如果不是王健林以“萬達模式”成為中國首富，人們還很難在當下承認“商業(yè)地產(chǎn)”背后蘊藏的巨大價值，不過萬達模式正在成為眾多競爭者的趕超對象。
目前，定位為城市中心廣場、綜合性地標的“萬象城（專題閱讀）（項目招商信息）”即將在鄭州開業(yè)，這是華潤置地自2004年開辦“深圳萬象城”以來的第六座“萬象城”，也是其加速進軍商業(yè)地產(chǎn)的重要信號。
華潤置地北京大區(qū)副總經(jīng)理黃濤告訴《中國經(jīng)營報》記者：“作為一家上市公司，住宅市場的周期性變化經(jīng)常導致地產(chǎn)公司的業(yè)績出現(xiàn)較大波動，而商業(yè)地產(chǎn)的相對穩(wěn)定性則是一個好的選擇，在香港很多地產(chǎn)公司中，商業(yè)地產(chǎn)占公司營收比例通常接近40%~50％，內(nèi)地還僅僅停留在5％左右，未來華潤置地的商業(yè)地產(chǎn)在公司營收中的比重要提升到10%~15％。”
加快施工周期
2004年，華潤置地打造了第一座萬象城——深圳萬象城。然而令人詫異的是，起步時間與萬達幾乎同步的萬象城，在發(fā)展速度上卻明顯落后了下來，迄今為止，萬達已經(jīng)在全國布局了79座萬達廣場（專題閱讀）（項目招商信息），其未來拓展野心更是有目共睹。而萬象城，除了在深圳、杭州、沈陽、成都、南寧、鄭州有布點之外，在其他三四線城市鮮有布局。
對此，黃濤告訴記者：“由于萬象城的定位是城市中心廣場，一般來說，除了北京、上海這種國際化中國一線城市之外，一個城市只有一個中心，萬象城也就只能有一座。而萬達廣場，包括華潤置地的五彩城，其定位是區(qū)域城市中心，很顯然，一個城市可以有多個區(qū)域中心，不同的定位最終決定了萬象城的發(fā)展速度不可能像萬達那樣快。”
記者獲悉，一般而言，萬象城由高端住宅、甲級寫字樓、超五星酒店（通常是君悅酒店）和超大體量購物中心組成，作為頂級都市綜合體、超高層地標性建筑集群，萬象城在城市的選擇上也特別嚴格。
“我們在可選擇的城市上有很多標準，比如GDP、社會商品零售總額、人均可支配收入等，乃至品牌對城市產(chǎn)生的影響、交通便利性及輻射的人口等多個方面，這樣比對下來，符合標準的城市并不多。”黃濤告訴記者。
舉例來說，在萬象城里有很多世界一流品牌，比如LV、BURBERRY、Cartier等，但哪些城市具備這些奢侈品的購買能力就是個問題。
此外，更加重要的一點是，萬達廣場因為強調(diào)統(tǒng)一設計、統(tǒng)一采購、統(tǒng)一風格，大大提升了其發(fā)展速度。而萬象城由于定位更加高端，在設計上往往需要做更多的考慮。“由于在細節(jié)上的精雕細琢，以及在設計上對于商業(yè)邏輯的考慮，一座萬象城從拿地到開業(yè)，往往需要40個月的時間。”黃濤表示。
顯然，萬象城的施工周期要遠長過萬達廣場。
目前，萬達過快的速度開始暴露出工程質(zhì)量上的問題，王健林也在內(nèi)部強調(diào)盡量將時間延至24個月，以更好地保證建筑質(zhì)量。
但對于萬象城而言，拓展的速度正成為影響其品牌輸出的重要問題。黃濤告訴記者：“公司內(nèi)部正在推動產(chǎn)品標準化的改革，一方面，體現(xiàn)在設計上會有統(tǒng)一考量；另一方面則是對主要設備和輔料的統(tǒng)一采購。目前從拿地到開業(yè)的周期正在成為集團考核的一個重要方向，比如我們的目標是盡量控制在30~36個月。同時，在商業(yè)資源以及供應商資源上的統(tǒng)一整合，加強可復制性和標準化也是未來的方向。”
受制宏觀經(jīng)濟
有消息顯示，萬象城已經(jīng)開始了在上海的搶灘布點，而未來將有近20座萬象城在全國相繼問世。
了解內(nèi)情的人告訴記者：“萬象城之所以未能在北京布局，是因為北京稱得上城市中心的地方已經(jīng)很難找到這么大體量的地（萬象城的建筑面積一般在80萬平方米左右），加上拿地的巨大成本，華潤置地必須要考慮財務上的可行性。因為區(qū)別于萬達可以出售物業(yè)的模式，萬象城的物業(yè)要全部自己持有。”
目前，萬象城是華潤置地財報中商業(yè)地產(chǎn)最大的利潤來源，面臨國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展契機，業(yè)內(nèi)人士認為，萬象城的高端定位不可避免地更容易受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響。
日前，“CMRC中國經(jīng)濟觀察”在北京大學舉行，北京大學國家發(fā)展研究院周其仁教授分析，“中國經(jīng)濟增速已從2007年二季度的15%降到今年二季度的7.5%，三季度增速略微回升到7.8%。雖然短期‘企穩(wěn)向好’，然而自金融危機以來中國經(jīng)濟增速幾乎減半。其中結(jié)構(gòu)調(diào)整對經(jīng)濟長期發(fā)展有好處，然而經(jīng)濟增速下行也使企業(yè)承擔巨大壓力。”
同時，周其仁也表示，“寄予較大希望的城鎮(zhèn)化不會馬上刺激內(nèi)需。城鎮(zhèn)化首先是體制機制問題，不把這些調(diào)整好，到處建新城只會使問題更加嚴重。中國內(nèi)需已經(jīng)保持高速增長，然而要寄希望于內(nèi)需達到全球20%，與制造業(yè)生產(chǎn)能力相匹配，非常困難。”
在業(yè)內(nèi)人士看來，奢侈品領域的消費對于宏觀環(huán)境及城市化的反應最為敏感，這也讓定位高端、集中大量高端消費的萬象城在加速復制的過程中面臨很大的挑戰(zhàn)。
舉例來說，由于GDP放緩，奢侈品在中國的消費增速正在呈現(xiàn)下降趨勢，從原來30％的增速正在下降為10％左右，這讓很多奢侈品品牌的開店計劃和品牌計劃正在放慢速度。
“從去年開始，這種感受已經(jīng)越來越明顯，很多奢侈品品牌在國內(nèi)的開店計劃正在由10個店減少到5個店，這對開發(fā)商的壓力來說非常大。”上述業(yè)內(nèi)人士稱。
如何將這些越來越稀缺的資源吸引到城市地標中心的萬象城，正成為考驗萬象城復制能力的一大挑戰(zhàn)。
加上獲得土地資源的成本已經(jīng)越來越高，萬象城要想打造一個城市規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、檔次最高的一站式購物中心，其挑戰(zhàn)也就變得越來越大。
不過黃濤對此表示：“品牌的聚合力在獲得資源的過程中影響巨大，以香港恒基地產(chǎn)為例，很多奢侈品品牌在內(nèi)地雖然不怎么賺錢，但還是跟著恒基地產(chǎn)的物業(yè)一起開店，是因為這些品牌在國內(nèi)的大部分利潤源自其在香港所租用的恒基地產(chǎn)的物業(yè)，因此，恒基地產(chǎn)就有很大的話語權(quán)。未來，萬象城加快拓展速度，就是強化這一品牌的聚合力，當有越來越多世界一流品牌的利潤源自萬象城的時候，萬象城對資源的聚合力就會越來越強大。”
“中國商業(yè)地產(chǎn)未來還有5~10年的黃金期，我們要抓住這一時機，將萬象城品牌推向全國。”黃濤如此表示。
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