知名藝術家聯(lián)袂《游方》藝術展、300模特吉尼斯概念秀等等。
贏商網(wǎng)：電商發(fā)展突飛猛進，萬達、寶龍、綠景等紛紛打造自己的購物中心電商平臺，您怎么看電商平臺在開發(fā)商商業(yè)發(fā)展中的作用？隨著微信的火熱，一些購物中心推行"o2o"營銷模式，并對接微信支付，您認為這會成為一種消費趨勢嗎？
侯蔚：電商平臺有其便捷性優(yōu)勢，然而，消費者在購物時的親身感受和多元化體驗的需求，是電商平臺無法滿足的；網(wǎng)購的便利性和價格優(yōu)勢只滿足了消費者簡單的物質(zhì)需求。
事實上，逛街購物不僅僅是"買東西"，更是一種消遣、社交方式。數(shù)據(jù)顯示，即使在電子商務最發(fā)達的美國，線下消費的比例依舊高達92%，這不僅僅是因為線下的服務不能裝箱運送，更重要的是快遞本身無法傳遞社交體驗所帶來的快樂。據(jù)我們統(tǒng)計，悅方ID MALL的消費者中年輕人占很大的比例，雖然他們大多都有網(wǎng)購經(jīng)歷，但還是經(jīng)常到購物中心感受購物、休閑、美食、娛樂等多元化的消費體驗。
贏商網(wǎng)：社區(qū)購物中心被譽為是商業(yè)地產(chǎn)下一座待開發(fā)的金礦，然而，目前，國內(nèi)并沒有成功的社區(qū)購物中心案例。未來，社區(qū)購物中心會否成為商業(yè)地產(chǎn)新的突破點，您對發(fā)展社區(qū)購物中心有什么建議？
侯蔚：據(jù)我所知，社區(qū)購物中心目前在國內(nèi)并沒有代表性的成功項目，我個人的看法是社區(qū)購物中心更多是滿足老百姓日常的生活必須品的采購，但無法像以悅方IDMALL為代表的一站式購物中心那樣，可以提供購物、休閑、娛樂、餐飲等一體的多元化服務體驗，而這些正是大型shopping mall的功能。所以，社區(qū)購物中心和shopping mall兩者在服務層次上是有區(qū)分的。
贏商網(wǎng)：三中全會結束之后，對于房地產(chǎn)的政策并無多大詳細提及，您覺得三中全會對于房地產(chǎn)，特別是商業(yè)地產(chǎn)會產(chǎn)生什么樣的影響？在政策之后，開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方面會采取哪些措施？
侯蔚：十八屆三中全會對商業(yè)地產(chǎn)沒有非常明確的政策指引，但在中央大力支持新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的戰(zhàn)略趨勢下，居民收入水平不斷增長，消費水平不斷升級，對于包括悅方ID MALL在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)而言，將提供更多的發(fā)展空間，為我們未來的項目布局奠定良好的政策環(huán)境和客群基礎。
贏商網(wǎng)：對于2014年中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，您有怎樣的預測和期望？
侯蔚：城鎮(zhèn)化為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了重要機遇，商業(yè)地產(chǎn)也是助推新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要載體。根據(jù)最新的尼爾森消費者信心指數(shù)調(diào)研報告顯示，中國宏觀經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)中有升，消費者信心保持穩(wěn)定，消費者消費意愿持續(xù)提升。一線城市消費者信心保持高位，二三線城市消費者消費意愿非常強烈，預計城市商業(yè)地產(chǎn)將會保持較快發(fā)展。
目前，中信資本除了在長沙的悅方ID MALL之外，還有上海、安徽合肥的項目已于今年的3季度開始動工，預計將分別于2015年、2016年左右正式開業(yè)。未來，中信資本計劃進一步投資四至五個零售物業(yè)項目，投資區(qū)域重點放在交通樞紐、可輻射周邊區(qū)域、零售物業(yè)設施發(fā)展空間巨大的國內(nèi)城市，因為我們看好其增長勢頭。
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