現(xiàn)在商鋪成為中小投資者的最?lèi)?ài)，但是動(dòng)輒上百萬(wàn)元的投資也不是小數(shù)目，萬(wàn)一選錯(cuò)位置，買(mǎi)錯(cuò)商鋪，影響后期回報(bào)率，這肯定不是投資者們所希望看到的。買(mǎi)鋪比買(mǎi)房更需要練就火眼金睛，需要學(xué)習(xí)技戰(zhàn)術(shù)，才能淘到滿意的商鋪。

 

與住宅產(chǎn)品不同，商鋪的選擇要求更專(zhuān)業(yè)、更嚴(yán)謹(jǐn)。普通的投資者怎樣才能選到性價(jià)比最高、又有高回報(bào)的好鋪？本周，我們請(qǐng)到商業(yè)地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的專(zhuān)家，就如何發(fā)現(xiàn)黃金旺鋪指點(diǎn)迷津。

 

二樓商鋪同樣值得出手

 

個(gè)案：以巴國(guó)城附近的中交麗景為例，該樓盤(pán)部分二樓的商鋪?zhàn)饨鹑缃穸家殉^(guò)100元/平方米，投資回報(bào)率甚至超過(guò)部分一樓商鋪，而且比相當(dāng)一部分寫(xiě)字樓的租金都要高。這也是當(dāng)前寫(xiě)字樓難賣(mài)、商鋪緊俏的主要原因。

 

專(zhuān)家把脈：晟城地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總監(jiān)李亞鵬說(shuō)，黃金商鋪事實(shí)上是需要去發(fā)掘的，大多數(shù)投資者可能只會(huì)選擇一樓底商，但事實(shí)上很多二樓的商鋪也同樣是黃金旺鋪。

 

李亞鵬說(shuō)，選擇二樓的旺鋪，多注意該商鋪所處的地段。如果地處傳統(tǒng)商圈或潛力極大的新興商圈，大家不妨多個(gè)心眼去看看。

 

“正常情況下，二樓商鋪與一樓商鋪相比，價(jià)格要低很多。一兩萬(wàn)元的價(jià)格，在兩三年之后就會(huì)翻番。投資回報(bào)比并不會(huì)比一樓商鋪差。”李亞鵬如此認(rèn)為。

 

買(mǎi)鋪先看開(kāi)間大小

 

個(gè)案：冉家壩某樓盤(pán)的幾個(gè)底商進(jìn)深過(guò)大，大約達(dá)到12米，而其門(mén)面開(kāi)間僅2米。于是，該商鋪轉(zhuǎn)租了好幾次，都沒(méi)有人能做得順暢。很多投資者由于沒(méi)有站在用戶的角度，認(rèn)為地段好、價(jià)格合適便下叉。

 

專(zhuān)家把脈：買(mǎi)商鋪首先最好確定未來(lái)該商鋪可以用作的業(yè)態(tài)。以百貨類(lèi)為例，其商鋪開(kāi)間進(jìn)深比值一般都建議在1：2.5-3之間，否則會(huì)影響商鋪的有效使用。而當(dāng)前大多數(shù)商鋪的開(kāi)間進(jìn)深比值都在1：5左右，也就是說(shuō)，商鋪合適的開(kāi)間進(jìn)深比值，很有可能就影響您的財(cái)路。

 

要考慮后期招租問(wèn)題

 

個(gè)案：江北某樓盤(pán)只有幾棟公寓，配套商業(yè)卻有3層，周邊小區(qū)稀少且陳舊，招商不順，最近大部分改成了一個(gè)專(zhuān)業(yè)市常

 

專(zhuān)家把脈：對(duì)于社區(qū)商鋪的選擇，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)重慶分公司副總經(jīng)理鄧孝華也提出建議，一定要選擇有一定數(shù)量的穩(wěn)定居住人群的小區(qū)。目前相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中都加大了商鋪的比重，投資者如果遇到這樣的狀況又該如何選擇？鄧孝華建議，投資者一定要注意社區(qū)商鋪面積的比例是否超過(guò)了小區(qū)常住人口數(shù)。按正常的消費(fèi)習(xí)慣，如果社區(qū)商鋪面積比例超過(guò)了小區(qū)常住人口數(shù)的1.2倍，投資者就要非常小心了，商鋪過(guò)多極有可能影響后期招租。就算招到租賃戶后，如果經(jīng)營(yíng)沒(méi)特色也不能運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)久。

 

中小投資者

 

首先考慮百萬(wàn)小鋪

 

個(gè)案：兩年前，區(qū)縣的李女士在觀音橋淘了一個(gè)百多萬(wàn)元二手商鋪，現(xiàn)在租金回報(bào)非?？捎^，年租金已經(jīng)上了10萬(wàn)元。

 

專(zhuān)家把脈：晟城地產(chǎn)李亞鵬還建議，普通投資者手中若有閑錢(qián)，建議多尋找總價(jià)值在100萬(wàn)元以內(nèi)的小商鋪。這種商鋪投入不高，但回報(bào)率相當(dāng)快，而且非常好租。從投資回報(bào)率看，100萬(wàn)元以內(nèi)的小商鋪年回報(bào)至少有6%。

 

當(dāng)然，這種小商鋪如今是越來(lái)越難找，如果你有買(mǎi)商鋪的欲望，不妨多留心這種面積在20到30平方米之間的小商鋪。另外最好選擇小區(qū)出入口，也就是大門(mén)兩旁的商鋪，應(yīng)該成為首眩李亞鵬認(rèn)為，社區(qū)商鋪針對(duì)的消費(fèi)群體，說(shuō)簡(jiǎn)單點(diǎn)大多數(shù)就是小區(qū)內(nèi)的居民，居民們經(jīng)常出入能看到你的店鋪，無(wú)形中增加了更多曝光度。

 

商圈旺鋪回報(bào)更為客觀

 

個(gè)案：社區(qū)商鋪的租金增幅一般都會(huì)有“天花板”，漲到一定程度后就難以再漲上去，但商圈鋪?zhàn)饨饎t不一樣，永遠(yuǎn)沒(méi)有“天花板”。以解放碑為例，目前解放碑的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格1000元/平方米還呈搶勢(shì)，而且未來(lái)租金增幅仍會(huì)源源不斷地上漲。

 

專(zhuān)家把脈：對(duì)于實(shí)力派投資客而言，萬(wàn)達(dá)重慶副總經(jīng)理鄧孝華則建議選擇商圈中的旺鋪。商圈中的旺鋪或許價(jià)格比較貴，但租金回報(bào)率一直呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

 

另外，鄧孝華還建議投資客多關(guān)注新商圈或潛力商圈的商鋪機(jī)遇。如茶園、龍洲灣、大坪等政府規(guī)劃的新商圈。但對(duì)于這些新商圈中的商鋪到底該如何把握？鄧孝華認(rèn)為，投資者要注意看這些商鋪開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)水平，如果運(yùn)營(yíng)水平較差，則有可能不能把控。

 

以中新城上城為例，本來(lái)該地段是可以支撐起大體量商業(yè)的，但開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力有限，不足以把控如此大體量的商業(yè)規(guī)模。

 

除此之外，鄧孝華提醒投資者注意，隨著城市綜合體越來(lái)越多，很多投資者分不清楚究竟哪些大型商業(yè)有投資價(jià)值，這時(shí)候就要注意對(duì)比哪些大型商業(yè)具有較強(qiáng)的吸附能力。