面對房貸趨緊的大環(huán)境，想要較為快速、有效地獲得低利率的優(yōu)惠房貸，購房者無疑需要讓自己的條件資質(zhì)“好上加好”。同時，有條件的購房者也不妨轉(zhuǎn)換思路，等待更好的貸款時機。
近期，國內(nèi)各大銀行個人住房抵押貸款業(yè)務都出現(xiàn)了一定的“額度荒”、利率上浮，甚至停貸的問題。買房不等人，對于眼下就有實際貸款需求的購房者來說，如何才能快速、有效地獲得房貸？目前8.5折的房貸利率優(yōu)惠又是否還能享受呢？
8.5折難上加難
今年下半年以來，各地房貸收緊之風就頻頻吹起，而進入10月之后則愈發(fā)嚴重。不少業(yè)內(nèi)人士都指出，由于今年初3、4月份的大規(guī)模放貸行為，使得各家銀行的貸款額度都在年底趨緊。根據(jù)預測，未來兩月的“額度荒”、利率上浮甚至停貸的現(xiàn)象應是只增不減。
近期有調(diào)查顯示，目前各地、各銀行的房貸發(fā)放都已日漸趨緊。如在上海，工、農(nóng)、中、建四大國有銀行還表示尚有首套房8.5折的利率優(yōu)惠，而廣發(fā)、平安、光大等股份制銀行則均已相繼取消優(yōu)惠政策，甚至出現(xiàn)了停貸現(xiàn)象；相類似的，在廣州絕大多數(shù)銀行的首次置業(yè)貸款利率也已經(jīng)上浮5%~10%，且額度緊張的占絕大部分。
而滬上即使是四大行這樣房貸業(yè)務的“中堅力量”，實際在面對8.5折的房貸優(yōu)惠時也頗有些“愛理不理”。比如農(nóng)行，首套房最低8.5折的優(yōu)惠要求房價在160萬元以上、房齡20年以內(nèi)。同時工作人員還坦率地告訴記者：“最近對客戶資質(zhì)要求的確無形中有所提高，客戶被拒貸也有所增長。”另有知情人士透露，目前部分銀行針對其高端或者優(yōu)質(zhì)客戶，可能仍有部分的優(yōu)惠利率，但往往僅是出于維護客戶關(guān)系的目的，一般的購房者幾乎不可能獲得8.5折的最優(yōu)利率。
對此，21世紀不動產(chǎn)的羅寅申也告訴記者，目前滬上整體的房貸發(fā)放都有著審批嚴、通過難、放款慢的問題。雖然不少銀行尚表示有8.5折優(yōu)惠利率可以申請，但更多地只是“政策尚存”，實際要順利通過審批并拿到貸款可以說是難上加難。“目前上海能拿到9折、9.5折優(yōu)惠已經(jīng)不錯了，部分銀行已回歸基準利率。”同時，往往還有不少購房者幾經(jīng)周折獲批了房貸，之后卻被銀行告知“放款時間尚不明確”、“可能要到明年年初”。
“最優(yōu)客戶”有優(yōu)勢
可以說，因為房貸、特別是優(yōu)惠利率對于銀行來說“利潤低、不賺錢”，在每年年底這樣的額度趨緊時期，面對銀行的惜貸情緒，一般的購房者確實很難獲得優(yōu)惠貸款，畢竟主動權(quán)掌握在銀行手里。至于少部分銀行向一些高端、優(yōu)質(zhì)客戶提供8.5折最優(yōu)利率的現(xiàn)象，羅寅申也分析指出：“在現(xiàn)階段能實際相對較快地獲得8.5折優(yōu)惠利率的，一定是在各方面都被銀行認可為優(yōu)質(zhì)客戶的人。”不難想象，成百上千的購房者都排著隊等放貸，銀行尚余的一些額度自然會批給最“優(yōu)質(zhì)”的那一小部分人。
那么，怎樣才有可能成為那種“最優(yōu)客戶”呢？首先自然要滿足貸款的基本條件，包括信用問題、貸款資質(zhì)等等，力爭樣樣“優(yōu)質(zhì)”。購房者可先向征信管理部門查詢本人的信用報告，確認是否有不良記錄、是否符合銀行規(guī)定。對于日趨嚴格的資質(zhì)審核，則還應自查諸如學歷、工作性質(zhì)、工作收入、名下?lián)碛匈Y產(chǎn)等等條件，并備好相關(guān)證明材料。一般來說，學歷在本科以上，工作收入是月還款金額的2倍以上，工作單位是國企或者世界500強，征信記錄良好，會是銀行優(yōu)先選擇發(fā)放貸款的客戶群。
進一步的，購房者還應提前多向各家銀行了解其各自的相關(guān)貸款政策和具體發(fā)放條件，特別是國有大銀行、中小銀行、外資行之間的差異。除了職業(yè)穩(wěn)定、收入較高之外，一些銀行對擁有該行白金卡、VIP身份的客戶，以及預先購買使用多項該行產(chǎn)品并達到一定金額的客戶，在放款速度和利率上也還會有一定的優(yōu)勢。
一切早作打算
而隨著貸款難問題的不斷加劇，急需貸款的購房者還應加快腳步，避免錯過原本還能趕上的“末班車”。歸結(jié)來看，由于每逢年底都會遇到一定程度的貸款難問題，有購房計劃的購房者還是應該在各方面都未雨綢繆、早作打算。
1.提前準備好各類房貸申請材料，包括身份證明、婚姻證明、用途證明(購房合同、首付款發(fā)票等)、還款能力證明等等，并確保其真實齊全、及時遞交。
2.避重就輕選擇最合適的銀行。雖然每個銀行貸款審批中涉及的因素基本相同，但是在審核的過程中，不同銀行側(cè)重的因素不同。購房者可以避開自身因素的弱點，去選擇銀行。比如購買房屋房齡過大的，可以選擇更注重個人還款能力的銀行，如工商銀行；若購房者是個體戶，工資流水提供有難度，可以選擇對房屋或者其他因素更看重的銀行，如交通銀行。
3.在申請貸款時可以選擇一家或幾家大型房產(chǎn)中介公司進行咨詢，這類中介公司往往擁有3到5家甚至更多的合作銀行，每個銀行的貸款政策都不盡相同，購房者可以視實際情況獲得有效建議。
4.購房者還要不忘未雨綢繆、留好退路，考慮一些貸款受阻、放款時間拖慢時所能采取的應對措施。比如在與銀行交涉中盡量問清楚審核、放款的具體時間點；而二手房的購房過程中，更是最好先與房主就過戶時間等細節(jié)問題進行協(xié)商，并在合同中注明，必要時還需要簽署相關(guān)補充協(xié)議，以免產(chǎn)生糾紛。
及時調(diào)整策略
最后，及時調(diào)整自己的相應購房策略也不失為一個好方式。面對年底慣例般的貸款難問題，有條件的購房者也不妨再等上一等。雖然可能會在短期內(nèi)造成一定的損失，但若來年春天能順利獲批更優(yōu)惠的8.5折貸款，那么相比今年以較少優(yōu)惠獲得貸款、甚至放款時間也要拖慢到明年，無疑就更為明智了。
另外，急于獲得貸款的購房者也可以多關(guān)注一些其他的產(chǎn)品和渠道。比如，不少銀行提供的相關(guān)產(chǎn)品都可以變相使得購房者的貸款成本下降，包括氣球貸、蓄利寶、雙周供、借力貸等等，購房者可以一一了解比較；同時，一些房地產(chǎn)中介也會通過相應的機構(gòu)渠道來幫助購房者獲批較低利率的貸款；還有一些房地產(chǎn)中介公司則還有諸如“墊資”一類的業(yè)務。當然，這樣的購房策略可能并非“上策”，購房者也應充分考慮到其中的風險。
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