全球最大的住宅商正式將觸角伸向了商業(yè)地產(chǎn)的核心形態(tài)。
11月27日，萬科首個購物中心——位于北京昌平區(qū)的金隅萬科廣場正式對外試營業(yè)。這是萬科組建商用地產(chǎn)管理部后的第一個項目。
從2009年開始立項研究到今年1月成立商用地產(chǎn)管理部，再到首個購物中心試營業(yè)，在整個行業(yè)的注視之下，萬科的商業(yè)地產(chǎn)加法做得并不輕松。
萬科集團執(zhí)行副總裁毛大慶坦言，在商業(yè)地產(chǎn)上并不著急，只做對的、好的、需要的，萬科現(xiàn)在的狀態(tài)是“開著車換輪子”，在不放棄現(xiàn)有銷售額、銷售規(guī)模的前提下，同時開展新的業(yè)務(wù)。
這并不暗示著這個“規(guī)模崇拜者”會放棄對商業(yè)項目發(fā)展速度的追求。毛大慶指出，萬科未來幾年在北京會以每年一個的頻率推出商業(yè)地產(chǎn)項目，深圳、上海、蘇州和沈陽等地也會陸續(xù)推出。
對于萬科而言，考題在于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線中，未來占有更大份額的并不是綜合體城市廣場系列，而是與社區(qū)聯(lián)系更緊密的生活廣場系列與鄰里家系列。萬科的商業(yè)發(fā)展仍是依托其強大的住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)后期的運營能力或成為最大考問。
鎖定新城
位于昌平城區(qū)的金隅萬科廣場，總體量為14萬平方米，今年圣誕節(jié)期間將會正式營業(yè)。RET睿意德相關(guān)負責人預(yù)測，試營業(yè)當天開業(yè)率將達到80%，年底正式營業(yè)時將達到90%以上。
業(yè)內(nèi)對萬科做商業(yè)地產(chǎn)一直存在著各種質(zhì)疑。從2009年萬科立項研究商業(yè)地產(chǎn)，到2013年萬科在北京成立了只有十個人的商業(yè)地產(chǎn)團隊，萬科到底要在商業(yè)地產(chǎn)上怎么做，是否真正進軍商業(yè)地產(chǎn)，萬科多以“不得不做”、“社區(qū)配套服務(wù)”以作回應(yīng)。
“現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)團隊已經(jīng)超過一百人。”毛大慶說，北京的新城蘊含著較多的機會，未來在房山、大興、延慶等城市邊緣組團都會推出商業(yè)地產(chǎn)，提供居民所需要的消費資源。
據(jù)了解，萬科將現(xiàn)有商業(yè)項目分為三條產(chǎn)品線：萬科廣場系列、生活中心系列和鄰里家系列。萬科廣場系列定位為區(qū)域型購物中心，生活中心系列主要針對集中型社區(qū)商業(yè)，而鄰里家則是對社區(qū)商業(yè)街的歸納。
與此前“萬科做商業(yè)地產(chǎn)，能賣就賣”的傳言截然相反的是，金隅萬科廣場由萬科自持出租經(jīng)營。該項目目前已投資9億元，毛大慶預(yù)計7年收回成本，“這在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也屬于中上的水平。”按照萬科此前的內(nèi)部測算，該項目持有周期8年，按地區(qū)保守租金測算，可以實現(xiàn)凈資產(chǎn)收益率12%，經(jīng)營性杠桿下IRR（內(nèi)部收益率）為15%，項目總投資回報率達到111%。
萬科選擇的是總部模式加一線公司孵化模式，毛大慶強調(diào)了一線公司的重要性。據(jù)萬科北京的員工透露，在金隅萬科廣場試營業(yè)前夜，很多人都來支援商用地產(chǎn)部門。
一位國企的負責人對記者說，他們也打算借鑒萬科的模式，在北京東邊開類似的購物中心，“全部持有需要一定的資金支撐，普通的開發(fā)商也是做不到的。”
轉(zhuǎn)型“抓手”
對于萬科涉足商業(yè)地產(chǎn)，不僅業(yè)內(nèi)一直都存在著各種質(zhì)疑，萬科內(nèi)部高層此前也一直存在著不同的聲音。
此前，提到商業(yè)地產(chǎn)，萬科集團總裁郁亮總是強調(diào)萬科不做純粹的商業(yè)地產(chǎn)，做商業(yè)地產(chǎn)只是為了更好地服務(wù)于住宅。這源于萬科的上市公司身份，加之做財務(wù)出身的郁亮天性中的謹慎。
多元化“加法”
據(jù)毛大慶介紹，今年8月，王石在看完萬科在東莞做的松湖生活廣場后，專程來北京，與他就“萬科到底以后要發(fā)展成什么樣的公司”進行了交流。這次交談的一個產(chǎn)物是，萬科提出了如今為人所知的“城市綜合配套服務(wù)商”的理念。9月份，王石在微博上發(fā)布，萬科業(yè)務(wù)新翼——城市配套供應(yīng)商，包括醫(yī)院、學校、博物館、公園、商場、公屋等。
“其實不能簡單地說萬科要做商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)只是萬科轉(zhuǎn)型成為服務(wù)型企業(yè)的一個很重要的通道或者抓手。”毛大慶說。
據(jù)了解，目前北京萬科至少擁有四個商業(yè)地產(chǎn)項目，總面積超過50萬平方米，近兩年萬科還將進入城市綜合體的運營行列。位于大興CBD核心區(qū)的一個項目包含酒店、商城、寫字樓等多種業(yè)態(tài)。
以做“減法”為人熟知的萬科這些年來一直在嘗試做“加法”。
2013年9月4日，萬科以53.99億元拿下深圳留仙洞地塊，同時首次公開涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的緣由；10月31日，萬科召開BOT項目前海企業(yè)公館推介會，該項目預(yù)計2014年6月竣工；此外，位于深圳寶安區(qū)的萬科兒童醫(yī)院也計劃在2014年春節(jié)前后動工。
“我們還想做一些社區(qū)金融。”毛大慶說，例如pos機、多功能服務(wù)機等這些領(lǐng)域的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容。前不久，萬科入股徽商銀行，成為最大股東，也印證著萬科即將掘金社區(qū)金融的說法。
在介紹北京的商業(yè)地產(chǎn)項目時，毛大慶還透露出對新城的興趣。“大都市需要做新型城鎮(zhèn)化，政府可以調(diào)動社會、企業(yè)的力量。”他認為，一線城市存在更多的機會。一些新城和城市邊緣組團人口較為分散，而一個購物中心或城市綜合體，能輻射方圓10公里的居民，“能夠讓新城居民不用去城市中心，就享受到同樣的配套。”這為萬科做城市配套服務(wù)商提供了巨大的商機。
“未來傾向于向凱德學習。”毛大慶說，萬科的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)吸引來了多個機構(gòu)前來接觸，不排除未來會與基金合作，“也許是股權(quán)方式的，也許是出售產(chǎn)權(quán)方式，在項目的各個專業(yè)層次，謀取資本化的收益。“我們先租好，再來談資本化合作。”
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