對地產(chǎn)商而言，2013年是中國樓市毫無疑問的豐收年。但臨近歲末，在各地的調(diào)控細(xì)則出臺后，各大中城市的房產(chǎn)銷售行情轉(zhuǎn)淡，地產(chǎn)股票下挫。是開發(fā)商有意剎車，還是市場已到強(qiáng)弩之末？近日《中國經(jīng)營報》記者從一些投資理財師中了解到，目前已經(jīng)有資金從“樓市”轉(zhuǎn)出的苗頭，這些撤出的資金或進(jìn)入股市，或移師海外。

    五年首次下滑？

    “主要是開發(fā)商有意控制銷售速度。”針對目前各大城市房地產(chǎn)銷售行情的轉(zhuǎn)淡，中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉如此表示。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2013年前11個月，商品房銷售面積同比增長20.8%，增速比前10個月回落1個百分點。

    張大偉認(rèn)為，2013年前11月絕大部分房企都已經(jīng)接近完成任務(wù)，預(yù)計年末大部分房企很可能放緩供應(yīng)，此情況會持續(xù)到2014年年初。

    事實上，樓市持續(xù)萎縮在進(jìn)入12月后越發(fā)明顯。廣州十區(qū)二市在12月的首周一手住宅成交量僅為941套，環(huán)比前一周1639套下跌了四成。而中國指數(shù)研究院12月9日公布的數(shù)據(jù)也顯示，全國43個城市中，超過五成城市的成交面積同比下降，其中廈門下跌了超過九成。

    另一方面，CLI中國土地市場指數(shù)編制總負(fù)責(zé)人、國土資源部法律中心主任孫英輝認(rèn)為：“三季度地產(chǎn)景氣指數(shù)顯示，經(jīng)過房地產(chǎn)市場調(diào)控，2009年一季度以來不斷膨脹的地產(chǎn)市場逐步回歸正常。”該季度地產(chǎn)景氣指數(shù)環(huán)比下滑25.1%，同比下滑10.4%，在孫英輝看來，這遠(yuǎn)超一般的季節(jié)性變動，從往年的數(shù)據(jù)分析，“一般季節(jié)性變動會集中在當(dāng)年四季度到次年一季度，下滑幅度在6%左右。此次下滑超過20%，是近年首次。”因此其表示，這顯示地產(chǎn)投資總額下滑，銷售面積高位回調(diào)。

    與此同時，大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林也放話，認(rèn)為“三四線城市機(jī)會越來越小，20年內(nèi)中國樓市將倒。”

    有業(yè)內(nèi)看來，全國商品房銷售出現(xiàn)明顯下滑，是因為年初的時候最高同比增幅達(dá)到將近50%，現(xiàn)在逐步回落到20%左右，預(yù)計2014年這個增幅還會繼續(xù)回落。與此同時，房屋供應(yīng)還在持續(xù)放量，2014年供應(yīng)量可能會明顯增加。

    數(shù)據(jù)顯示，11月末，商品住宅待售面積增加932萬平方米，同比增長43.1%，較10月末同比增幅進(jìn)一步上升。上述業(yè)內(nèi)強(qiáng)調(diào)這是一個市場轉(zhuǎn)周期的變化，現(xiàn)在處于短周期高位回落的階段，2014年會出現(xiàn)調(diào)整期。但未來房地產(chǎn)市場是否會重新升溫，現(xiàn)在還很難判斷。

    難以兌現(xiàn)的不動產(chǎn)

    “這些數(shù)據(jù)我不懂，但現(xiàn)在房產(chǎn)兌現(xiàn)的難度實在太大了，我決定先放掉一批房子。”老林是樓市的投資?？停瑧{借著這些年在政府工作積累的人脈，在北、上、廣、深有著十幾套房產(chǎn)。但他認(rèn)為是時候改變一下持有的投資品了，“如果價錢合適，我打算在北、上、廣、深各留一套房產(chǎn)就行了。”

    讓老林有此決定的原因是今年一次“艱難”的房屋放售。他在廣州中心城區(qū)有一套市價在500多萬元的房子，2013年年初老林出售房屋作為子女留學(xué)費用，當(dāng)時樓市處于高峰期，而老林的物業(yè)無論區(qū)位配套還是物業(yè)品質(zhì)，在廣州都是數(shù)一數(shù)二。沒想到該房屋出售長達(dá)8個月，直到2013年11月老林減了兩次價才把物業(yè)售出。這大半年時間，老林接觸的買家?guī)缀跏乔逡簧耐顿Y客，“起碼是手中有幾套房子，幾乎都沒打算用于自住。”老林表示，這讓他有些危機(jī)感。“中介對我說，廣州300萬元以上的房子，幾乎都要半年以上才能售出。”

    這樣的情況似乎并非僅出現(xiàn)在廣州，深圳、上海、北京等地的高價樓盤都清一色地出現(xiàn)“有價無市”的案例。“如果出現(xiàn)大面積的有價無市，這說明房價漲幅已經(jīng)超出居民經(jīng)濟(jì)收入增長速度。”亞銀國際首席分析師李大偉表示，按照香港房屋通行公式計算，當(dāng)一個家庭的收入超過1/3用于房屋支付，這已經(jīng)對該家庭生活品質(zhì)造成很大壓力，如果超過1/2用于房屋支付，家庭生活已經(jīng)處于危險狀態(tài)，因為已難以留存積蓄。

    以一套300萬元的房產(chǎn)為例，如果房貸在150萬元，20年期的月供達(dá)到1.12萬元；如果房貸在200萬元，20年期的月供就達(dá)到1.5萬元以上，這意味著家庭月收入達(dá)到3.3萬~4.5萬元。“無論是全球哪個城市，居民的家庭月收入如果達(dá)不到這個水準(zhǔn)，他們就會選擇放棄置業(yè)。”李大偉表示，如果城市某一區(qū)域的房價高企難有成交，這就反映當(dāng)?shù)氐木用瘳F(xiàn)有收入或者預(yù)期收入已經(jīng)與房價脫鉤。

    “結(jié)果只能是等待居民預(yù)期收入快速提升；又或者市場有價無市的局面維持一段時間后，樓價下跌。”李大偉預(yù)言。

    究竟有多少像老林一般從樓市撤出的資金，暫時無法統(tǒng)計。但在一些券商以及理財師的數(shù)據(jù)庫中，近期這類案例開始逐漸增多。“我們留意到有一些房地產(chǎn)資金開始流入股市。”申銀萬國研究所的一位研究員如是道。而一家股份制銀行私人理財部門的員工也向記者表示，開始有客戶把不動產(chǎn)的投資資金轉(zhuǎn)移到有價證券或者境外的投資產(chǎn)品。“我服務(wù)的三十幾個客戶中，近期有7個把房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)移到其他產(chǎn)品中。”該人士認(rèn)為，這或有成為趨勢的苗頭。

    老林也表示，賣出房子后的資金他打算投資在一些固定收益產(chǎn)品中，房產(chǎn)即使還會考慮，“但也必須總價低、易轉(zhuǎn)手”。