諾貝爾經濟獎金得主席勒認為，中國房地產泡沫嚴重，從而引發(fā)新一輪的房地產泡沫之爭。

 

中國房地產是否存在泡沫？是什么造就了中國房地產這種現(xiàn)狀？有何解決途徑？南京林業(yè)大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠、吉合田機構董事長石旭升、南京萬唐置業(yè)顧問有限公司總經理周斌、江蘇財經廣播FM95.2主持人朱燕、滿堂紅市場部經理李媛坐客本次新華有約，為您揭曉答案。

 

中國房產是否存在泡沫？

 

周斌：泡沫存在5年內不會破三大邏輯支撐

 

南京萬唐置業(yè)顧問有限公司總經理周斌認為中國的房地產是存在泡沫的，而且這個泡沫五年內不會破，未來五年處于房地產牛市的后期階段。

 

為什么有這個結論？在周斌看來。三個邏輯可以支持他的觀點。第一個是政策邏輯，中國的財稅制度決定了地方政府的重要收入，而其來源土地出讓金占了較大的比例，在財稅制度沒有改革前提下必須依靠這個。另一方面從中央政府來說，GDP每年7%到8%是少不了的，不管是從中國和美國政府博弈的策略，還是中國解決勞動力的就業(yè)問題，民生問題，甚至老齡化的問題，都會維持7%到8%的GDP。所以從政策邏輯上將，是不會出臺過嚴的政策去打壓房地產，房地產會穩(wěn)定發(fā)展。

 

第二是市場邏輯。按國際經驗來說，GDP在達到8000到12000美元之前，房地產不會出現(xiàn)明顯的調整。中國現(xiàn)在GDP是6000多美元，離8000到12000美元還有一段距離要走，這是市場的邏輯。此外，中國人口市場紅利還有五年可以走，因為中國人口最近的一波高峰是在1987年到1991年，每年的出口人生在2400萬到2600萬之間。這波人口在25到30歲是需要買房的，到2018年他們的買房大部分會被消化掉，所以人口紅利還有五年時間。從經濟發(fā)展的進程和人口紅利未來的進程來說，市場還會維持一波牛市。、

 

第三是文化邏輯，在中國，父母和爺爺奶奶輩都覺得有了錢買房是最好的，最放心的，更不用說丈母娘了，都希望自己女兒嫁個“土豪”，嫁一個地主?，F(xiàn)在的“中國式”土豪、地主就是有房子的。國人的這種文化情結，推動了房地產市場。

 

孟祥遠：中國房價有泡沫但8-10年房價總體呈上升趨勢

 

南京林業(yè)大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠，認為中國房價還有8-10年增長空間。在他看來，中國的泡沫并沒有外界鼓吹的那么大。

 

除此之外，孟祥遠認為泡沫需要有兩個評價指標，第一個是房價收入比，第二個是租售比。

 

在發(fā)達經濟體，住房價格是家庭年均收入大約3倍被認為是正常的。在其他亞洲國家住房價格達到年收入的5至7倍也是較常見的。而中國則高的離譜。南京人均可支配收入大概在十二萬多，一個家庭的年收入平均起來八到十萬。南京的房價，均價一萬四，平均面積100平方米，140萬是南京房價的平均數(shù)。那么算下來是，14-18年，這個數(shù)據(jù)不僅遠高于世界的正常水平，也遠高于亞洲其他國家。

 

第二個是從租售比看房價，這個數(shù)據(jù)也很令人吃驚。兩百以內，房價很合理，兩百到三百基本正常。但是南京河西更多在六百以上，更高的到八百了。這是什么概念，比如我這個房子一個月租三千多塊錢，一年四萬塊錢的租金。而一年四萬塊錢的租金，買一個河西奧體好一點的小區(qū)，估計兩房90到100平米，大概要三百萬。這么算下來，租售比是840，遠高于合理的數(shù)值，所以泡沫是有的。

 

此外，影響房價就是體制的因素，房產政策實際上是體制的因素決定的。比如最近一年漲的特別快，學區(qū)為什么漲，它反映的就是住房體制的問題。家長為了小孩的培養(yǎng)想上好學校，買好房子，那就要選擇學區(qū)房，但學區(qū)的資源是有限的，為了爭搶有限的資源大家（房價戶型二手房租房）都買學區(qū)房，這個價格就推高了。我覺得中國的房價，房地產本質上不是一個建設加土地的物質集合，而是社會資源關系的集合，它所反映的是背后附加的學區(qū)價值，配套的價值，包括一些符號價值，住房相配的面子文化，甚至丈母娘的要求，這些東西它在助推中國房價。此外，政府目前也是依賴房地產的，南京現(xiàn)在負債的情況遠遠超出了它的償債能力，怎么償，那就賣賣地，它沒有更有效的辦法來規(guī)避。所以說一個長效機制，或者更有效的機制沒有出臺之前，我們政府對于房價是非常依賴的，那它會出臺一些有利于房地產的政策。所以在短期內我們也看不到這種泡沫會破裂，可能這種情況可能要持續(xù)8-10年。

 

石旭升：產業(yè)支撐了房產泡沫

 

吉合田機構董事長石旭升認為中國的樓市現(xiàn)狀開始呈現(xiàn)冰火兩重天局面，一二線城市紅的發(fā)紫，然后三、四、五縣城大部分都非常艱難。

 

從某種程度上講，不談泡沫，就談它的價格，三四五線城市的房價已經到了一個瓶頸期，因為它沒有產業(yè)的支撐，所以已經到了一個頂部。

 

現(xiàn)狀是一二線城市很多地產大佬，由原來三四線城市在向一二城市退縮。如果說出現(xiàn)問題的話，實際上還是三四五線城市，就是鬼城的說法還是有一定道理的，因為它沒有產業(yè)的支撐。

 

政府是否該出手調控？

 

周斌：補貼租房支持剛需限制豪宅

 

政府可以從補貼租房、支持剛需、限制豪宅這三方面下手。

 

對于這種城市發(fā)展所需要的大學生人才，可以讓這群人在購房時，降低首付，降低利率，補貼租房，支持剛需。

 

此外，限購對豪宅完全可以放開，為什么要限購呢？那么多人想買房，那就多建一些豪宅去發(fā)展經濟，這也對建筑、建材、家電、化工產品都是有帶動的。

 

我建議住宅分成ABC級，像汽車一樣。對于剛需來說是A級，就是小車，對于改善來說是B級，相當于改善，B級我們就不管它，隨它自己去好了，也不要限制，也不要支持。C級是豪宅，你看進口豪華車，國外只需要三十萬，國內就賣一百萬，中間的六七十萬是它的利潤和稅，如果我們把這部分豪宅的稅收收的多一些，去支持剛需，支持住房的話，那這個市場就會很好。所以如果把產品分成三類的話，剛需是A級住宅，B級是改善住宅，C級豪宅包括大平層和別墅，我要支持剛需，支持A級住宅，然后限制C級住宅，B級住宅我是既不限制也不支持，同時對于剛剛畢業(yè)的大學生來說，我們要補貼他租房。

 

孟祥遠：長效機制落實不易

 

現(xiàn)在房價過高，而且地價也過高，地方政府過于依賴土地財政。要改變地方政府過度依賴土地財政這個事情，才能起到一個釜底抽薪的效果，能夠真正的去改變這個市場。要讓地方政府放棄這塊肉，提供一個別的收入來源，能夠讓地方政府去搞建設，同時也不推高房地產，這是一個很好的替代方式。

 

然而現(xiàn)在政府意在推動的長效機制落實卻不容易。第一個，房產稅擴容，從目前的試點情況來看，重慶和上海每年收的房產稅數(shù)量非常少，對于土地出讓金來說，相比較而言它就是九牛一毛，所以這個東西顯然地方政府的熱情是不高的，它的積極性也是不強的。中國的政策，房產稅想打破上海或者重慶的框架，出臺一個非常嚴厲的措施，這恐怕要傷筋動骨，太多人的利益會受到牽連，不要說有很多房產的官員或者既得利益群體，普通的老百姓也不愿意，所以這個事情就很難。房產稅的擴容它也不是一個地方政府決定的事兒，它要全國通盤起來考慮，這個事情由于它的效果的有限性，它可能想擴容，想再做更深不容易。

 

第二個住房信息聯(lián)網，我記得這個比較早定的時間框是2012年的6月底，就是2012年上半年要完成住房信息聯(lián)網，然后拖到去年年底了，再拖到今年上半年，到現(xiàn)在都沒有弄起來，這個事情也很難。信息系統(tǒng)聯(lián)網，你說讓各地住建委的主任，房產局的局長，把他的信息系統(tǒng)聯(lián)網，你看他愿意不愿意。

 

第三個不動產的登記制度，這個其實也不容易，因為我們住房的統(tǒng)計，這個基礎各個城市的情況不完全一樣，有的地方實現(xiàn)了電子化，但有的地方還是紙質的，有的地方連紙質都沒有，所以這是一個比較混亂的局面，各個地方的發(fā)展層次不一樣。不動產統(tǒng)計這一塊，我國也是預留了一定的時間，不是說在很早前就搞好的。這些東西目前來看都是很難短時間內做到的，這個也是一個長期的工程。但是這個事情如果做起來，對市場調控來講也是很有價值的一個事，所以它如果真正能夠建立起來的話作用是很大的，應該說前途是光明的，但是道路非常的曲折。你說讓地方政府放棄利益，這個是比較難道，所以現(xiàn)在說控制房價，還是停留在頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，但是這種做了也不能達到一個很好的效果。市場是有規(guī)律的嘛，所以現(xiàn)在來看，在短時間內我們可能還不能指望這個長效機制，我們應該想想其它的辦法，比如說土地出讓制度的創(chuàng)新，像我們剛才講的土地出讓能控制地價，加大供應這個比較直接，地很多了，大家（房價戶型二手房租房）都去搶吧，然后中央表態(tài)不要出地王，包括限地價禁房價，或者是限房價禁地價，或者限地價禁配套等等，你說這個房子拆遷難度大不大，我就原地拆遷，原點安置對不對，原來住80平米的給你120平米，原地安置看愿不愿意，那肯定沒有阻力，這些東西我覺得是可以見效的，我們應該嘗試去做一下。

 

朱燕：老百姓不再相信政府

 

與老百姓走得很近的江蘇財經廣播FM95.2主持人朱燕用身邊的經驗向我們傾訴，她所了解的百姓態(tài)度。

 

她說：政府調控，我曾在節(jié)目當中討論過，但是來了以后很多人就變成對樓市的抱怨了，房價怎么怎么高。

 

我們同事說房產稅肯定要推了，而且不是對新增的住房推，存量房也要推。我就跟她講政府會動這么大決心嘛，因為房地產涉及到的行業(yè)特別多，中國經濟現(xiàn)在對于這個行業(yè)有很多的依賴，政府敢動這么大的招嗎？然后他說在他看來，因為前面有兩個城市沒有做，如果這次咱們擴容的話肯定得對存量房也要開始，然后她還講了一個數(shù)字，說房價為什么不能降，降個20%到30%都有可能，不是不可以的。

 

 

我們從普通人的身上能看的出來這個樓市很熱，在今年國五條剛出的時候，我們總編辦的一個同事很興奮，因為他是個炒股的人，所以他很興奮，到辦公室來講。就說你看吧，現(xiàn)在對于交易的個稅，按照百分之多少來收，這個是第一招，肯定還有后招，就是房產稅，第一招出來之后，第二招再跟進，存量房再征房產稅，這個就等于請君入甕，請來以后，如果要交易得交錢，如果不交易持有還得交錢，樓市他覺得今年肯定有大動作。當然結果我們都知道，國五條對于南京的影響起了反作用。

 

今年下半年，就這段時間他又頻繁的出現(xiàn)在我辦公室，問我如果有錢買房的話買哪個板塊，就覺得樓市怎么會漲的這么快，或者沒有想到今年還是這樣的行情。我想他問我這個問題，一定是因為他自己對于接下來的樓市還是看好的，或者說他對于政府的調控，至少是對于已經出現(xiàn)的這些辦法和目前傳言的辦法失去了信心。