習(xí)近平認(rèn)為現(xiàn)階段保障性住房總體不足、住房資源配置不合理不平衡。新華社報(bào)道中沒有提及“房價(jià)調(diào)控”、“經(jīng)濟(jì)適用房”、“限價(jià)房”等過去的熱門名詞。

 

10月29日下午，在集體學(xué)習(xí)慣例延續(xù)11年后，中共中央政治局首次專題學(xué)習(xí)住房領(lǐng)域情況。“歷史上談房地產(chǎn)規(guī)格最高的一次會議。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)評價(jià)道。

 

中共中央總書記習(xí)近平在主持此次名為加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)的第十次集體學(xué)習(xí)時(shí)提出，要加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，滿足群眾基本住房需求、實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)的重要任務(wù)。

 

“和上一屆領(lǐng)導(dǎo)班子，多次通過國務(wù)院常務(wù)會議探討房地產(chǎn)問題相比，”陳國強(qiáng)發(fā)現(xiàn)，新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體對房地產(chǎn)表態(tài)不多，但是這一次集體學(xué)習(xí)與會人員規(guī)格卻遠(yuǎn)勝以往。

 

值得一提的是，在新華社報(bào)道中，習(xí)近平在談到解決實(shí)現(xiàn)居民住有所居的目標(biāo)時(shí)，并未談及“房價(jià)”。習(xí)近平在談及保障性住房時(shí)，還提出要注意“盡力而為和量力而行”相結(jié)合。

 

在陳國強(qiáng)看來，這也是此次會議的一大亮點(diǎn)，不簡單著眼于實(shí)現(xiàn)控房價(jià)的短期目標(biāo)，更加注重房地產(chǎn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展，和如何解決居民住房需求的協(xié)調(diào)上，在三中全會召開之際，也預(yù)示著房地產(chǎn)政策方向和重點(diǎn)。

 

習(xí)近平強(qiáng)調(diào)，我國國情看，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。

 

本報(bào)記者多方采訪了解，“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度”，也將是未來樓市調(diào)控長效機(jī)制的基礎(chǔ)。

 

此次集體學(xué)習(xí)由清華大學(xué)土木水利學(xué)院教授劉洪玉、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心研究員秦虹講解。

 

不談“房價(jià)”

 

針對如何解決居民“住有所居”的目標(biāo)，和上一屆領(lǐng)導(dǎo)班子給出的“回歸房價(jià)”的藥方不同，新華社報(bào)道的習(xí)近平講話只字未談房價(jià)，而把注意力更多放在增加供應(yīng)上。

 

習(xí)近平說，要千方百計(jì)增加住房供應(yīng)，同時(shí)要把調(diào)節(jié)人民群眾住房需求放在重要位置，建立健全經(jīng)濟(jì)、適用、環(huán)保、節(jié)約資源、安全的住房標(biāo)準(zhǔn)體系，倡導(dǎo)符合國情的住房消費(fèi)模式。

 

陳國強(qiáng)認(rèn)為，不談房價(jià)，并非是不解決高房價(jià)問題，只是房價(jià)問題的解決不是短期手段能夠促成的，更多地需要建立在供需關(guān)系的調(diào)節(jié)和長效機(jī)制的建立上。

 

就在參加政治局集體會議的前一天，秦虹接受人民日報(bào)訪談時(shí)談及自去年6月份以來的房價(jià)上漲的原因。她強(qiáng)調(diào)了一定區(qū)域內(nèi)資源配置不均衡的因素。

 

秦虹說，存在多個(gè)原因，既與一些地方的有效供應(yīng)不足有關(guān)，城市發(fā)展均存在差異，也與貨幣流動性大、居民投資渠道狹窄、實(shí)體經(jīng)濟(jì)普遍不太景氣、樓市仍有較強(qiáng)的投資功能和資金避險(xiǎn)能力有關(guān)，還與住宅質(zhì)量的不斷提升和土地、勞動力成本上升有關(guān)。

 

不過，秦虹認(rèn)為，核心在于供需失衡。秦虹出席了此次政治局集體學(xué)習(xí)的會議，并就要加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)談了自己的意見和建議。

 

“目前，在我國657個(gè)設(shè)市城市中，多數(shù)城市房價(jià)仍比較平穩(wěn)，房價(jià)明顯上漲的主要是一線城市和部分二線城市。北京、廣州等一線城市的房地產(chǎn)市場絕不代表全國，”秦虹說，此輪房價(jià)上漲與2005年、2007年及2009年的三次房價(jià)明顯上漲有很大不同，投機(jī)投資性需求不再是主要推手，更多的是源于自住型需求，特別是剛性需求。

 

秦虹認(rèn)為，全國49個(gè)城市實(shí)施了限購政策，這些政策在抑制投機(jī)投資性需求上取得了一定效果。但限購、限貸的城市房價(jià)仍在上漲，只能說明市場供應(yīng)難以滿足自住性需求的增長。

 

相對于部分城市需求增長而言，住宅供應(yīng)量明顯不足。秦虹介紹，到8月份，北京、上海兩個(gè)每年常住人口增加最大的直轄市，新開工面積還是有近10%的負(fù)增長?？陀^地講，這幾年大城市人口增長多，但拆遷難度大，住宅用地計(jì)劃完成比例偏低，再加上開發(fā)企業(yè)在面對調(diào)控需求的政策時(shí)開工更加謹(jǐn)慎。這些都使供求關(guān)系發(fā)生失衡， 供不應(yīng)求的代價(jià)就是房價(jià)上漲。

 

另一位參加政治局集體會議的專家清華大學(xué)土木水利學(xué)院劉洪玉教授也表示，當(dāng)前市場存在一個(gè)很重要特征就是，很多城市或者區(qū)域供應(yīng)和需求嚴(yán)重不匹配，高價(jià)地與“鬼城”、空城共存，“實(shí)際上在城市之間，區(qū)域之間可能存在著巨大的差異，不是一個(gè)統(tǒng)一的、均衡的市場。另外即使在一個(gè)城市內(nèi)部，也存在著差異。”

 

著眼“資源配置”

 

習(xí)近平表示，解決群眾住房問題是一項(xiàng)長期任務(wù)，還存在著住房困難家庭的基本需求尚未根本解決、保障性住房總體不足、住房資源配置不合理不平衡等問題。

 

雖然沒有明確的控“房價(jià)”目標(biāo)，習(xí)近平針對“不斷滿足居民住有所居”給出的藥方是以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。

 

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部調(diào)查，到2010年底，全國仍有2000多萬戶城鎮(zhèn)低收入和部分中等偏下收入家庭的住房不成套，設(shè)施簡陋。其中1000多萬戶居住在棚戶區(qū)中。棚戶區(qū)房屋破舊擁擠，廚衛(wèi)設(shè)施不全，有的甚至存在安全隱患。處于城鎮(zhèn)“夾心層”的城市中低收入家庭、新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員的住房困難問題逐漸暴露出來。

 

其后，又發(fā)生了部分城市住房投資投機(jī)性需求過于旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的問題，“購房難”由單純的經(jīng)濟(jì)問題發(fā)展成為嚴(yán)重的社會問題。

 

因此，劉洪玉介紹，十二五期間，需要加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，彌補(bǔ)十一五甚至十五期間保障房安排不足。

 

習(xí)近平也要求，“十二五”規(guī)劃提出，建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套(戶)，到2015年全國保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右，一定要全力完成。

 

值得一提的是，在談及保障房品種方面，習(xí)近平并未提及限價(jià)房或經(jīng)濟(jì)適用房，而要求要重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，加快建設(shè)廉租住房，加快實(shí)施各類棚戶區(qū)改造。

 

陳國強(qiáng)認(rèn)為，符合中國國情的住房供應(yīng)體系，是“住有所居”而非是每個(gè)人都有自己的一套產(chǎn)權(quán)房，也可以通過租賃方式實(shí)現(xiàn)居住的目的，另外，限制大戶型、過度消費(fèi)將是未來的一個(gè)方向。

 

習(xí)近平亦指出，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，要處理好政府提供公共服務(wù)和市場化的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系。

 

“減少經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)性商品房等產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量，也是在確保住房保障、防止福利陷阱時(shí)的有效手段，”陳國強(qiáng)如是介紹。

 

談及雙軌制，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康認(rèn)為，始終應(yīng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)在住房供應(yīng)體系的頂層設(shè)計(jì)之下，政府在保障軌上則主要職責(zé)重點(diǎn)在于組織資源、制定規(guī)則和實(shí)施對入住者的“進(jìn)與退”的管理。而“市場軌”上主要管規(guī)則、管收稅。以經(jīng)濟(jì)手段為主，其中包括稅收的手段，從土地開發(fā)到商品房的交易和保有，各環(huán)節(jié)上的稅費(fèi)應(yīng)系統(tǒng)地合理化。調(diào)控中原則上宜區(qū)別住房的居住需求、投資性需求和投機(jī)性需求，采取差異化政策區(qū)別對待。

 

談及市場化主導(dǎo)的多層次住房供應(yīng)體系，習(xí)近平表示，只有堅(jiān)持市場化改革方向，才能充分激發(fā)市場活力，滿足多層次住房需求。

 

習(xí)近平也針對“保障住房”領(lǐng)域談道，應(yīng)加強(qiáng)管理，在準(zhǔn)入、使用、退出等方面建立規(guī)范機(jī)制，實(shí)現(xiàn)公共資源公平善用。要堅(jiān)持公平分配，使該保障的群眾真正受益。要對非法占有保障性住房行為進(jìn)行有效治理，同時(shí)要從制度上堵塞漏洞、加以防范。對非法占有保障性住房的，要依法依規(guī)懲處。

 

北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，行政性調(diào)控政策的退出需要建立在商品房市場秩序的完善、有房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)性的替代性政策的背景下，是一個(gè)長期過程。