越限制越瘋狂、數(shù)據(jù)不漲成交價(jià)格猛漲的樓市，正給監(jiān)管層的房?jī)r(jià)調(diào)控提出新的難題。昨日，北京市住建委公布的七條升級(jí)版調(diào)控措施，從確保供應(yīng)、價(jià)格調(diào)控、監(jiān)管查處、信息披露等方面全面升級(jí)北京樓市調(diào)控，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)。其中，新出臺(tái)的“自住型商品房”細(xì)則，成為此次“新七條”中的最大亮點(diǎn)。

 

新政

 

騙購(gòu)者5年內(nèi)禁止買房

 

發(fā)布：加強(qiáng)限購(gòu)政策社會(huì)監(jiān)督，組建限購(gòu)監(jiān)督委員會(huì)，嚴(yán)厲打擊騙購(gòu)行為。

 

解讀：市住建委副主任王榮武介紹，對(duì)弄虛作假違規(guī)騙購(gòu)的購(gòu)房人列入黑名單，5年內(nèi)不準(zhǔn)在京買房，對(duì)企業(yè)協(xié)助造假的，凍結(jié)全部在京項(xiàng)目的手續(xù)辦理，涉嫌犯罪的，移送公安機(jī)關(guān)查處。

 

房?jī)r(jià)過(guò)高將全額監(jiān)管房款

 

發(fā)布：進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)售資金監(jiān)管，對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、利潤(rùn)率過(guò)大的項(xiàng)目，將啟動(dòng)全額監(jiān)管，重點(diǎn)審查地價(jià)款來(lái)源和開發(fā)成本，并加強(qiáng)稅收征管和稽查，截?cái)嗥髽I(yè)高價(jià)買地高價(jià)賣房的利益驅(qū)動(dòng)。

 

解讀：中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，更嚴(yán)厲的全額監(jiān)管有利于限制開發(fā)商利用預(yù)售款瘋狂拿地的行為，從源頭上控制漲價(jià)預(yù)期。

 

裝修款曲線漲價(jià)恐被查

 

發(fā)布：參照前期和周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格，引導(dǎo)開發(fā)商合理定價(jià)，對(duì)定價(jià)高漲幅大且不接受政府引導(dǎo)的項(xiàng)目，將暫緩上市。

 

解讀：“限價(jià)令”后，拆分精裝修合同變相漲價(jià)已成為新盤入市的普遍手段。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這種行為將被嚴(yán)查。

 

嚴(yán)查違規(guī)放貸

 

發(fā)布：進(jìn)一步強(qiáng)化購(gòu)房人貸款資格審核，嚴(yán)格按規(guī)定調(diào)查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，嚴(yán)禁向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。

 

加大供應(yīng)自住型商品房

 

發(fā)布：重點(diǎn)通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式，加大自住型商品住房供應(yīng)力度，滿足中端需求和夾心層家庭需求，年內(nèi)要形成2萬(wàn)套供應(yīng)，今后年度這類住房用地在土地供應(yīng)計(jì)劃中單列，供應(yīng)規(guī)模要達(dá)到市場(chǎng)的40%到50%。

 

嚴(yán)查違規(guī)“日光盤”

 

發(fā)布：嚴(yán)厲打擊開發(fā)企業(yè)的違法違規(guī)行為。對(duì)存在閑置土地、炒地、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)、變相漲價(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采取禁止其參加土地競(jìng)買、不對(duì)其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款、強(qiáng)化土地增值稅征收管理等措施。

 

解讀：王榮武表示，針對(duì)存在違規(guī)行為的“日光盤”，將開展嚴(yán)厲打擊，嚴(yán)肅查處。

 

政府將公布月度運(yùn)行數(shù)據(jù)

 

發(fā)布：北京將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開，防止不實(shí)報(bào)道、不當(dāng)言論和錯(cuò)誤數(shù)據(jù)信息誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)惡意制造和散播謠言，嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處。

 

解讀：業(yè)內(nèi)人士指出，除了供需矛盾外，目前迫使剛需族加速入市的另一個(gè)因素就是信息的不對(duì)稱。只有政府部門及時(shí)公開信息數(shù)據(jù)，才能真正緩解市場(chǎng)恐慌。

 

提問

 

平抑房?jī)r(jià)效果將會(huì)有多大

 

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，銷售均價(jià)比同地段同品質(zhì)商品住房低30%左右，將會(huì)引導(dǎo)首次置業(yè)人群等待此類低價(jià)樓盤，短期緩解當(dāng)前剛需樓盤供應(yīng)不足的壓力，降低樓市價(jià)格上漲預(yù)期。但從中長(zhǎng)期而言，“自住型商品房”供地如果主要在6環(huán)或更遠(yuǎn)郊區(qū)域，對(duì)整體市場(chǎng)預(yù)期的影響有限。

 

保障房輪候家庭能否受益

 

有網(wǎng)友計(jì)算，如果按照朝陽(yáng)豆各莊地塊的自住型商品房計(jì)算，銷售限價(jià)為20000元/平方米，購(gòu)買一套80平方米的戶型，總房款176萬(wàn)元。按照商業(yè)貸款30年、等額本息方式計(jì)算，需要支付首付52.8萬(wàn)元，貸款123.2萬(wàn)元，每月月供約7815元。“如果能還得起接近8000元的月供，誰(shuí)還去等著保障房？”

 

違規(guī)上市監(jiān)管是否夠嚴(yán)格

 

政策中規(guī)定，自住型商品房未滿5年，不可上市交易?？墒?，對(duì)于具體如何監(jiān)管違規(guī)操作者，政策中并無(wú)明確的規(guī)定。“按照現(xiàn)在人們對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，如果沒有可操作執(zhí)行的監(jiān)管政策，很難遏制部分購(gòu)房人在自住一段時(shí)間后轉(zhuǎn)手獲取房?jī)r(jià)上漲的高額收益。”一位業(yè)內(nèi)人士指出，違規(guī)交易，在本市首個(gè)試點(diǎn)的“自住型商品房”項(xiàng)目—房山國(guó)際長(zhǎng)陽(yáng)城中已有發(fā)生。這位人士還指出，即使是5年后再上市需要繳納30%的收益，到時(shí)候如何計(jì)算收益，裝修、稅費(fèi)、利息等是不是在收益里扣除，都會(huì)明顯影響這類房源的申請(qǐng)人是不是真實(shí)自祝

 

調(diào)控新思路會(huì)否成為樣本

 

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，“自住型商品房”的政策，可以說(shuō)是標(biāo)志著樓市調(diào)控的新思路，從以前的政府做保障房、以外歸市場(chǎng)，改變?yōu)?ldquo;低端有保障，中端有支持，高端有市潮。作為首個(gè)出爐的升級(jí)措施，“新七條”很有可能為其他房?jī)r(jià)快速上漲地區(qū)提供借鑒，成為新一輪調(diào)控措施的樣本。

 

焦點(diǎn)

 

“單限房”5年內(nèi)禁租售

 

《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》中規(guī)定，在本市具有購(gòu)房資格的家庭，均可購(gòu)買“單限房”(自住型商品住房)。這意味著已經(jīng)擁有一套房的本市夫妻、名下沒房的25歲以上本市戶籍單身人士、名下沒房且有連續(xù)5年社保或5年繳稅記錄的非京籍家庭，都可以購(gòu)買。

 

其中，本市戶籍無(wú)房家庭、年滿25周歲無(wú)房單身人士以及經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭可以優(yōu)先購(gòu)買。符合條件的家庭只能購(gòu)買一次自住型商品住房。

 

自住型商品住房的套型建筑面積，以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過(guò)140平方米。銷售均價(jià)，原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房?jī)r(jià)格低30%左右的水平確定。

 

自住型商品房在銷售前，開發(fā)商要在市住建委網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場(chǎng)公示房屋套數(shù)、戶型、價(jià)格等信息，公示期不少于15天。在公示期內(nèi)，購(gòu)房家庭可選擇向開發(fā)商提出購(gòu)房申請(qǐng)，隨后按照北京的限購(gòu)規(guī)定審核購(gòu)房資格。凡是符合優(yōu)先標(biāo)準(zhǔn)的家庭，將先由開發(fā)商組織公開遺，優(yōu)先選房。之后開發(fā)商會(huì)將剩下的房源重新整理，再組織一次其他購(gòu)房人的公開遺。遺應(yīng)當(dāng)全程公證并接受所在區(qū)縣建設(shè)房管部門的監(jiān)督。

 

自住型商品住房進(jìn)行房屋權(quán)屬登記，即辦理房產(chǎn)證時(shí)，登記部門應(yīng)將房屋性質(zhì)登記為“自住型商品住房”。購(gòu)房人取得房產(chǎn)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，轉(zhuǎn)讓也包括使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，即“自住型商品房”5年內(nèi)不得出租出售。

 

5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，按照屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購(gòu)買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%繳納土地收益等價(jià)款。

 

對(duì)通過(guò)隱瞞家庭住房狀況、偽造相關(guān)證明等方式，弄虛作假，騙購(gòu)自住型商品住房的家庭，一經(jīng)查實(shí)，開發(fā)商要與其解除購(gòu)房合同，購(gòu)房家庭承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任，且5年內(nèi)不得在本市購(gòu)買住房。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

 

房在哪

 

市國(guó)土、規(guī)劃部門表示，今年年底前全市要完成不低于建設(shè)2萬(wàn)套“單限房”的土地供應(yīng)。除了目前已經(jīng)供應(yīng)的幾個(gè)地塊外，年底前還將在朝陽(yáng)、通州、大興、順義、亦莊供應(yīng)六七宗“單限房”地塊，單價(jià)在1萬(wàn)至2.2萬(wàn)元/平方米。

 

目前已經(jīng)形成供應(yīng)

 

自住型商品房地塊

 

昌平區(qū)沙河：位于昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)，建筑控制規(guī)模約為51.12萬(wàn)平方米。周邊房?jī)r(jià)在每平方米2.1萬(wàn)至2.4萬(wàn)元之間。

 

海淀區(qū)環(huán)?？萍紙@：位于海淀區(qū)環(huán)?？萍紙@，規(guī)劃建筑面積約9.75萬(wàn)平方米，商品住房銷售限價(jià)為1.9萬(wàn)元/平方米，單套住房總價(jià)不得超過(guò)200萬(wàn)元。周邊房?jī)r(jià)在每平方米2.5萬(wàn)元以上。

 

海淀區(qū)東升鄉(xiāng)：規(guī)劃建筑規(guī)模約2.75萬(wàn)平方米，自住型商品房銷售限價(jià)為2.2萬(wàn)元/平方米，最大套型建筑面積不超過(guò)90平方米，單套商品住房總價(jià)控制在200萬(wàn)元以內(nèi)。區(qū)域房?jī)r(jià)在每平方米3萬(wàn)元以上。

 

朝陽(yáng)區(qū)豆各莊：位于朝陽(yáng)區(qū)豆各莊鄉(xiāng)黃廠村，建筑規(guī)模約29.46萬(wàn)平方米。商品住房銷售限價(jià)為22000元/平方米，套型建筑面積全部為90平方米以內(nèi)，單套商品住房總價(jià)控制在200萬(wàn)元以內(nèi)。周邊房?jī)r(jià)在每平方米2.8萬(wàn)至3.1萬(wàn)元之間。