繼京滬廣深之后，武漢、沈陽(yáng)、南昌、南京等二線城市也加入新一輪樓市調(diào)控大軍，出臺(tái)調(diào)控新政。有信托人士表示，信托公司應(yīng)密切關(guān)注地方樓市新政帶來(lái)的持續(xù)影響，建立健全包括房?jī)r(jià)在內(nèi)的各類風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)體系。

新一輪樓市調(diào)控升溫

本輪地方層面房地產(chǎn)調(diào)控新政始自10月份，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自9月以來(lái)，京滬廣深4個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)格連續(xù)兩月同比漲幅均超20%，多個(gè)已出臺(tái)調(diào)控政策的二線城市10月份新房?jī)r(jià)格同比漲幅超過(guò)10%。

截至目前，本輪已有14個(gè)城市出臺(tái)樓市調(diào)控新政。有分析人士認(rèn)為，本輪地方層面上的新政是局部性的、階段性的。易居中國(guó)旗下克爾瑞研究中心分析師楊晨青表示，本輪四季度以來(lái)的地方新政，主要針對(duì)年底房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的壓力，至今，對(duì)于今年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲幅度較大的一線城市而言，完成控制目標(biāo)已無(wú)可能，因此當(dāng)前的新政更多是出于“象征性”意義。

從實(shí)際情況來(lái)看，北京、深圳和廣州一線城市新政出臺(tái)前后市場(chǎng)成交規(guī)模并無(wú)顯著下滑。11月28日成交指數(shù)顯示，一線城市成交指數(shù)為50.52，環(huán)比下降1.19；二線城市成交指數(shù)為89.22，環(huán)比增加19.51；三線城市成交指數(shù)為117.82，環(huán)比上漲25.74。此外，從項(xiàng)目銷售上看，地方新政也未對(duì)新開盤項(xiàng)目造成明顯影響。楊晨青表示，當(dāng)前這輪政策力度總體溫和，短期內(nèi)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量穩(wěn)價(jià)漲的趨勢(shì)不會(huì)因?yàn)楫?dāng)前的地方新政而出現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的拐點(diǎn)。預(yù)期在未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域，應(yīng)不會(huì)再出現(xiàn)過(guò)去多年力度不斷加壓、手段不斷翻新的政策干預(yù)。

關(guān)注后續(xù)的信托風(fēng)險(xiǎn)

在部分信托業(yè)人士看來(lái)，一、二線城市的樓市存在不同程度的泡沫，地方樓市新政若引起房?jī)r(jià)變化，對(duì)于地方基礎(chǔ)設(shè)施信托和房地產(chǎn)信托的影響不可小覷。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信托公司應(yīng)密切關(guān)注政策變化所帶來(lái)的持續(xù)影響，注意建立健全各類風(fēng)險(xiǎn)防控指標(biāo)體系。

某信托分析人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施信托的影響，主要是通過(guò)地價(jià)影響地方財(cái)政收入，從而影響基礎(chǔ)設(shè)施信托償付能力。“2012年溫州鹿城區(qū)曾發(fā)行過(guò)信托產(chǎn)品，當(dāng)時(shí)雖然溫州地區(qū)房?jī)r(jià)還在下降，但房?jī)r(jià)仍然處于較高水平。在政府?dāng)U大土地供應(yīng)后，開發(fā)商踴躍參與，財(cái)政收入得到快速補(bǔ)充，地區(qū)房產(chǎn)成交量也顯著上升，形成良性循環(huán)，投資者不用擔(dān)心該區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施信托。然而，有些中西部地區(qū)由于房?jī)r(jià)比較低，即使基礎(chǔ)設(shè)施信托中有土地抵押，在財(cái)政收入無(wú)法兌付時(shí)，抵押土地也很難變現(xiàn)。”

對(duì)于房地產(chǎn)信托，一位信托經(jīng)理表示，有抵押的房地產(chǎn)信托，如果地區(qū)房?jī)r(jià)高，抵押物流動(dòng)性通常比較好，不擔(dān)心變現(xiàn)困難導(dǎo)致難以償付，違約風(fēng)險(xiǎn)較小。相反，如果地區(qū)房?jī)r(jià)低，抵押物的估值風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)可能更高；對(duì)于無(wú)抵押的房地產(chǎn)信托，通常要求交易對(duì)手有較雄厚實(shí)力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所在地區(qū)房?jī)r(jià)也能成為衡量一家企業(yè)實(shí)力的指標(biāo)之一。