“口水仗”升級
“反攻”似乎要開始了。最近，市場傳來消息稱，央視已開始四處訪問專家，其中包括財經(jīng)評論家葉檀、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭等人。但就目前的情況看，央視的“反攻”能否取得效果，還不得而知。
11月24日下午，央視《每周質(zhì)量報告》稱，“2005年1月1日至2012年12月31日，包括SOHO中國、萬科、富力地產(chǎn)在內(nèi)的45家房地產(chǎn)企業(yè)欠繳3.8萬億元增值稅”。報道一出，輿論一片嘩然。然而，就當網(wǎng)民們紛紛表達房地產(chǎn)行業(yè)“暴利”的時候，市場反應很快逆轉(zhuǎn)——華遠地產(chǎn)董事長任志強在新浪微博上連發(fā)多篇微博，痛陳央視的“愚蠢無知”。
“土地增值稅是按項目所在地政府規(guī)定的比例在預售時先預繳的稅種，不存在逃稅、避稅和拖欠的可能。”任志強在微博上稱，“正在研究如何公開起訴央視的事宜。”
隨后，據(jù)市場人士對本報透露，任志強和中國房地產(chǎn)協(xié)會召開了小型的發(fā)布會，解釋土地增值稅的各種情況。緊接著，萬科A、華遠地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、北京城建等，紛紛在A股市場上發(fā)表公告，澄清欠繳土地增值稅的事宜。與此同時，國稅總局也稱，有關(guān)人員對土地增值稅欠稅的巨額推算“是對稅收政策和征管方式存在誤解、誤讀”。
事實上，對于業(yè)內(nèi)來說，土地增值稅是非常古老的話題。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，上海易居研究院院長楊紅旭早在2010年6月就公開撰文稱，與房產(chǎn)稅相似，1994年正式實施的土地增值稅，也是國務院條例，但“執(zhí)行效果比房產(chǎn)稅還要差”。楊紅旭當時稱，“土地增值稅計稅程序非常復雜，部分開發(fā)商也會以各種借口躲避清算，于是地方稅務部門既無奈、又消極，只對項目按銷售金額的0.5%至2%預征，項目結(jié)束后大致核定一個納稅金額，絕少嚴格按四級累進制進行清算。因此，土地增值稅基本上就是一筆糊涂賬。”
那么，對于這個稅種的爭議，市場到底該如何理解？爭議的背后，又凸顯出了房地產(chǎn)市場目前存在的什么問題？同時，對于這一“最復雜”、“最容易產(chǎn)生糊涂賬”的稅種，是不是又該進行一定的改革？
話題一
為何成“糊涂賬”
“土地增值稅之前是分兩個階段來征的——預征和清算，對于多數(shù)開發(fā)企業(yè)而言，預征這個環(huán)節(jié)都做了，但清算環(huán)節(jié)基本都沒做。”
對于土地增值稅，業(yè)界專家直言，土地增值稅一直是房地產(chǎn)稅收體系中，稅種設(shè)計最復雜、征稅成本最高、稅制最不統(tǒng)一、官企扯皮最多的一個稅種。
國稅總局的官方說法是，“由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營情況復雜，土地增值稅稅制設(shè)計也比較復雜。土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收征管難度大并容易產(chǎn)生執(zhí)法風險。”那么，中國的土地增值稅是如何變成“扯皮”稅種的？
宋會雍：土地增值稅之前是分兩個階段來征的——預征和清算，對于多數(shù)開發(fā)企業(yè)而言，預征這個環(huán)節(jié)都做了，但清算環(huán)節(jié)基本都沒做。這是因為，在土地增值稅方面的技術(shù)存在問題，即原則上項目整體被結(jié)算之后，根據(jù)錢回收了多少來算土地增值的比例有多大，以此來判斷稅金是多少。但在實際操作過程中，卻沒有按條文來執(zhí)行。
之前也有政策說在項目完成85%時先做清算，等項目完成之后再結(jié)算，但隨后發(fā)現(xiàn)這個比例不太好掌握。因為，有部分公司卡在85%就不賣了。所以，地方政府不得不采取預征，在賣房子時就提前征收。剩下的稅費原則上還得在項目結(jié)束后清算才知道征多少。
顧云昌：其實，有的時候，開發(fā)商是被動的。比如，在是否補交土地增值稅的問題上，主要還是要由稅務部門看結(jié)算情況來決定。還有一點，現(xiàn)在規(guī)定土地增值稅預征，但理論上這是不應該的，不完全符合市場經(jīng)濟的規(guī)律。因為土地增值稅是要根據(jù)增值多少才能計算出來的，開發(fā)商剛剛開發(fā)還沒銷售就進行預征并不合理。
不過，現(xiàn)狀是，稅務部門規(guī)定進行預征，開發(fā)商也不得不這么做。
話題二
是否存在“欠費”
“其中有個別情況也是不可避免的，包括沒有及時結(jié)算、有的項目進行時間過長、稅務部門過于繁忙或是公司自身有意拖欠。”
據(jù)媒體的表述，當前中國的土地增值稅對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值率大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值率超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。“如果按60%來計算，這實際上是一筆不小的數(shù)目。”江蘇一位四線城市的開發(fā)商對《國際金融報》記者表示，“一旦有這樣的情況出現(xiàn)，市場不可能不存在欠費的情況。”
但“大炮”任志強認為，土地增值稅是按項目所在地政府規(guī)定的比例在預售時先預繳的稅種，不存在逃稅、避稅和拖欠的可能。隨后，諸多房產(chǎn)商紛紛出面“澄清”。那么，房產(chǎn)商究竟有沒有“欠費”？
崔新生：肯定存在。任志強對政策比較了解，所以在打“擦邊球”。地方政府也不愿意揭開此事，可能的原因是，地方政府和房地產(chǎn)商一塊欠了一些稅費。但這是歷史問題，房地產(chǎn)企業(yè)即使欠費，補交的概率也比較小。
顧云昌：欠費這一說法并不準確。在土地增值稅的交納上，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是上市公司是很規(guī)范的。本人作為一些上市公司的獨立董事，包括其他外部審計師、董事等都要求上市公司將要交的土地增值稅預留出來。
首先，在房子還沒銷售出去之前進行預征。上市公司按照發(fā)生的成本和未來樓市的銷售價格，根據(jù)國家稅法，計算出大概的稅費，在賬目上作預提處理。但這筆預提具體何時交給政府是等到政府有關(guān)部門來結(jié)算時，再進行清算的。所以，從預提到結(jié)算有一個過程。一般而言，上市公司從項目銷售時就開始預提，但結(jié)算可能是要等到項目全部完成或者項目完成85%以上，在政府稅務部門認為時間合適時才進行結(jié)算。可以明確，錢是預留在賬戶中的。
總的來說，在交納土地增值稅時，第一部分是預征，第二部分是預提，理論上在結(jié)算時多退少補。如果清算下來還少，稅務部門肯定會讓相關(guān)公司補齊差額。
但是如果把這樣一個過程看作一個漏交、不交是不合適的。上市公司的操作是比較規(guī)范的，財政部門、房地產(chǎn)部門，尤其土地增值稅作為地方政府的重要收入來源之一，是絕不可能讓你不交土地增值稅的。當然，其中有個別情況也是不可避免的，包括沒有及時結(jié)算、有的項目進行時間過長、稅務部門過于繁忙或是公司自身有意拖欠。
不過，個人認為，中小型地產(chǎn)企業(yè)是否完全遵循上述規(guī)范，就很難說了。一方面，可能是結(jié)算不及時，項目太多、其中的成本計算、扣除過于復雜造成推遲結(jié)算。另一方面，也有可能是有的地方預征了土地增值稅之后，也就稀里糊涂地過去了，或是稅務部門繁忙時就沒有精力處理。
宋會雍：首先，清算不了，或清算時就有問題出現(xiàn)了；其次，開發(fā)商也沒興趣?？陀^看，土地增值稅把土地方面的收益征走了大部分。另外，地方政府不積極，如果地方政府錙銖必較，哪個開發(fā)商還愿意去拿地？土地還賣不賣？因此，地方政府沒什么積極性。
同時，國稅總局的解釋也說關(guān)于土地增值稅說法有誤，但誤在哪兒沒解釋清楚。國稅總局也在在回避到底清算沒有，每年2000多億元是否有遺漏?，F(xiàn)實是，官方?jīng)]有正面回應，截至目前，也沒有準確的數(shù)據(jù)。
話題三
稅費占房價七成？
“房價主要是稅和土地出讓金，其中60%或70%由政府收走了。因為土地是國有的，所以賣土地的錢以及政府所收的稅占房價的比例比較高，其中超過一半以上是土地和稅的錢。”
根據(jù)任志強的說法，其2008年調(diào)研了北京等一線大城市的70個項目，發(fā)現(xiàn)地價大約占到平均售價的54%至55%，再加上25%的所得稅、增值稅可能到60%，包括地價和各種稅費在內(nèi)的成本占到房價的70%左右。那么，這一說法是否是普遍現(xiàn)狀？
崔新生：在國家財稅道路上，理清土地增值稅繳納情況是必經(jīng)之路。房地產(chǎn)價格大幅上漲很多程度上也是拜土地增值稅所賜。
對于房企稅費占房價的比例，個人認為可能在64%、65%左右。國家通過稅收增加收入。其實不僅僅是房地產(chǎn)，中國很多產(chǎn)品構(gòu)成中一半左右也都是被納入國家稅收的。
顧云昌：央視作為媒體反映了一種聲音，但它并不清楚其中的竅門。而房價主要是稅和土地出讓金，其中60%或70%由政府收走了。因為土地是國有的，所以賣土地的錢以及政府所收的稅占房價的比例比較高，其中超過一半以上是土地和稅的錢。
真正與房價有關(guān)系的是供求關(guān)系。即使稅降低了，由于供不應求還是會導致房價上漲。所以探討問題要從供和求兩方面著手，過去調(diào)控主要是從遏制需求入手，這一輪調(diào)控中央的態(tài)度則是增加供應。
此外，房價是面包，地價是面粉。房價的背后是土地價格，土地價格上漲說明供不應求，如果加大土地供應量，不像現(xiàn)在地王頻出，土地價格回落、房價自然也上不去。與此同時，房價也涉及到土地政策問題，之所以土地拍賣時會有流拍，也是因為價格低了政府不愿意賣。
宋會雍：土地增值稅“糊涂賬”被捅出后，各個部門、企業(yè)都在進行自我辯護。從原則上來說，稅務部門也有其責任，為什么不征、為什么算不清楚，如果現(xiàn)在的征收體系不合適為什么不去探索更合適的。征收主體、被征對象對這一問題缺乏積極性。
另外，稅收占房價七成的說法不合理，而地價多高、未來房價就多高這邏輯也是不存在的。地價、房價都是預期值。開發(fā)企業(yè)不會因為成本低而賣得便宜，一定是價往高處走。
房價是根據(jù)市場的供求關(guān)系決定的。從十來年的市場來看，房價與項目開發(fā)的真實成本一直是背離的，沒有直接關(guān)系，市場價格決定的是剩余各個部分的空間。
所以任志強的邏輯——地價貴和房價高都是政府的關(guān)系，開發(fā)商只是商人，在市場上也說不過去。拿地時說政府壟斷，賣地時說是市場化，這個邏輯不合理。
羅寅申：只能說從業(yè)人員與非從業(yè)人員看待問題、理解事物不同，對土地增值稅概念理解不同從而產(chǎn)生了混淆。
開發(fā)商必然是根據(jù)正常的程序進行的，拖欠只不過是時間上、周期性的問題。如果是從流程來看，部分開發(fā)商的土地增值稅肯定不是一次性交付的。
土地增值稅是一個稅費，支付方式可能不同。在執(zhí)行中并不是要求一次性、在某個時間點進行的。
事實上，由于我國稅種很多，尤其是房地產(chǎn)，前期拿地、未來建設(shè)、滯后的交易都要交稅，因此稅費的確占據(jù)消費者購買的整個房價的很大一部分。
話題四
稅費該如何完善
“開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)應該統(tǒng)一進行調(diào)整和立法。目前房地產(chǎn)稅收已經(jīng)比較重了，并且這最終都會落實到買房者身上。”
最近，市場傳來消息稱，央視已開始四處訪問專家，其中包括財經(jīng)評論家葉檀、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭等人。但就目前的情況看，央視的“反攻”能否取得效果，還不得而知。這場“爭斗”最終如何定論似乎已不重要，業(yè)界最為關(guān)心的是，未來房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費，到底該怎么完善調(diào)整？
崔新生：如果要嚴格繳納土地增值稅的話，房地產(chǎn)商未來賺錢將越來越困難，但改革能否深入內(nèi)部目前還很難判斷。
顧云昌：十八屆三中全會已經(jīng)提出要加快房地產(chǎn)稅的立法。這個并不是某些人理解的房產(chǎn)稅立法，而是包括地、房都要加快立法?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)稅收體制是計劃經(jīng)濟體制下的產(chǎn)物，恐怕并不適合現(xiàn)在市場經(jīng)濟的需要，尤其是現(xiàn)在保有環(huán)節(jié)還沒有征稅。
開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)應該統(tǒng)一進行調(diào)整和立法。目前房地產(chǎn)稅收已經(jīng)比較重了，并且這最終都會落實到買房者身上。所以稅收該減的減、該調(diào)整的調(diào)整、該取消的取消，但這其中有一個過程。
目前，開發(fā)環(huán)節(jié)最混雜，既有稅又有費，其中費其實是不規(guī)范的。國務院現(xiàn)在正在清理這些審批項目，減少審批手續(xù)。因為審批手續(xù)越多，費用就越多，盡可能減少手續(xù)的收費或是不收費也可以避免行賄和成本的負擔。所以未來是清費增稅。
另外，現(xiàn)在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅率太高，阻礙了市場的活躍性，需要減稅、降稅的措施。保有環(huán)節(jié)則可能要增加稅收力度，這也是大家在呼吁的。
羅寅申：這場爭論不會改變目前現(xiàn)有的體制、支付方式。預征等方式也不會因此變成一次性支付。
不過，值得強調(diào)的是，未來應該對稅費優(yōu)化，對非主要稅費征收幅度進行縮減，或是刪除一些不必要的稅種。比如即將推出的房產(chǎn)稅，交易環(huán)節(jié)不必要的稅費會不會去除；或是針對投資性人員，會不會保留一些交易環(huán)節(jié)投資性標準認定的高額交易環(huán)節(jié)稅費。
宋會雍：土地增值稅的清算會加快行業(yè)的洗牌。有些公司靠土地增值來盈利，當土地增值稅被開刀，他們可能會選擇自動退出。事實上，這與房產(chǎn)稅、所得稅對投資客動刀一樣。一旦開征房產(chǎn)稅、所得稅，投資客立馬就拋盤，市場的供應量相應就大了。在土地增值稅打擊之下，行業(yè)洗牌加快。
這場爭斗也使得問題從后臺走向前臺。央視這一說法可能不是代表自己，而是在房產(chǎn)稅體系改革中，土地增值稅作為重要的一部分的一次亮相，與市場的一次對話。
與此同時，可能會揭開房地產(chǎn)稅體系改革的序幕，國家需要重新協(xié)調(diào)稅收體系和地方投資的關(guān)系。不過，在“動刀”之前必須全盤考慮，原先在此處拿地的某些開發(fā)商退場所帶來的影響多大，清算后能否填上等問題。
雖然說相較于公共部門而言，開發(fā)商是處在劣勢地位，缺少話語權(quán)，被千夫所指。但他們也不會甘愿人云亦云，還會有利益糾纏，和地方政府協(xié)商需要時間，但這一問題不會被無限期拖延下去。
【名詞解釋】
土地增值稅
是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。也有說法稱，土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。
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