隨著《決定》提出的建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場之后，有幾點變化，一是小產權房的買賣由暗轉明，還有的小產權房主捂著不賣，因為對將來會有更好的價格預期；另外就是新的小產權房的價格的變化，有的價格比《決定》公布前上漲了不少，怎樣看待這種變化？

中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉：這個其實就是惡性炒作，不管從哪方面說，政策其實被惡意解讀了。小產權轉正從決定里并沒有明確的提到房產，只是一些人通過自己的利益角度這么解讀了。從市場來看，現(xiàn)在樓市或者房地產市場的確是投資屬性比較高，所以很多人從房地產或者從樓市的角度，有可能做出一些誤導市場的故意引導市場的分析。整體來看，最近有一些由之前暗地里的交易轉為明面交易或者價格上漲非常迅速，肯定是非理性的舉動。

很多人都存在著這樣一個想法，就是小產權房遲早都要轉正，對此是怎么看？

張大偉：所謂的小產權轉正，從目前來看在各個地方還沒有能夠實施的政策基礎?，F(xiàn)在房地產市場的確是投資屬性還是比較高，各個地方也把土地財政作為很重要的財稅來源。所以從短期來看，即使是從不浪費社會財富的角度出發(fā)，不會完全取締小產權房，但是對一些新建的小產權，還是在取締的。這點來看，很多人認為小產權能轉正，是對政策的誤讀。即使幾年之后小產權能夠有部分從不浪費社會財富的角度轉正，也肯定是有償的，而且肯定會補比較多的土地出讓金。但是單獨直接把它轉成商品房或者說一些人想通過這種手段獲得投資利潤，不管是從5年還是10年看，這種可能性都很小。

法律監(jiān)管與保護的空白，讓小產權房處于尷尬的現(xiàn)狀。對很多投資小產權房的業(yè)主而言，能轉成大產權房，擁有房產證，意味著房子可以賣更好的價錢，而對更多的因為資金不夠或者需要改善住房的已經購買正居住在小產權房內的業(yè)主而言，一張房產證，則意味著可以睡的更安心、踏實。

有數據顯示，全國小產權房竣工建筑面積僅僅十一五期間就達到了2.83億平方米，到目前不完全統(tǒng)計，全國總量或者已經超過了70億平方米。如果按每戶住三口人來計算，按每一套100平方米來計算，就相當于住了2.1億人，這樣的涉及面應該是非常廣的。當然，價格低是不少人對于小產權房最直觀的感受，因為商品房價格高買不起，那么住房又是剛性需求，這種情況之下只好去找便宜的來買了。

實對于現(xiàn)在一些小產權房的住戶來講，這一次決定所提出的建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，小產權房“轉正”的風聲也隨之再起。不過，有專家認為小產權房“轉正”是對政策的誤讀。如何理解這個問題呢？

張大偉：首先，三中全會提到了城鄉(xiāng)用地是一個系統(tǒng)，這的確是一個方向，但是小產權是之前的問題，它涉及到占用了之前一些農村宅基地或者是農村耕地，做了一些跟之前不一樣的事，從法律定義上是非法的。三中全會賦予農民更多的土地紅利等，是建立在之后或者說現(xiàn)存還有的宅基地上，不會說把之前特別是購買了小產權的，作為投資屬性在用的，肯定不可能轉正。

小產權房為什么難以轉正呢？

張大偉：更多的原因是跟現(xiàn)在樓市的發(fā)展基礎有關系，如果小產權房能夠轉正，整個房地產市場的基礎就出現(xiàn)了變化，因為整個的土地供應量或者各方的利弊格局出現(xiàn)了明顯的變化。一旦小產權能夠轉正，農村的宅基地就有可能流轉到住宅用地市場，目前來看，國內5-10年是不可能出現(xiàn)真正的落地。

在建的一些新的小產權房可能會被拆除嗎？

張大偉：這是肯定的，其實三中全會的文件是賦予農民以土地紅利，并不是說賦予現(xiàn)在投資購買了小產權房的人投資紅利。雖然短期來看，很多購買小產權或者之前買小產權因為炒作獲利了，但是從長遠來看，小產權不太會成為，它畢竟打了政策的擦邊球，或者說是違法違規(guī)的東西。所以轉正的可能性比較小的，即使后期一些農村宅基地有可能流轉，更多的也是賦予農民利益，不可能賦予之前一些非法的行為變成正規(guī)的，這個可能性很小。

備受爭議的小產權房究竟將來的命運將會是怎樣？

中國社會科學院農村發(fā)展研究所研究員黨國英：在改革開放初期特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展快速增長的時期，小產權房利用了一些農業(yè)用地，以后在基本農田保護條例發(fā)布以后，利用農業(yè)用地搞小產權房的情形越來越少，主要是村莊占地以及一些廢棄地。實際上還是村集體行為，如果沒有村集體沒有村干部的支持、介入，小產權房是很難以擴大的。雖然有農民把自己的宅基地利用了、蓋了多層住房，搞出售，但是在有些郊區(qū)大面積蓋小產權房特別是高層樓房，主要是集體行為。三中全會以后，釋放了一個信號就是，當我們把體制理順以后，至少不會產生新的小產權房，現(xiàn)有的小產權房將會是歷史遺留問題，會有一個合理的辦法去解決這個問題。

小產權房應不應該轉正？

黨國英：如果它不轉正，那也不一定要拆除，轉正的方式是多種多樣的。如果它確實危害了公共利益，確實不符合政府的規(guī)劃，實在要拆，政府要面對得到小產權房的家庭和出售小產權房集體之間的關系問題。住小產權房的家庭是弱者，集體作為一種組織是強者，如果要拆小產權房，首先要注意保護弱者的利益，要有一種機制首先要對買房的人積極補償，要讓集體承擔責任，在這個前提下可以考慮拆除，而且這種情況應該是比較少的。

小產權房問題究竟該如何治理？

黨國英：借助這一次三中全會的改革精神，一定要建立一種體制，特別是建設用地的規(guī)劃與用土管理體制。有了這樣的體制之后，無論是國家的土地還是集體的土地，我們能讓它們所蓋的房子都是產權房，都是合法的，以后就沒有小產權房了。對于現(xiàn)有的小產權房的處理，一定要考慮到全國相當一批人的實際利益，政策不能與這個龐大的人群發(fā)生對立，要本著考慮老百姓的利益，考慮到現(xiàn)有的小產權房是不是一定和公眾利益相沖突，我們的規(guī)劃是不是能做合理的調整，之后再想辦法處理歷史遺留問題。

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