“兩房變?nèi)?rdquo;、“可拓展空間”、“零公攤”……步入金九銀十，島城樓市又進(jìn)入地產(chǎn)廣告輪番轟炸的時(shí)段，記者發(fā)現(xiàn)其中不少?gòu)V告的賣(mài)點(diǎn)是“贈(zèng)送面積”。其實(shí)，買(mǎi)房贈(zèng)東西并不稀奇，開(kāi)發(fā)商贈(zèng)過(guò)家電、贈(zèng)過(guò)裝修、贈(zèng)過(guò)車(chē)位，如今不少開(kāi)發(fā)商選擇了贈(zèng)送面積，這倒吸引了不少購(gòu)房者的目光。

 

市場(chǎng)：流行送面積

 

“大額贈(zèng)送面積、零公攤”，近期九水東路一處樓盤(pán)的宣傳語(yǔ)吸引了不少市民的注意。

 

近期記者來(lái)到該處樓盤(pán)，置業(yè)顧問(wèn)在介紹完傳統(tǒng)的打折優(yōu)惠和開(kāi)盤(pán)立減之后，就開(kāi)始重點(diǎn)推介面積贈(zèng)送。據(jù)了解，該樓盤(pán)的高層和多層都有贈(zèng)送面積。“寬闊的半封閉陽(yáng)臺(tái)半買(mǎi)半送，多層樓房底層帶下沉式陽(yáng)光房、地下室、頂層帶復(fù)式閣樓。”該置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，“有的面積贈(zèng)得多甚至可抵消公攤，達(dá)到零公攤。”

 

“我們的陽(yáng)臺(tái)是半封閉，只要加上窗，就可以增加好幾平方米的使用面積。”“如果您買(mǎi)一樓的話(huà)，我們就會(huì)送你一個(gè)花園，這也是多出來(lái)的面積。”“這個(gè)是按陽(yáng)臺(tái)算面積的，其實(shí)我們后期會(huì)給加窗，這樣就可以把兩房變?nèi)俊?rdquo;隨后記者在市區(qū)多家樓盤(pán)探訪(fǎng)時(shí)，在看房過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)很多樓盤(pán)都有“購(gòu)房贈(zèng)送面積”的承諾，只不過(guò)贈(zèng)送面積大小上有些差異。在介紹時(shí)，有的只是置業(yè)顧問(wèn)告訴會(huì)有贈(zèng)送面積，在戶(hù)型圖上并未標(biāo)明。有的則是在戶(hù)型圖上明顯標(biāo)注出來(lái)，像西海岸一處樓盤(pán)，在戶(hù)型圖上就用陰影表示出了多處贈(zèng)送面積，甚至表明了贈(zèng)送面積的大校

 

記者發(fā)現(xiàn)，目前開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的面積大多有兩種情況：一種是把應(yīng)全部計(jì)算的面積，設(shè)計(jì)成只計(jì)算一半或不計(jì)算;還有一種是強(qiáng)調(diào)將戶(hù)型的一部分設(shè)計(jì)成不計(jì)算面積的設(shè)備間、空調(diào)位等，但實(shí)際可改成有效使用面積。

 

購(gòu)房者：樂(lè)于得實(shí)惠

 

“現(xiàn)在買(mǎi)個(gè)房子公攤動(dòng)輒22%以上，開(kāi)發(fā)商愿意額外送點(diǎn)面積，我們當(dāng)然樂(lè)意了。”市民孫先生最近一直在看房子，有的高層房屋公攤甚至達(dá)到24%、25%，讓他很難接受。“其實(shí)那么多錢(qián)扔在公攤那里很不舒服，有了贈(zèng)送面積還能稍微平衡些，畢竟房子面積大住著也舒服。”“現(xiàn)在買(mǎi)房子90平方米就是個(gè)檻，契稅有0.5%的差距。買(mǎi)個(gè)近90平方米的房子還能送你幾個(gè)平方，又省了稅費(fèi)，一舉兩得。”已經(jīng)在新都心購(gòu)買(mǎi)房屋的李先生告訴記者。記者了解到，目前很多購(gòu)房者認(rèn)可“買(mǎi)房贈(zèng)面積”這種促銷(xiāo)手法，不少人都像孫先生和李先生一樣對(duì)此表示歡迎。

 

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，當(dāng)下不少市民對(duì)“買(mǎi)房贈(zèng)面積”趨之若鶩，很大一部分原因是圖實(shí)惠，因?yàn)橘?zèng)送面積表面上看是不計(jì)價(jià)的。尤其是剛需族購(gòu)房，性?xún)r(jià)比總是考量的重要因素，他們常常會(huì)用總價(jià)除以可以得到的實(shí)用面積來(lái)計(jì)算單價(jià)。該人士表示：“加上贈(zèng)送面積，一些樓盤(pán)的單價(jià)優(yōu)勢(shì)就會(huì)體現(xiàn)出來(lái)，雖然只差一點(diǎn)，但也往往成為決定最后購(gòu)買(mǎi)的重要砝碼。”

 

不僅如此，買(mǎi)房贈(zèng)面積的房屋在二手房市場(chǎng)也頗受歡迎。“條件相似的兩處房屋，一處能多送幾個(gè)面積，當(dāng)然受歡迎了。”鎮(zhèn)江路一家中介的工作人員告訴記者，“就算樓頂占?jí)K面積做個(gè)天臺(tái)，我們也會(huì)給客戶(hù)說(shuō)將來(lái)可以做花園，并點(diǎn)明這是贈(zèng)送。”記者咨詢(xún)了幾家中介，發(fā)現(xiàn)有些贈(zèng)送面積即使不體現(xiàn)在房產(chǎn)證中，但是通常也會(huì)多賣(mài)幾萬(wàn)元。“雖然買(mǎi)房不是為了投資，但是聽(tīng)說(shuō)將來(lái)?yè)Q房的時(shí)候也有優(yōu)勢(shì)，就決定買(mǎi)下了。”李先生告訴記者。

 

開(kāi)發(fā)商：營(yíng)銷(xiāo)重要手段

 

在一些城市，“買(mǎi)房贈(zèng)面積”已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商重要的營(yíng)銷(xiāo)手段，甚至有開(kāi)發(fā)商戲言“你不送面積，都不好意思開(kāi)盤(pán)”。“買(mǎi)房贈(zèng)面積”已成為吸引客戶(hù)的重要手段。“當(dāng)下新盤(pán)眾多，相比其它盤(pán)我們的位置有些偏，但是好在我們有買(mǎi)房贈(zèng)面積這個(gè)噱頭，這樣也能吸引了不少客戶(hù)。”李滄一處樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員告訴記者，“不少客戶(hù)一來(lái)就是問(wèn)買(mǎi)贈(zèng)的情況，甚至反復(fù)確認(rèn)。”“我們這一期一共才300套房源，但是已經(jīng)有2000多組客戶(hù)有意向購(gòu)買(mǎi)。”新都心一家樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理表示，他們樓盤(pán)熱推的一個(gè)重要賣(mài)點(diǎn)就是贈(zèng)送面積，還沒(méi)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目就已經(jīng)出現(xiàn)火爆的情況。

 

的確，開(kāi)發(fā)商選擇“買(mǎi)房贈(zèng)面積”，相比直接打折、降價(jià)更能贏(yíng)得口碑。“現(xiàn)在到處都是新盤(pán)，光以好的戶(hù)型打動(dòng)購(gòu)房者有些難了。市場(chǎng)上買(mǎi)房的都是剛需，打折降價(jià)和買(mǎi)贈(zèng)最能打動(dòng)他們。”島城一家樓盤(pán)銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人表示，“但是降價(jià)不敢用，因?yàn)橐黄?、二期業(yè)主很容易來(lái)‘維權(quán)’，所以買(mǎi)贈(zèng)就是比較好的手段了，尤其是送面積。”

 

“買(mǎi)房贈(zèng)面積”是開(kāi)發(fā)商共同認(rèn)可的銷(xiāo)售方式，但是在贈(zèng)面積的方式上卻是各有招數(shù)。很多購(gòu)房者會(huì)奇怪開(kāi)發(fā)商是從哪里摳出的面積贈(zèng)送給購(gòu)房者?其實(shí)這根本難不住開(kāi)發(fā)商，贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)、贈(zèng)送公共面積、再送一間、買(mǎi)一層送一層……總之，開(kāi)發(fā)商的“買(mǎi)贈(zèng)”手法令人眼花繚亂。

 

奇招1：算作陽(yáng)臺(tái)送一半

 

在中規(guī)中矩的房型中，陽(yáng)臺(tái)一般是作為“半賣(mài)半送”的面積，不過(guò)這種送面積的方式已經(jīng)被購(gòu)房者熟知也漸漸失去吸引力。因此一些開(kāi)發(fā)商把普通房間算作陽(yáng)臺(tái)“半賣(mài)半送”。在西海岸漓江東路附近一處樓盤(pán)，記者發(fā)現(xiàn)有的戶(hù)型竟然號(hào)稱(chēng)能送30多平方米。

 

“你看，戶(hù)型圖上打陰影的部分都是贈(zèng)送的面積。”上周，該處樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者。記者發(fā)現(xiàn)戶(hù)型圖上詳細(xì)表明了贈(zèng)送面積的大小，算下來(lái)106平方米的戶(hù)型能夠贈(zèng)送17.8平方米的面積。陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)、闊景陽(yáng)臺(tái)、轉(zhuǎn)角落地窗……記者發(fā)現(xiàn)該樓盤(pán)的每個(gè)戶(hù)型都有眾多的陽(yáng)臺(tái)。“其實(shí)我們陽(yáng)臺(tái)非常大，這些墻都不是承重墻，房間可以和陽(yáng)臺(tái)打通。”在樣板間，置業(yè)顧問(wèn)還詳細(xì)講解如何利用這些陽(yáng)臺(tái)，“這些贈(zèng)送面積基本抵消了公攤。”

 

奇招2:公共面積交房贈(zèng)

 

公攤大是不少購(gòu)房者最忌諱的事，因此島城一些開(kāi)發(fā)商就在公攤上做文章。雖然是公共面積，但是交房后業(yè)主可以拿來(lái)做自己的房間，這也是一種常見(jiàn)的贈(zèng)面積手法。在高新區(qū)一家樓盤(pán)，記者電話(huà)咨詢(xún)的時(shí)候，置業(yè)顧問(wèn)就表示：“通過(guò)贈(zèng)送面積，可以把套二房變成套三房。”

 

“我們這每一層都有一個(gè)半封閉的設(shè)備平臺(tái)，但是交房后并沒(méi)有什么設(shè)備，其實(shí)就跟普通陽(yáng)臺(tái)一樣。”上周，該樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者。記者在戶(hù)型圖上看到，96平方米和98平方米的套二戶(hù)型都有設(shè)備平臺(tái)的標(biāo)注。置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，這些設(shè)備平臺(tái)只是為了向有關(guān)部門(mén)報(bào)批驗(yàn)收，不會(huì)真的安置設(shè)備。在該樓盤(pán)的樣板間，記者發(fā)現(xiàn)，戶(hù)型圖中標(biāo)注的半封閉設(shè)備平臺(tái)已被裝修成一間書(shū)房，置業(yè)顧問(wèn)告訴記者： “這里是一個(gè)沒(méi)有封閉的窗口，收房后可以當(dāng)作書(shū)房，也可以當(dāng)小臥室。”

 

奇招3:交房時(shí)再加層墻

 

開(kāi)發(fā)商為了給購(gòu)房者“買(mǎi)房贈(zèng)面積”也是挖空心思，有的甚至?xí)o業(yè)主再加一層墻，多出一個(gè)房間來(lái)。上周，在福州北路一處樓盤(pán)，置業(yè)顧問(wèn)在給記者介紹了一些樓盤(pán)主要信息后說(shuō)道。隨后他給記者遞來(lái)兩張戶(hù)型圖介紹說(shuō)：“我們這個(gè)樓盤(pán)有兩個(gè)戶(hù)型贈(zèng)送面積，一個(gè)是贈(zèng)送5平方米，一個(gè)是贈(zèng)送7平方米。”

 

記者發(fā)現(xiàn)在85平方米的A戶(hù)型圖和87平方米的B戶(hù)型圖上右上方都有一片雙實(shí)線(xiàn)圍起的區(qū)域，置業(yè)顧問(wèn)分別告訴記者這是5平方米和7平方米的贈(zèng)送面積。置業(yè)顧問(wèn)指著沙盤(pán)圖上的樓盤(pán)模型給記者指示，一處樓盤(pán)的中部在設(shè)計(jì)上是向內(nèi)凹。“就是在中間的凹處，從樓底到樓層再封上一層樓板，間隔出來(lái)的贈(zèng)送面積。”隨后置業(yè)顧問(wèn)帶領(lǐng)記者到樣板間去看了一下。在A(yíng)戶(hù)型的樣板間，置業(yè)顧問(wèn)告訴記者：“有了贈(zèng)送面積就可以?xún)删幼內(nèi)?。開(kāi)盤(pán)時(shí)該戶(hù)型單價(jià)在14000元/平方米左右，贈(zèng)送5平方米就是7萬(wàn)元埃”

 

奇招4:LOFT買(mǎi)一送一

 

“買(mǎi)一層送一層”現(xiàn)下是不少開(kāi)發(fā)商打出的宣傳語(yǔ)，其實(shí)這是特指LOFT這一戶(hù)型，一般房產(chǎn)證標(biāo)注面積只是底層的面積，上面的挑高層是贈(zèng)送的，如果按雙層計(jì)算，單價(jià)能比周邊樓盤(pán)便宜不少。“因?yàn)槲覀冞@里戶(hù)型都是商業(yè)性質(zhì)，層高不過(guò)4.9米改兩層也不算兩層面積。”在錯(cuò)埠嶺附近，一家樓盤(pán)銷(xiāo)售人員告訴記者：“能夠達(dá)到50%的利用率，可以說(shuō)是買(mǎi)一層送一層。”

 

“你看我們這LOFT4.7米挑高，可自由分隔兩層使用。”在樓盤(pán)模型處銷(xiāo)售人員告訴記者。他介紹說(shuō)，一般LOFT的面積大多在30—40平方米之間，只能做成一房，但是該處LOFT可以通過(guò)40平方米的空間變成兩房。銷(xiāo)售人員表示：“40平方米的價(jià)錢(qián)能拿到近70平方米的實(shí)得面積，還能打造出兩房，非常劃算。” 記者王曉磊

 

“贈(zèng)送面積”得到了不少購(gòu)房者的關(guān)注，有些甚至將其作為購(gòu)房的重要參考因素。甚至有人稱(chēng)其為“兩全其美”，但是實(shí)際上，贈(zèng)送面積到底劃不劃算，究竟實(shí)不實(shí)用，是否會(huì)牽扯到法律問(wèn)題，購(gòu)房者事先一定要搞清楚。

 

小心羊毛出在羊身上

 

“買(mǎi)房贈(zèng)面積”，購(gòu)房者理解的是贈(zèng)面積是“白贈(zèng)”，即不計(jì)算價(jià)格并且不計(jì)入購(gòu)房合同的面積。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這樣算是得了便宜，不僅房款可以省一部分，而且可以省掉一部分房產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)等。但實(shí)際上，有些開(kāi)發(fā)商所謂的“贈(zèng)送面積”，其建筑成本可能已被分?jǐn)傔M(jìn)了房?jī)r(jià)，購(gòu)房者實(shí)際上是自己買(mǎi)了單。“開(kāi)發(fā)商在修建樓盤(pán)前就已經(jīng)將成本分?jǐn)傇谡麠澖ㄖ?，每一平方米都是在成本控制之下的?rdquo;一位從事建筑行業(yè)多年的人士告訴記者。

 

此外，有業(yè)內(nèi)人士表示，購(gòu)房者不能單純聽(tīng)取開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送面積的一面之辭。因?yàn)閷?shí)際上，如入戶(hù)花園、陽(yáng)臺(tái)等房屋部分，本來(lái)應(yīng)該計(jì)算一半面積，但開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)時(shí)通常會(huì)聲稱(chēng)是“買(mǎi)一半，送一半”。按建設(shè)部發(fā)布的建筑面積計(jì)算規(guī)范，陽(yáng)臺(tái)要按水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積;層高不足2.2米的地下室、半地下室，只計(jì)算一半面積。因此，部分開(kāi)發(fā)商推出的“贈(zèng)送面積”，其實(shí)是他們給購(gòu)房者的一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略。

 

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士建議，對(duì)于贈(zèng)送面積，不能沖著“贈(zèng)送”兩個(gè)字盲目購(gòu)買(mǎi)，以為撿了便宜。購(gòu)房者要理性看待并且從居住角度出發(fā)去判斷，買(mǎi)房更應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注房屋的質(zhì)量、配套等要素。

 

贈(zèng)送面積要注重實(shí)用

 

如果看島城一些樓盤(pán)贈(zèng)送的面積，從功能上看，不難發(fā)現(xiàn)贈(zèng)送的面積不外乎是陽(yáng)臺(tái)、小書(shū)房等。開(kāi)發(fā)商也坦言，主要是主功能不好安排，作為贈(zèng)送部分，讓業(yè)主覺(jué)得劃得來(lái)。

 

“其實(shí)贈(zèng)送戶(hù)型并不一定見(jiàn)得實(shí)用。”有業(yè)內(nèi)人士提醒說(shuō)，一些含大量贈(zèng)送面積的戶(hù)型，往往內(nèi)部格局實(shí)際并不太好，相對(duì)于普通戶(hù)型會(huì)浪費(fèi)更多的空間。并且不排除部分樓盤(pán)為了追求更多的“贈(zèng)送面積”而舍棄更合理戶(hù)型設(shè)計(jì)的可能性，會(huì)影響到樓盤(pán)外形甚至內(nèi)部結(jié)構(gòu)。

 

購(gòu)房者在得到這些贈(zèng)送面積后，改造起來(lái)也需要投入額外的金錢(qián)和精力。比如一些樓盤(pán)為了贈(zèng)送面積，就設(shè)計(jì)出寬大的“陽(yáng)臺(tái)”，方便業(yè)主封閉后改造成房間，但是這樣往往需要涉及砸墻、重新安裝門(mén)窗;還有的房間是在原有基礎(chǔ)上贈(zèng)送面積，是利用飄窗不算面積，把這部分面積偽裝成飄窗，后期業(yè)主需要拆除才可獲得完整的使用空間。其實(shí)這些后期改造一般需要業(yè)主來(lái)做，需要比一般的裝修投入更多的成本。此外一些類(lèi)似于陽(yáng)臺(tái)的贈(zèng)送面積需要客戶(hù)在收房后自行封閉的空間，其外墻保溫往往不足。

 

留意規(guī)避產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

 

“今年來(lái)因?yàn)槊娣e贈(zèng)送而產(chǎn)生的糾紛呈上升趨勢(shì)。”山東嘉陽(yáng)律師事務(wù)所律師吳振義告訴記者，他一個(gè)客戶(hù)前不久就遇到開(kāi)發(fā)商承諾買(mǎi)房贈(zèng)花園但是最后送不了的情況。

 

他告訴記者，開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的面積其實(shí)有多種情況，比如有的是“灰色空間”，就是利用商品住宅現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，盡量多設(shè)計(jì)一些既可以讓業(yè)主利用，但又不計(jì)入銷(xiāo)售面積或者只計(jì)算一半面積的居住空間，這樣可以提高房屋使用率。“這種方式其實(shí)是鉆了國(guó)家規(guī)定建筑面積計(jì)算方法的空子。”吳振義說(shuō)。

 

有一些“贈(zèng)送面積”是部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)違章搭建起來(lái)的，具體操作手法是在建設(shè)項(xiàng)目通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收后，再自行或通過(guò)購(gòu)房者集體委托其指定的關(guān)聯(lián)裝修公司對(duì)房屋進(jìn)行二次裝修改造。吳振義說(shuō)：“其實(shí)這些屬于違建面積。”

 

還有些開(kāi)發(fā)商的“贈(zèng)送面積”實(shí)際為業(yè)主共有面積，如承諾給頂層業(yè)主的頂層陽(yáng)臺(tái)、底層業(yè)主的地下室空間等。吳振義提醒說(shuō)，該部分空間本來(lái)就屬于業(yè)主共有，而非開(kāi)發(fā)商所有，即便開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送，在其他業(yè)主提出異議的情況下也將可能被拆除。

 

最后，吳振義提醒說(shuō)，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)贈(zèng)送面積的房屋前，一定要把贈(zèng)送面積的條款切實(shí)寫(xiě)入合同當(dāng)中，形成文字性的合同，這樣才真正受法律保護(hù)。