“滬七條”出臺(tái)后，上海在預(yù)售證發(fā)放方面明顯收緊，加上限購(gòu)限貸升級(jí)，短期內(nèi)，市場(chǎng)上行空間將受到顯著壓縮。
發(fā)布第二天便開始嚴(yán)格執(zhí)行的“滬七條”，讓剛剛收獲2010年以來成交最活躍“金九銀十”的上海樓市逐漸“冷靜”下來。
上周末，上海僅有三個(gè)項(xiàng)目約500套房源入市，且去化率均未超過七成，這和前兩個(gè)月動(dòng)輒八九成的開盤去化率相去甚遠(yuǎn)。
上海多家大型中介相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，“滬七條”出臺(tái)后，上海在預(yù)售證發(fā)放方面明顯收緊，加上限購(gòu)限貸升級(jí)，短期內(nèi)，市場(chǎng)上行空間將受到顯著壓縮。
焦慮房東一夜降價(jià)50萬
10月初，劉先生將一套位于上海松江新城的三房掛牌出售，總價(jià)230萬元。由于他堅(jiān)持不還價(jià)，導(dǎo)致多個(gè)意向客戶流失。“滬七條”出臺(tái)后，看房客戶明顯減少，這讓劉先生心里有些焦慮不安。日前，他開始轉(zhuǎn)變態(tài)度，向經(jīng)紀(jì)人表示可以讓步5萬元，如有意向買家，還可以進(jìn)一步協(xié)商議價(jià)。
漢宇地產(chǎn)松江新城分行的張經(jīng)理告訴記者，類似于劉先生這樣轉(zhuǎn)變態(tài)度的賣家，目前的比例已經(jīng)提升至15%左右。
信義房屋分析師謝一枝透露，“滬七條”出臺(tái)后，二手房掛牌量上升兩成，帶看量卻出現(xiàn)了兩成左右的下滑，這表明房東賣房的誠(chéng)意度在提高，而此前習(xí)慣追漲的購(gòu)房者開始轉(zhuǎn)向觀望。
謝一枝表示，以目前在售的虹口區(qū)某套二室戶為例，客戶自7月初掛牌后，在價(jià)格上始終不肯做出讓步。“滬七條”出臺(tái)后，看房者出現(xiàn)減少，房東心態(tài)出現(xiàn)變化，將該房屋的售價(jià)由360萬元降低至310萬元。
相比房東心態(tài)的變化，“滬七條”對(duì)需求端的影響則更為直接。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐淞南店的楊經(jīng)理告訴記者，有一組非滬籍客戶在10月期間看中了一套房源，不過因其將于11月末才滿足舊規(guī)要求（2年內(nèi)累計(jì)繳納1年以上稅收、社保），故在與業(yè)主溝通后，決定于12月初辦理過戶相關(guān)手續(xù)，并支付了定金3萬元。新政出臺(tái)后，該購(gòu)房者購(gòu)房需再等上1年才能獲得購(gòu)房資格，直接促使該交易難產(chǎn)。
“目前外省市購(gòu)房者在上海樓市中占到了四成左右的比例，新規(guī)定如得到嚴(yán)格執(zhí)行，顯然會(huì)將大量購(gòu)房者擋在市場(chǎng)之外。”德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟對(duì)記者稱，進(jìn)入11月后，二手市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的跡象十分明顯。
“僅從德佑地產(chǎn)的成交情況來看，11月上半月的二手房成交量相較于10月下半月下滑了四成左右。隨著時(shí)間的推移，政策對(duì)樓市的掣肘作用可能得到更明顯的體現(xiàn)，尤其在一些外省市購(gòu)房者較多的區(qū)域，二手房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲將得到較大遏制，小幅降價(jià)的行為也將更加普遍。”陸騎麟如是說。
預(yù)售證發(fā)放“遇卡”
與二手房市場(chǎng)一樣，新房市場(chǎng)也明顯感受到“滬七條”帶來的“寒意”。上周（11月11日~17日）上海新建商品住宅成交面積為25.94萬平方米，環(huán)比前周下跌36.2%，這是上海新房成交近六周來首次跌破30萬平方米大關(guān)。供應(yīng)方面，上周上海新房新增供應(yīng)面積為22.07萬平方米，環(huán)比下跌55.3%，為近九周的最低點(diǎn)。
有開發(fā)商代表向記者反映，上海已有不少區(qū)縣開始嚴(yán)格控制預(yù)售證的發(fā)放，特別是高價(jià)項(xiàng)目想要在年底前入市可謂十分困難。“目前壓了一大批預(yù)售證，批出來的都是低價(jià)盤，主要目的是控制年底的房?jī)r(jià)。”
“類似的措施在往年房?jī)r(jià)上漲過快時(shí)也使用過，一般情況下，高價(jià)項(xiàng)目預(yù)售證的獲批難度就相對(duì)較大，現(xiàn)在就更難了。”上述開發(fā)商代表稱，“聽說單價(jià)超過區(qū)里平均價(jià)的，預(yù)售證都要到市局審批。”
“現(xiàn)在開發(fā)商對(duì)此抱怨確實(shí)比較多。”一位資深業(yè)內(nèi)人士表示，“此前單價(jià)在4萬元/平方米以上的房源預(yù)售證，要到市里批?，F(xiàn)在是漲價(jià)10%以上的，區(qū)里直接不給批。”
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)宋會(huì)雍表示，收緊預(yù)售證發(fā)放主要針對(duì)的是一些高端物業(yè)，是一種短期的行政性應(yīng)急行為。“這只是把買房時(shí)間延后，并不意味著需求會(huì)消除。”
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，延發(fā)高端樓盤預(yù)售許可證的方法，可以在結(jié)構(gòu)上控制整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交均價(jià)，但從個(gè)案價(jià)格來看，由于市場(chǎng)供求關(guān)系較為緊張的基本面并沒有改變，房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下調(diào)。“一旦政策執(zhí)行層面出現(xiàn)了松動(dòng)，高端市場(chǎng)成交馬上就會(huì)有報(bào)復(fù)性的反彈。”
樓市降溫能持續(xù)多久？
在剛剛過去的10月，今年1至7月房?jī)r(jià)漲幅一直位居一線城市末位的上海，房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)到21.4%，意外領(lǐng)漲全國(guó)。
“‘滬七條’的出臺(tái)在某種程度上就是為了‘應(yīng)對(duì)’這個(gè)數(shù)據(jù)。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者稱，上海的市場(chǎng)化程度是很高的，但房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅過高，限購(gòu)升級(jí)包括預(yù)售證收緊等行政手段的出臺(tái)，也是逼不得已。“但這些手段確實(shí)是短期降溫樓市最好的辦法了。”
“本來年底就是樓市淡季，加上政策收緊的疊加影響，最近兩月的成交量有可能相比前期下滑三到四成。”宋會(huì)雍表示，“按照市場(chǎng)的正常節(jié)奏，明年年初開始，樓市還是會(huì)逐步回暖。”
克而瑞機(jī)構(gòu)分析師薛建雄判斷，“接下去，新房成交量會(huì)逐月下降30%，明年2月份會(huì)降到最低，3月份開始穩(wěn)步回升。近期房?jī)r(jià)會(huì)逐步停漲，明年3月份開始，可能會(huì)有部分剛需項(xiàng)目降價(jià)促銷。二手房成交的下滑可能會(huì)更明顯，個(gè)人預(yù)計(jì)，年底成交量會(huì)較上兩個(gè)月下滑50%左右，明年年初，就會(huì)有一些房東開始降價(jià)拋售房源，3月份以后，二手房市場(chǎng)則有望和新房市場(chǎng)一樣企穩(wěn)回暖。”
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