多年以來，合生創(chuàng)展(00754.HK)的每年業(yè)績一直在百億港元附近徘徊。
如今，合生創(chuàng)展旗下廣州商業(yè)項目入市的消息突然多了起來。布局多年，合生創(chuàng)展似乎終將迎來商業(yè)地產(chǎn)的收成期，而合生也在多個場合有意宣傳自己商業(yè)地產(chǎn)的成績，借助商業(yè)地產(chǎn)做業(yè)績穩(wěn)定器的意圖昭然。
中投證券一位分析師表示，合生創(chuàng)展曾冀望商業(yè)地產(chǎn)項目能為集團(tuán)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流和可觀的投資回報率，并成為新的盈利增長點。
然而，這能否助力合生實現(xiàn)業(yè)績提升，打破縈繞多年的百億規(guī)模魔咒，仍尚存諸多的問號。
商業(yè)表現(xiàn)差強人意
合生廣場是合生創(chuàng)展在廣州地區(qū)打造的首個商業(yè)綜合體項目，繼2011年一期北區(qū)發(fā)售之后，時隔兩年，合生廣場將于近期再度入市。
據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，此次合生廣場二期位于南區(qū)，將推出45~105平方米的精裝公寓，具體銷售均價要等到開盤才知道，預(yù)計在3.3萬-3.5萬元/平方米，至于開盤時間大概是11月中旬，10月30日前認(rèn)購登記可獲得額外9.6折優(yōu)惠。
早在10月初，合生在廣州另一商業(yè)項目合生國際廣場也正式開售，主打54-106平方米LOFT商務(wù)公寓，開盤便錄得5億元銷售額。
然而，有知情人士透露，合生國際廣場在正式開盤之前，蓄客期就長達(dá)半年，而開盤當(dāng)天去化率大概是五成左右，對合生而言，這并不算太好的銷售成績。
合生廣場的蓄客期同樣也有一段時間，“之前已經(jīng)交了誠意金，原來說是11月前開盤，現(xiàn)在又推到11月中旬，不知道還會不會繼續(xù)押后。”現(xiàn)場有購房者如是說。
經(jīng)查閱廣州陽光家緣網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，此次合生廣場推售南區(qū)自編A、B、C棟，總套數(shù)1073套，目前僅有A棟共312套房源已于10月17日取得預(yù)售證。
“看樣子，合生廣場是希望等到3棟樓的預(yù)售證全出來了才開盤，但預(yù)售證什么時候能全部下來，還真不好說，不過合生看起來也不算著急，而且對合生而言，高端豪宅才是合生看重的部分，商業(yè)的貢獻(xiàn)并不是太多。”一位對合生比較了解的業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
根據(jù)合生早前公布的最新銷售數(shù)據(jù)，截至9月末，合生創(chuàng)展今年共錄得合約銷售金額約90.1億元，合約銷售面積約53萬平方米，而貢獻(xiàn)的主力仍是旗下高端住宅項目，如北京濱江帝景、廣州珠江帝景、上海的前灘一號等。
事實上，合生一直以來對商業(yè)地產(chǎn)有相當(dāng)?shù)钠谠S。
截至2012年12月31日，其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入已經(jīng)超過168億元，開發(fā)面積超過200萬平方米。
然而，合生在商業(yè)方面的表現(xiàn)一直強差人意。按照合生原定計劃，預(yù)計2014年商業(yè)收入將占總收入的20%，但截至2012年底，合生投資物業(yè)貢獻(xiàn)額僅2.5億港元，僅占業(yè)績的3%，物業(yè)投資、物業(yè)管理、酒店營運三項也僅貢獻(xiàn)比重9%。
百億魔咒難破？
商業(yè)業(yè)績保持低迷，合生的整體業(yè)績與過去相比，也未見有太多的起色。
“2013年的銷售目標(biāo)是保住150億，力爭180億。”在年初舉辦的業(yè)績會上，合生創(chuàng)展前副主席張懿如此說。如今距離年末還剩兩個月時間，大部分房企已相繼提前完成年度目標(biāo)，合生才完成60%，離150億仍有相當(dāng)?shù)囊欢尉嚯x。
“按照合生目前的銷售速度，要完成150億還是有點難度，估計全年銷售額還是跟去年117億差不多。”一名不愿具名的分析師指出，合生要想完成150億，意味著在四季度銷售額要達(dá)到60億，而合生目前銷售額保持在月均10億左右，要在短期內(nèi)實現(xiàn)業(yè)績翻番，可能性不大。
如今，合生在百億規(guī)模徘徊不前已經(jīng)長達(dá)十年。
合生似乎也沒有太多快速發(fā)展的意愿，合生相關(guān)高層早前曾表態(tài)，未來地價上漲的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房價，規(guī)模擴張必將帶來堆積如山的存貨和借貸，高周轉(zhuǎn)之下土地儲備的重置成本將持續(xù)高于企業(yè)的利潤積累。
可是，即使保持百億規(guī)模，合生的高利潤也難以保持，并出現(xiàn)逐年下滑的趨勢。
數(shù)據(jù)顯示，2012年合生純利按年增長108.58%至29.83億元，然若扣除投資物業(yè)重估及出售財務(wù)資產(chǎn)收益后，核心利潤同比下降16%至11.31億元。
而到了今年上半年，合生凈利潤21.2億元，同比下降約29%。股東應(yīng)占溢利為21.24億港元，同比下降19.3%?？鄢顿Y物業(yè)重估及相關(guān)稅項后，核心盈利6.78億港元，同比減少17.4%。
與此同時，合生還飽受高管離職及負(fù)債率高漲等種種難題的困擾。朱孟依的女兒朱桔榕掌權(quán)后也沒有給合生帶來驚喜。
“朱孟依根本就沒打算把合生做大，只是想把它當(dāng)成一個融資平臺而已。”有業(yè)內(nèi)人士一語道破。
據(jù)知情人士透露，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控讓朱孟依備受挫折，對房地產(chǎn)行業(yè)已意興闌珊，認(rèn)為每年房地產(chǎn)的銷售額維持100億元的規(guī)模就可以了，其他精力和財力則都去做多元化，分散風(fēng)險。
據(jù)了解，朱孟依的理想模式是合生創(chuàng)展為其在境外的融資平臺，而珠江投資則在國內(nèi)A股上市，成為國內(nèi)實體。從2007年開始，珠江投資與合生創(chuàng)展的關(guān)聯(lián)交易就頻頻發(fā)生，朱孟依不斷地把有發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入珠江投資。
實際上，珠江投資承擔(dān)著朱孟依多元化發(fā)展的理想，除房地產(chǎn)，珠江投資更是涉獵基礎(chǔ)設(shè)施、新能源、通訊網(wǎng)絡(luò)、管理咨詢、教育、醫(yī)療、金融投資等諸多領(lǐng)域。
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